广东省广州市中级人民法院

民事判决书

（2014）穗中法民二终字第1439号

上诉人（原审被告、反诉原告）：罗某某，男，19**年*月**日出生，汉族，住广东省大埔县。

被上诉人（原审原告）：杨某，女，19**年*月**日出生，汉族，身份证住址四川省梓潼县。

委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。

上诉人罗某某因与被上诉人杨某合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2013）穗云法民二初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，系争房屋位于广州市白云区**岗贝商业街自编号A1档，该房屋未办理房产证。2012年5月1日，（乙方）罗某某与（甲方）广州市金某海物业管理有限公司、张锦某、黄志某共同签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋位于**岗贝商业街自编号A1档建筑面积130平方米。双方均明确知晓甲方出租给乙方使用的商铺无产权证，乙方确认甲方已尽到告知义务；租赁期限自2012年5月1日起至2019年12月31日，甲方交付该商铺后，乙方不可以自行对外转租，如需转租必须经甲方书面同意，乙方转租期限不得超过甲、乙双方约定的租赁期限，乙方仍应按月向甲方缴交租金，转租期限内产生的所有费用，包括水、电、煤气费、物业管理费等全部由乙方负责。2013年4月，杨某与罗某某协商租赁**岗贝商业街自编号A1档事宜。2013年5月19日，杨某与罗某某签订《订金》载明：今2013年5月19日罗某某收到人民币10000元，前半年租金23000元／月，6个月后租金为25000元／月。2013年5月底签订店面转让合同，在此日期前反悔赔偿对方5倍赔偿金。付款人杨某，收款人罗某某。杨某将10000元支付罗某某后双方未能签订店面转让合同。之后杨某与罗某某未能在店铺转让事宜上达成意见。双方未能在2013年5月底之前签订店面转让合同。上述事实，有房屋租赁合同、订金收条及当事人陈述等证据证实。

杨某向原审法院提起诉讼，请求判决罗某某退回订金10000元，解除转让合同，案件诉讼费由罗某某负担。

罗某某向原审法院提起反诉，请求杨某赔偿罗某某50000元赔偿金，案件诉讼费由杨某负担。

原审法院认为，广州市白云区**岗贝商业街自编号A1档并未获取房产证，罗某某虽然与广州市金某海物业管理有限公司、张锦某、黄志某签订有房屋租赁协议。但无证据证明广州市金某海物业管理有限公司、张锦某、黄志某是该房屋的产权所有人。无证据证明罗某某有权将广州市白云区**岗贝商业街自编号A1档房屋转租他人。罗某某与杨某关于广州市白云区**岗贝商业街自编号A1档房屋转租合同不成立。杨某交付罗某某的“订金”并未约定具有定金的性质。原审法院认为该款的性质为预交的款项，合同未能成立，故罗某某应将收到的杨某的10000元钱款返还杨某。杨某主张解除与罗某某的房屋租赁转让合同，因双方并未订立书面的合同，合同并未成立，故不存在解除的问题。故对杨某要求解除与罗某某房屋租赁转让合同的诉讼请求不予支持。罗某某认为是由于杨某的反悔导致转租房屋合同无法签订，对此罗某某未能提供相应证据证明该主张，故对罗某某要求杨某赔偿5万元的反诉请求，依据不足，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年2月25日作出判决如下：一、罗某某于判决生效之日起十日内，返还杨某10000元。二、驳回杨某其余诉讼请求。三、驳回罗某某的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元、反诉费525元，由罗某某负担。

判后，罗某某不服上述判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，案涉“订金”具有定金性质。（一）杨某当场支付的10000元人民币主要起担保作用。双方签订的“订金”收条上约定了租金和赔偿的相关事项，是经双方多次洽谈后约定的，双方当时皆有按时签订店面转让合同的意愿，杨某支付10000元订金系用以保证转让合同顺利签订，该笔款项具有担保性质，系属定金。（二）法律中并没有明确规定“订金”，但《辞海》中对其释义为“定金”，则“订金”实际只是“定金”的口语化。案涉“订金”实为定金。（三）原审法院将10000元认定为预付款是不合理的。所谓预付款是指在合同成立后，一方当事人按照合同的约定预先向对方支付的部分金钱。本案中，双方并未签订合同，该10000元款项是在缔约过程中支付的，不应当认定为预付款。综上，罗某某认为杨某支付的10000元订金应当认定为定金，杨某在缔约中反悔，罗某某有权不返还定金。故上诉请求：撤销（2013）穗云法民二初字第1152号判决第一项，罗某某无需返还订金10000元。

被上诉人杨某答辩称：原审判决正确，请求二审法院予以维持。经审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。

本院认为：本案为合同纠纷。涉案《订金》的签订，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。罗某某上诉认为，其收取杨某的10000元性质为定金，杨某在缔约过程中反悔，罗某某有权不予返还定金。对此，本院认为，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，定金是债权的一种担保方式，双方应当以书面形式约定。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。具体到本案，罗某某、杨某在《订金》中并未明确10000元的性质为定金，也未约定双方在不履行合同义务时应适用定金罚则。有关10000元的相关事项和内容仅约定在《订金》中，而“订金”和“定金”是两个完全不同的法律概念。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条明确规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。罗某某在未能提交证据证明双方在《订金》中已明确约定涉案10000元为定金的情况下，其主张适用定金罚则不予返还定金，于法无据，本院不予支持。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人罗某某的上诉请求和理由均缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人罗某某负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　谭卫东

审　判　员　张朝晖

代理审判员　汤　瑞

二〇一四年九月十七日

书　记　员　蔡静雯

书　记　员　林燕贞

合同纠纷