广东省深圳市中级人民法院

民事判决书

（2015）深中法房终字第2393号

上诉人（原审原告）：陈某某，男，汉族，19**年*月**日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区**大世纪花园***，身份证号码：44052719600627****。

委托代理人：汪君业，北京市大成（深圳）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：深圳市农**股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区**路****号**大厦**层，组织机构代码：192179***。

法定代表人：陈少某，董事长。

委托代理人：郑涛，广东诚公律师事务所律师。

委托代理人：宋剑峰，广东诚公律师事务所律师。

上诉人陈某某因与被上诉人深圳市农**股份有限公司（以下简称农**公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明，位于深圳市罗湖区某农**批发市场第一层房产只办理了一本房地产证，产权人为农**公司，房产的建筑面积为20595.7平方米，房屋用途为商业服务，使用年限从1989年8月8日至2039年8月7日。该房产原房产证号为2000108***，2002年11月12日因换证房产证号变更为2000139***，产权仍登记在农**公司名下。

2000年8月31日，农**公司作为出租方（甲方），与陈某某作为承租方（乙方），签订《深圳布吉农产品中心批发市场档位租赁合同书》，约定甲方将座落在深圳市布吉路布吉农产品中心批发市场某号档位（以下简称涉案房产）出租给乙方作为经营批发之用，建筑面积为52.63平方米；租赁期限为三十年，即从2001年1月1日至2030年12月31日止；合同第二条约定，甲方出租档位三十年，租金按建筑面积每平方米为人民币12000元，合计租金为人民币631560元，收款后出具发票给乙方。乙方应在本合同生效之前甲方规定的交款期内将上述全款一次性付清。如拖欠租金的，按中国人民银行关于每超过一天增收1%滞纳金的规定向甲方交付滞纳金。超过一个月以上无付租金的，则被视为放弃租赁权，甲方收回档位另行出租；合同第四条约定，乙方不得擅自改变档位的结构及用途。如需改装，须事先报方案经甲方批准后方可施工，改装必须符合深圳市消防管理规定，费用自理。未经批准同意擅自动工装修的，甲方有权终止乙方所租赁档位内的一切活动，由此产生的一切后果概由乙方负责。租赁期满，乙方装修的设备属不动产的，如装修的楼板、墙壁、办公室等不破坏，如确需拆除的，要经甲方批准同意，可动产的乙方可自行处理，但应保持档位租赁时的原状交还甲方。乙方如有违反，除处以赔偿外，并责令其恢复原档位原状；合同第五条约定，未经甲方同意，乙方不得将档位转租给第三者经营，禁止高价出租档位。乙方如需转让承租权必须到甲方管理部门申办合同变更手续，新承租方须与甲方签订租赁合同后，才享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。如乙方擅自转租的，除按《深圳市布吉农产品中心批发市场管理规定》给予处罚外，甲方有权收回档位另行租赁，所造成的损失和责任由乙方负责；合同第七条约定，乙方租赁期满后七天内，必须搬出全部货物，逾期不搬的，则视为乙方自动放弃财产所有权，由甲方自行处理；合同第八条约定，乙方承租期满，享有优先续租权，但乙方必须在期满前十天办理续租手续，并在此前三个月内向甲方提出申请。经甲方同意办理手续的，方可享有原档位继续承租权，过期由甲方另行出租；合同还约定了其他权利义务关系。

上述《深圳布吉农产品中心批发市场档位租赁合同书》，陈某某于2000年9月4日向农**公司支付款项人民币631560元，农**公司依约于2000年将涉案房产交付陈某某使用至今。

陈某某在原审起诉请求：1、确认《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》的性质为房屋买卖合同；2、确认位于深圳市布吉路农产品中心批发市场某号商铺房地产权归陈某某所有；3、农**公司为陈某某办理房地产权证；4、农**公司承担本案的全部诉讼费用。

原审法院认为，本案的争议焦点是《深圳布吉农产品中心批发市场档位租赁合同书》性质是房屋买卖合同还是房屋租赁合同。就该争议焦点，其一，从该合同的文义看，该合同明确约定农**公司将涉案房产出租给陈某某，农**公司是出租方，陈某某是承租方，双方是租赁关系而非买卖关系。其二，从该合同的体系看，该合同包括租赁期限条款、不得改变档位结构条款、不得转租条款、租赁期限届满承租方搬离条款、优先续租权条款，上述条款均为租赁条款而非房屋买卖条款，其中租赁期限条款约定使用期限“2001年1月1日至2030年12月31日”明显短于涉案房产产权证记载的使用期限“1989年8月8日至2039年8月7日”。其三，从该合同的目的看，涉案合同不包括产权过户条款，陈某某合同的目的是获得涉案房产三十年的使用期限，而不是获得涉案房产所有权，农**公司合同的目的是出租涉案房产获得涉案房产使用收益，而非出让涉案房产获取转让款。综上《深圳布吉农产品中心批发市场档位租赁合同书》是租赁合同而非买卖合同是非常清楚的，陈某某关于该合同是买卖合同的诉讼主张明显不能成立。陈某某的全部诉讼请求是建立在该诉讼主张成立的基础之上的，因此，陈某某的全部诉讼请求，原审法院均不予支持。需要特别说明的是，民事诉讼法中的确认之诉，是指原告请求确认与被告之间是否存在某种民事法律关系的诉，确认之诉的客体为法律关系，不包括事实和事实关系，陈某某的第1项诉讼请求客体为事实关系，不符合民事诉讼法关于确认之诉的有关规定，原审法院不作诉讼请求处理。

据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回陈某某的全部诉讼请求。本案受理费人民币5058元，由陈某某承担。

陈某某不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院审理认定事实错误。其一，陈某某与农**公司之间实际上是属于房屋买卖合同关系而不是房屋租赁关系。陈某某于2000年8月就涉案房产进行磋商和签订协议时，农**公司一直告知陈某某涉案商铺属于买断性质的，即钱款一次性付清，付清后交房。陈某某作为小商贩文化水平不高，其认为买断就是房产买卖，一手交钱一手交房，鉴于农**公司属于国有企业，陈某某对农**公司产生无限信任，而对于双方签订的合同的内容并未在意和重视，也正是基于对国有企业的信任，让陈某某从未怀疑农**公司的口头承诺。根据双方签订的《深圳布吉农产品中心批发市场档位租赁合同书》，其属于由农**公司出具的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。鉴于农**公司向陈某某保证的是涉案房产属于买断性质，但是在合同中又以租赁方式一次性进行付款，而陈某某理解为只有买断和买卖行为才一次性付清房款。故根据此规定，合同中的相关条款应当按照有利于陈某某的解释来进行。即双方签订的合同为买卖合同关系，而不是房产租赁合同关系。

其二，双方签订的合同更符合买卖合同的特征。《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》约定30年租金一次性付清，与日常生活中租金付款的方式不相符。在实际履行中，陈某某按照合同约定向农**公司一次性支付了购房款，实际上，陈某某作为生意人，其知道租金是按月收取的，只有房产买卖是一次性支付的，一直以来，陈某某相信其支付的是购房款而不是租金。作为农**公司，其作为合同相对方，是一家国有控股上市公司，应当模范遵守法律法规，在《中华人民共和国合同法》出台后，应当知道租赁合同的期限不得超过二十年，但是仍与陈某某签订此类合同，即可以判定，其实质上是买卖合同关系，鉴于当时农**公司因没有红本房产证不敢提供买卖合同的正式文本，只好以原有的租赁合同文本来代替。到目前为止，陈某某一直占有此涉案房产。

其三，如果是房产租赁合同关系，双方合同目的不能实现。农**公司擅自于2012年变更其经营场所和地址（由原来的布吉农批市场搬迁到平湖某批发市场），导致陈某某无法继续正常经营，给陈某某造成了巨大的经济损失，陈某某多次跟农**公司沟通协商，如属于房产租赁合同的话，那农**公司的行为导致合同目的无法实现，间接证实双方的合同实质为买卖合同关系。

二、一审法院法律适用错误。陈某某在一审中的第1项请求为“请求依法确认《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》的性质为房屋买卖合同”，但一审法院不予处理。陈某某认为，确认之诉是指当事人要求人民法院确认某种法律关系存在或不存在的诉讼，陈某某虽然使用“确认”的字眼，但并没有要求这是确认之诉，一审法院先将其定义为确认之诉，继而不予处理，这是错误的，应对其实质内容作出处理；其次，该请求虽然表述为“确认《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》的性质为房屋买卖合同”，但其本意为“确认双方基于《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》形成的关系为买卖合同法律关系”，这显然也是确认之诉，符合确认之诉的客体要求，法院应予以处理；而且，一审法院既然认为“确认之诉的客体为法律关系，不包括事实和事实关系”，就应该在开庭时作出释明，以便陈某某有机会明确诉讼请求的内容，法院不应轻易的不予处理。故一审法院认为陈某某第1项请求客体为事实关系，并据此不对陈某某的第1项诉讼请求作出处理，显然是错误的。

据此，陈某某上诉请求：1、撤销(2015)深罗法民三初字第1366号民事判决；2、判令农**公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。

农**公司答辩称：双方当事人之间的合同是租赁合同。首先从涉案《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》第一条、第三条、第四条、第五条、第七条、第八条看，其条文内容均是租赁合同的特别约定，不会在买卖合同中出现。除租赁期限超出20年外，合同条款符合租赁合同的所有特征。其次从双方的实际履行看，陈某某支付租金时，农**公司向其开具了租赁专用发票，注明为“档租”，陈某某对此未提异议。综上，请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为涉案《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》的合同性质。从该合同约定内容看，该合同明确约定农**公司将涉案房产出租给陈某某，农**公司是出租方，陈某某是承租方。该合同约定了租赁期限条款、不得改变档位结构条款、不得转租条款、租赁期限届满承租方搬离条款、优先续租权条款等，上述条款均为租赁合同条款。该合同并不包括产权过户等买卖合同应具备的条款。上述合同条款约定明确，并无歧义，陈某某上诉主张涉案合同为格式合同且存在两种以上的解释，理由不成立，本院不予采信。涉案合同约定一次性支付全部租金，虽异于一般的租金支付方式，但并未被法律或行政法规所禁止；涉案合同约定的租期虽超过30年，但短于涉案房产产权证记载的使用期限，陈某某以租金支付方式及租期约定为由主张涉案合同为买卖合同，理由不成立，本院不予采纳。综上，涉案《深圳布吉农产品中心批发市场合同书》符合租赁合同的法律特征，应认定为房屋租赁合同。陈某某请求确认涉案合同为买卖合同，理由不成立，其亦未举证证明其与农**公司之间就涉案房产另行达成买卖的合意，因此，陈某某请求确认涉案房产归其所有，农**公司为其办理房地产权证，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。

关于陈某某的诉讼请求的处理问题，陈某某请求确认涉案合同的性质为房屋买卖合同，该请求实质上属于对涉案合同之性质即案件事实所提出的主张，原审法院对涉案合同的法律性质已作出认定，并在该认定的基础上驳回陈某某的全部诉讼请求，并无不当。

综上，陈某某的上诉不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费10116元，由陈某某承担。

本判决为终审判决。

审　判　长　唐　　　毅

代理审判员　张　　　睿

代理审判员　庄　齐　明

二〇一六年三月二十二日

书　记　员　周颖（兼）

房屋租赁合同纠纷