重庆市合川区人民法院

民事判决书

（2015）合法民初字第00515号

原告秦某某，男，19**年*月*日出生，汉族，农民，住重庆市合川区。

委托代理人罗玉寨，重庆精卓律师事务所律师。

被告秦某甲，男，19**年*月*日出生，汉族，教师，住重庆市合川区。

被告何某某，女，19**年*月*日出生，汉族，教师，住重庆市合川区。

原告秦某某与被告秦某甲、何某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李必建独任审判，公开开庭进行了审理。原告秦某某及委托代理人罗玉寨，被告秦某甲、何某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告秦某某诉称，2012年8月1日，原告与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定二被告将位于重庆市合川区合阳办蟠龙花园正街113号G幢2单元＊＊号房屋以363000元的价格出卖给原告。原告分三次付给了二被告购房款30万元，余款6.3万元在房屋产权办下来30天内过户或公证时付清。同时，合同还约定，如违反本合同约定，由违约方支付违约金5万元给对方。签订合同至今的两年多时间里，原告多次催促被告办理过户手续，被告一直未予办理，致使原告至今无法实现合同目的，无法依据买卖合同取得房屋产权。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故起诉要求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、由二被告返还购房款30万元，并由二被告支付违约金5万元和相应的资金占用损失。

被告秦某甲、何某某辩称，被告与原告签订了房屋买卖合同并收到原告缴纳的30万元购房款属实。由于讼争房屋系被告在房地产开发商处购买，现开发商没有将讼争房屋的房地产权证办理下来，被告也曾多次催促开发商尽快办理讼争房屋的房地产权证，但开发商一直未办理，被告也无法将讼争房屋的产权过户给原告。被告没有违约行为，故不同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，也不同意退还购房款及支付违约金5万元和相应的资金占用损失。

经审理查明，二被告于2010年3月21日与重庆建发置业有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由二被告购买重庆建发置业有限公司开发建设的位于重庆市合川区合阳办蟠龙花园正街113号G幢2单元＊＊号房屋一套，建筑面积88.73平方米，房屋总价款257317元，由二被告在签订合同时付77317元，余款18万元由二被告向银行按揭贷款支付。重庆建发置业有限公司将该房屋交付给了二被告使用，但未办理该房屋的房地产权证。

2012年8月1日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定由二被告将购买的上述房屋以363000元的价格出卖给原告。合同第四条约定的付款期限为：第一次付款在2012年8月1日付定金1万元，第二次付款在2012年8月10日前付21万元，第三次付款在2012年10月20日前付8万元，第四次付款在房屋产权下来30天内过户或公证，当日付余款6.3万元。付清余款当日，上述房屋产权全部移交给乙方。合同第六条约定的违约责任为：在本合同签订后，甲乙双方违反本合同约定，由违约方支付违约金5万元给对方。双方在合同尾部还添加了备注：1、无论房价涨与跌都以此房价为准。2、此房的按揭款由甲方继续支付，直到开发商发房屋产权证时30天内办理。合同签订后，被告即将房屋交付给了原告。原告也按照合同约定分三次向二被告支付了购房款30万元。后原告要求二被告办理该房屋的产权过户手续，由于开发商一直未将讼争房屋的房地产权证办理下来，二被告也无法为原告办理讼争房屋的产权过户手续。二被告也曾起诉开发商，要求开发商支付逾期提交办证资料的违约金，开发商称讼争房屋的房地产权证正在办理之中。

2015年1月5日，原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。诉讼过程中，原告明确要求被告“支付相应的资金占用损失”的诉讼请求为：自被告收到购房款之日起，按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算利息至被告实际返还购房款之日止。

上述事实，有原、被告的陈述，原告举示的《房屋买卖合同》、收条3张、《重庆市商品房买卖合同》和被告举示的本院（2014）合法民初字第06976号民事调解书等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容亦不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。原、被告均应按照合同的约定履行自己的权利与义务。

本案原、被告争议的焦点问题是原、被告于2012年8月1日签订的《房屋买卖合同》是否应予解除？

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现原告要求解除合同的理由是签订房屋买卖合同后，二被告未协助办理讼争房屋的房地产权证。关于讼争房屋的产权办理的问题，原、被告在合同中约定的是在房屋产权下来30天内过户或公证，且在合同尾部的备注中也明确：此房的按揭款由甲方继续支付，直到开发商发房屋产权证时30天内办理。由此可以看出，原告在与二被告签订房屋买卖合同时，是知道讼争房屋的产权证还没有办理下来的，也知道二被告与开发商签订了重庆市商品房买卖合同，该房屋的房地产权证开发商尚未办理完毕。现讼争房屋的房地产权证开发商也正在办理中，只要开发商将讼争房屋的房地产权证办理下来，原告的合同目的是能够实现的，故原告不具备法定解除合同的条件。按照原、被告的约定“房屋产权下来30天内过户”，现在房屋产权没有办理下来，也不具备合同约定的过户条件。现二被告并未拒绝协助原告办理讼争房屋的产权过户手续，而系开发商没有将讼争房屋的产权证办理下来，二被告无法办理讼争房屋的产权过户手续，故二被告的行为没有构成违约。

综上，原、被告没有对解除合同进行约定，亦未协商一致解除合同，且被告不具备法定解除合同的条件，讼争房屋也早已交付给了原告使用，故原告要求解除原、被告于2012年8月1日签订的《房屋买卖合同》的理由不成立，本院依法不予支持。由于合同没有解除，原告要求二被告返还购房款30万元并支付违约金及资金占用损失的诉讼请求也不能成立，本院依法亦不予支持。原告称在签订合同时二被告隐瞒讼争房屋的房地产权证没有办理下来的事实的意见，因与本案查明的事实和合同约定不符，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：

驳回原告秦某某的诉讼请求。

案件受理费6630元，减半缴纳3315元，由原告秦某某负担3315元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判员　　李必建

二〇一五年三月五日

书记员　　王巧玲

买卖合同纠纷