广东省佛山市南海区人民法院

民事判决书

（2013）佛南法民三初字第910号

原告杨某甲，男。

原告杨某乙，男。

原告杨某丙，男。

三原告共同委托代理人蒋月仙，广东正念律师事务所律师。

三原告共同委托代理人杨大战，广东正念律师事务所实习律师。

被告张某某，男。

委托代理人黄妙春，广东红棉律师事务所律师。

原告杨某甲、杨某乙、杨某丙诉被告张某某租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月25日受理后，由审判员方菲适用简易程序于2013年11月21日公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人蒋月仙、杨大战，被告张某某及其委托代理人黄妙春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年3月1日原被告共同签订《物业租赁合同》壹份，约定被告向三原告承租位于佛山市南海区**街道**路*号****单元（下称租赁物业）做开办企业总部使用，面积244.14平方米，租金每月每平方33元，每两年递增10%，押金为16114元；物业租金以先缴后用为原则，被告须在每月3日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金；租赁期内，如被告逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向原方支付滞纳金。被告从2012年9月份起没有依约缴交租金给原告，之后甚至数月拖欠租金，为此原告不仅多次以电话方式、或到租赁物业场地催收，而且在2013年4月17日在被告拖欠了数月租金后，原告还以书面《催收租金函》方式催收并对被告长期拖欠租金行为予以解除合同警告提示，但被告仅支付了当时拖欠的数月租金，之后至今有三个月租金分文未付，已构成严重违约，虽经原告方长期催收提示，但被告仍置若罔闻，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法权益。为此，诉请:1、解除原被告之间2012年3月1日的《物业租赁合同》。2、被告支付已拖欠的三个月租金24171元给原告。3、被告从2013年8月4日起至付清全部租金之日止按日1‰承担逾期支付租金的滞纳金，暂计至起诉之日滞纳金1248元。4、被告的租赁押金16114元归原告所有。5、被告立即搬离并将租赁物业交还给原告。6、本案的诉讼费全部由被告承担。

原告在诉讼中补充事实:被告在原告起诉以后支付了2013年9、10月租金，尚未支付2013年11月租金。原告撤回第5项诉讼请求，变更第2项和第3项诉讼请求为:2、被告支付2013年11月的租金8057元给原告。3、被告支付以24171元为本金从2013年8月4日起至起诉之日止按日1‰计算以及以8057元为本金从2013年10月25日起至付清之日止按日1‰计算的违约金予原告，暂计至2013年11月21日为1490元。

被告辩称，1、同意解除双方签订的物业租赁合同，但被告需要使用涉讼租赁物至2013年12月20日，2013年12月20日后原告可以收回涉讼租赁物，如尚未处理的被告的遗留物品，原告可以自行处理。2013年12月20日以后的租金被告不同意承担。2、2013年11月租金被告尚未支付。对租金数额无异议。因2013年10月份原告已经提起诉讼，2013年11月的租金属于争议阶段，所以2013年11月的租金迟延支付不需支付违约金。3、不同意没收押金。第4项诉讼请求中的租赁押金与第3项诉讼请求的违约金均属于违约金，存在重复计算违约金，违约金计算标准过高，请求法院调整。

原告在诉讼中提供下列证据:

1、三原告身份证（1份，复印件），证明三原告诉讼主体资格。

2、被告身份证（1份，复印件），证明被告诉讼主体资格。

3、商品房买卖合同（1份，原件），证明三原告对租赁物业拥有所有权，具有合法的出租权限。

4、物业租赁合同（1份，原件），证明原被告双方的租赁法律关系。2012年3月1日原被告共同签订《物业租赁合同》一份，约定被告向三原告承租位于佛山市南海区**街道**路*号****单元做开办企业总部使用，面积244.14平方米，租金每月每平方33元，每两年递增10%，押金为16114元；物业租金以先缴后用为原则，被告须在每月3日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金；租赁期内，如被告逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向原告支付滞纳金。若被告违约，原告有权直接没收被告支付的保证金。

5、存折（1份，原件），证明原告收到被告支付的租金及收款时间。自2012年6月份开始，被告开始违约，每隔一个月才支付一次租金。2013年1月开始，被告违约情况加剧，三个月才支付一次租金。被告拖欠租金的行为已经构成根本违约，原告有权要求解除租赁协议。现被告尚拖欠原告1个月租金未支付。

6、催收租金函（1份，原件）及邮件单（2份，原件），证明原告在2013年4月22日向被告发送过租金催收的函告，但被告依然不予理会，继续拖欠原告的租金。

7、解除《物业租赁合同》通知书（1份，原件），证明基于被告严重违约，原告履行了提前告知义务并给予足够的宽限期。

8、房屋租赁协议（1份，复印件），证明被告未经原告同意擅自将租赁物业转租给第三方使用，被告的转租行为违反合同约定，构成违约，原告有权解除合同。

经质证，被告对原告证据1-5无异议。对证据6、7有异议，被告没有收到证据6、7。对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，不存在转租行为。

被告在诉讼中提供下列证据:

1、被告身份证（1份，原件），证明被告诉讼主体资格。

2、房租清单（1份，复印件）、转账交易成功账单（1份，打印件）、中国建设银行网上银行电子回单（2份，打印件）、无折存款回单（1份，原件）、账户明细查询（1份，打印件）、网银交易查询明细（2份，打印件），证明被告支付租金的情况。

经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2中有原件的证据的真实性无异议，对没有原件的证据的真实性有异议，支付租金的情况、支付时间、金额以原告的证据5为准。

经审查，被告对原告证据1-5无异议，本院予以采信。原告没有举证证明被告收到证据6、7的函件及通知书，本院对证据6、7的真实性不予确认。证据8是复印件，原告不能证明证据8与本案的关联性，本院对证据8不予审查。原告对被告证据1无异议，本院对证据1予以采信。被告证据2的无折存款回单有原件，本院对其真实性予以确认，证据2的其他证据没有原件，原告不予确认，本院对其证据效力不予确认。

本院综合原、被告的陈述及采信的证据，确认以下事实:

三原告作为买受人于2010年9月15日与出卖人佛山市天*数码城有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定买受人购买位于佛山市南海区**街道**路*号****单元，出卖人于2011年4月30日前交付该房产予买受人。该合同于2010年11月5日在佛山市南海区房产交易所办理登记备案。

原告杨某甲作为出租方签约代表与被告张某某于2012年3月1日签订一份《物业租赁合同》，合同的甲方、出租方记载为杨某甲、杨某乙、杨某丙，乙方、承租方为张某某，合同内容为甲方将位于佛山市南海区**街道**路*号****单元出租予乙方作开办企业总部使用，物业以毛坯形式出租，租赁期限从2012年3月1日至2020年2月29日。自2012年3月1日至2012年4月30日为免租期。租金从2012年5月1日开始计收。月租金金额为8057元，租金前五年每两年按10%递增一次，第六年开始每年按8%递增一次。租金以先缴后用，乙方每月3日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金。租赁期内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金。乙方于签订合同当天向甲方支付相当于两个月的租金16114元作为押金，并同时向甲方预付第1个月的租金8057元。租赁期内，乙方未经甲方书面同意，改变合同约定的租赁用途或转租的；或逾期未缴纳按约定应当向乙方缴纳的租金及各项费用，逾期超过7天或欠费金额超过3000元的，甲方有权终止合同，收回租赁物并没收乙方的押金，同时保留追收乙方所欠费用和赔偿甲方经济损失的权利。双方并在合同中约定租金收款账号。

被告在诉讼中陈述，原告杨某甲在签订合同时声明其代表原告杨某乙、杨某丙。

2012年3月2日，被告支付押金16114元及首月租金8057元予原告杨某甲。

2012年7月25日，原告杨某甲收到被告支付的2012年7月、8月的租金16104元。2012年10月11日，原告杨某甲收到被告支付的2012年9、10月的租金16114元。2012年12月14日，原告杨某甲收到被告支付2012年11、12月的租金16114元。2013年3月15日，原告杨某甲收到被告支付的2013年1、2、3月的租金24171元。2013年4月26日，原告杨某甲收到被告支付的2013年4、5、6月的租金24171元。2013年7月26日，原告杨某甲收到被告支付的2013年7月的租金8057元。2013年10月9日，原告杨某甲收到被告支付的2013年8月的租金8057元。2013年10月29日，原告杨某甲收到被告支付的2013年9、10的租金16114元。

本院认为，案涉《物业租赁合同》的出租方、甲方载明是三原告，虽然合同落款处只有原告杨某甲的签名，但杨某甲在签约时已向被告披露其代表杨某乙、杨某丙签约且杨某乙、杨某丙在本案诉讼中亦确认该代理行为的效力，合同的出租方应为三原告，本院对被告主张合同相对方为原告杨某甲的意见不予采纳。三原告与被告张某某签订的《物业租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。

被告同意原告解除合同的请求，本院对原告请求解除合同予以支持。合同约定被告应于每月3日前支付当月的租金予原告，2013年11月的租金支付期限已经届至，被告应支付2013年11月的租金8057元予原告，本院对原告的相应请求予以支持。被告于2013年10月9日支付2013年8月的租金，于2013年10月29日支付2013年9月、10月的租金，至2013年11月21日尚未支付2013年11月的租金，已经构成迟延支付，被告应支付逾期支付租金的违约金予原告。双方约定按拖欠金额的日1%计算滞纳金即逾期违约金，原告起诉请求按日1‰计算，被告主张违约金过高，本院综合原告的损失及被告的过错程度，根据公平原则和诚信原则予以衡量，认定原告主张的逾期违约金过高，酌情调整为按中国人民银行同期逾期贷款利率计算逾期违约金，被告应以8057元为本金分别从2013年8月4日起至2013年10月9日止，以8057元为本金分别从2013年9月4日起、2013年10月4日起均至2013年10月29日止，以8057元为本金从2013年11月4日起至判决确定之付款日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计付逾期违约金予原告，原告逾期违约金请求超出本院核定部分本院不予支持。被告没有对需支付2013年11月的租金提出抗辩，被告需支付2013年11月的租金不属于案件争议的事项，被告2013年11月的租金亦已构成迟延支付，被告以诉讼为由主张2013年11月租金未构成迟延支付及不需支付逾期违约金理据不足，本院不予采纳。

被告自2012年7月至2013年10月共16个月期间，有13个月的租金没有按时支付，且迟延支付的时间超过双方约定的7天，其中7个月的迟延支付的时间超过30天，2013年9月和10月的租金是在收到本案应诉材料后支付的，本院认为被告长期多次迟延支付租金的行为影响三原告对被告履行《物业租赁合同》的信任基础，已经构成根本违约。双方在合同中约定被告逾期支付租金超过7天或欠费金额超过3000元的，三原告可解除合同并没收押金。原告请求押金16114元归原告所有，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。合同约定的被告单方违约导致合同解除的情况下原告可没收押金，押金的性质实为被告根本违约导致合同解除的违约金，该违约金与被告迟延支付租金的逾期违约金针对不同的违约情节，可并行主张，本院对被告主张原告无权既主张逾期违约金又主张没收押金的意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下:

一、解除原告杨某甲、杨某乙、杨某丙与被告张某某于2012年3月1日签订的《物业租赁合同》。

二、被告张某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年11月租金8057元予原告杨某甲、杨某乙、杨某丙。

三、被告张某某应于本判决发生法律效力之日起十日内按中国人民银行同期逾期贷款利率以8057元为本金从2013年8月4日起至2013年10月9日止，以8057元为本金分别从2013年9月4日、2013年10月4日起均至2013年10月29日止，及以8057元为本金从2013年11月4日起至本判决确定之付款日止计付违约金予原告杨某甲、杨某乙、杨某丙。

四、被告张某某已支付的租赁押金16114元归原告杨某甲、杨某乙、杨某丙所有。

五、驳回原告杨某甲、杨某乙、杨某丙的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取220.76元（三原告已预交419.16元），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予三原告，本院不另收退。原告杨某甲、杨某乙、杨某丙多预交的198.4元，经三原告申请，本院予以退回。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。

审　判　员　方　菲

二〇一三年十二月四日

书　记　员　梁绍蕾

租赁合同纠纷