四川省岳池县人民法院

民事判决书

（2014）岳池民初字第1759号

原告吕某诗，男，生于19**年*月**日，汉族。

委托代理人肖玉林，男，生于19**年*月**日，汉族，系吕某诗的妻弟。

委托代理人李青峰，四川省洪州律师事务所律师。

被告吴某，男，生于19**年*月**日，汉族。

被告杨某梅，女，生于19**年*月**日，汉族。

吴某、杨某梅的委托代理人李健，四川省洪州律师事务所律师。

被告张某良，男，生于19**年*月**日，汉族。

被告许某明，男，生于19**年*月**日，汉族。

张某良、许某明的委托代理人张某学，岳池县银城法律服务所法律工作者。

原告吕某诗诉被告吴某、杨某梅、张某良、许某明房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕某诗及其委托代理人李青峰、肖玉林，被告杨某梅及其代理人李健，被告许某明、张某良及其代理人张某学到庭参加了诉讼，被告吴某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2009年9月18日被告吴某与被告张某良签订了《门市租赁协议》。该合同约定被告张某良将位于岳池县某某镇某某路东段某某水晶城*幢**号门市租赁给被告吴某。2013年7月31日被告吴某、杨某梅与原告吕某诗签订了《门市转让协议》，该《门市转让协议》约定“租金按2009年9月18日张某良与吴某签订的《门市租赁协议》有关条款执行。转让费及2013年8月8日至2013年12月1日租金共计壹拾贰万捌仟元（128000元）。……转让期间（即

2013.8.8-2019.12.1）与房主的有关事宜由甲方负责协调，若有争议由甲方承担其相应责任。”

原告完全按照2013年7月31日的《门市转让协议》履行了相关义务。然而，在对该门市装修过程中，被告张某良、许某明声称他们没有同意被告吴某和杨某梅转租，同时阻拦原告装修，原告只得停止装修，被告张吉艮、许某明随后换了门锁，将该门市另行出租。致使原告交了转让费和租金至今不能使用该门市，四被告的行为给原告造成了损失。

被告吴某、杨某梅系合伙人，被告张某良、许某明系该门市的共同共有人。特起诉请求：1、依法确认2013年7月31日被告吴某、杨某梅与原告吕某诗签订的《门市转让协议》关于房屋转租、收取转让费及租金的条款无效；2、被告吴某和杨某梅共同连带返还原告已支付的转让费及2013年8月8日至2013年12月1日的租金共计壹拾贰万捌仟元(128000元)及其利息（利息从2013年7月31日起计算至本息付清时止，利率按银行同类同期贷款利率计算）；3、由本案四被告连带赔偿原告装修及营业损失共计60000元；4、本案案件受理费由四被告共同承担。

被告吴某、杨某梅辩称，1、吴某、杨某梅与原告签订的门市转让协议有效，也不存在个别条款无效；2、被吴与杨都是按协议约定的，不存在违约；3、损失不是吴某、杨某梅造成的，不应由吴某、杨某梅承担，损失是由于张某良、许某明见门市涨价，故意阻拦，与吴某、杨某梅无关，原告的损失吴某、杨某梅也不知情，吴某、杨某梅在2013年8月8日就交了房，吴某、杨某梅无过错，也不应承担责任。

被告张某良、许某明辩称，1原告要求四被告连带赔偿原告装修及营业损失共6万元这一诉讼请求不应得到法律支持。其理由是2009年9月18日，张某良与吴某已签订了门市租赁协议，协议第三条乙方（指吴某）不得随意损坏甲方（指张某良）门市内的一切设施及财产（含装修设施），否则照价赔偿；2、2013年7月31日，吴某、杨某梅在未经二答辩人知晓的情况下将该门市转让给吕某诗，答辩人不知道，又未同意转让，这是吴某擅自转让。二答辩人已与吴某解除该门市租赁协议，收回该门市，并未不当；3、被答辩人装修及营业损失6万元没有事实依据，与二答辩人无任何因果关系。吕某诗擅自将该门市愿状毁损这一损失，均应由吴某承担完全赔偿责任。

经审理查明，岳池县某某镇某某路***号（某某.水晶城）*栋**号门市（产权证号岳池县房权证字第000810**）系被告张某良、许某明于2007年10月以购买方式取得，属张某良、许某明共有房屋。张某良、许某明取得该房屋时，房屋是清水房，没有装修，第一年张某良、许某明以年租金38000元出租，2009年9月18日，张某良与吴某签订《门市租赁协议》，将岳池县某某镇某某路***号（某某.水晶城）*栋**号门市租赁给吴某。协议约定：“租赁期限10年，时间从2009年12月1日起至2019年12月1日止，第一年租金为人民币38000元，……第二年租金不涨，从第三年起，每年递增10%，……乙方不得损坏甲方门市内的一切设施及财产，否则，照价赔偿……”。吴某、杨某梅在承租该房屋是向该房屋的前一个承租人支付了转让费。

2013年7月31日，吴某、杨某梅共同将从张某良、许某明处租来的岳池县某某镇某某路***号（某某.水晶城）*栋**号门市租赁给原告吕某诗，并于当日签订《门市转让协议》，协议约定：“期限从2013年8月8日起至2019年12月1日止，租金按2009年9月18日张某良与吴某签订的《门市租赁协议》有关条款执行。转让费及2013年8月8日至2013年12月1日租金共计128000元，转让期间<即2013.8.8-2019.12.1>与房主的有关事宜由甲方负责协调，若有争议由甲方承担相应责任……”。2013年7月31日杨某梅收取了吕某诗20000元定金，2013年8月9日吕某诗又通过银行向杨某梅支付了108000元。2013年8月9日吴某、杨某梅将房屋交给吕某诗，2013年8月10日吕某诗开始对所租赁的房屋的原装修进行拆除准备重新装修。张某良发现房屋的装修已被拆除后，便阻止装修，在张某良、许某明的阻止下，吕某诗于2013年8月20日左右停止了装修。2013年12月11日，张某良、许某明将该房屋收回另租他人。原告遂起诉依法确认《门市转让协议》关于房屋转租、收取转让费及租金的条款无效，被告吴某和杨某梅共同连带返还原告已支付的转让费及2013年8月8日至2013年12月1日的租金共计壹拾贰万捌仟元(128000元)及其利息（利息从2013年7月31日起计算至本息付清时止，利率按银行同类同期贷款利率计算），四被告连带赔偿原告装修及营业损失共计60000元。

庭审中另查明，1、根据《门市租赁协议》的约定，吕某诗支付给杨某梅的转让费及租金128000元包含2013年8月8日至2013年12月1日的租金（45980元÷365天×115天）14486.85元、转让费113513.15元，转让费是门市内的装修设施折价费用；

2、原告在庭审中提供电器销货清单1470元、领款单2100元、领款单2767元、四张销货清单、李建军的收条2000元，主张其产生的装修损失为8337元；

3、原告对其主张的营业损失没有具体的数额，也没有证据。

4、被告张某良、许某明当庭表示不认可吴某、杨某梅与吕某诗签订的《门市转让协议》，不同意将房屋转租给吕某诗。

本院认为，2013年7月31日，被告吴某、杨某梅与原告吕某诗签订《门市转让协议》将岳池县某某镇某某路***号（某某.水晶城）*栋**号门市租赁给吕某诗，该合同虽是双方当事人的真实意思表示，但因吴某、杨某梅不是该房屋的所有权人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。被告吴某、杨某梅在与原告吕某诗签订《门市转让协议》时，未征得出租人张某良、许某明的同意，现张某良、许某明仍不同意吴某、杨某梅将该房屋转租给吕某诗。被告吴某、杨某梅与原告吕某诗签订的《门市转让协议》应属可解除合同。张某良、许某明虽没有提出解除该合同，2013年12月1日以后吴某、杨某梅或吕某诗均未向张某良、许某明缴纳下一年度的租金，而张某良、许某明已于2013年12月11日将该房屋收回另租他人。其已经以收回房屋的行为解除了该合同。应认定张某良与吴某签订《门市租赁协议》及吴某、杨某梅与吕某诗签订《门市转让协议》已经解除。

租金和转让费的数额。吴某、杨某梅与吕某诗签订的《门市转让协议》约定租金按2009年9月18日张某良与吴某签订的《门市租赁协议》有关条款执行。而张某良与吴某签订的《门市租赁协议》约定租赁期限10年，时间从2009年12月1日起至2019年12月1日止，第一年租金为人民币38000元，……第二年租金不涨，从第三年起，每年递增10%。由此计算2012年12月1日至2013年12月1日的租金为45980元，则2013年8月8日至2013年12月1日租金为14486.85元，转让费为113513.15元。

关于本案所涉门市内的装修损失及租金损失。庭审查明，张某良、许某明第一年出租本案所涉房屋时是清水房，年租金为38000元，第二年租给吴某、杨某梅是房屋已经装修，其年租金仍为38000元，张某良、许某明所出租的房屋内的装修是第一个承租人装修，是第一个承租人转给吴某、杨某梅的，不是张某良、许某明所装修，不属张某良、许某明所有。且吴某、杨某梅有证据证明向第一个承租人支付了转让费。装修已经转给了吴某、杨某梅所有。被告吴某、杨某梅在转租门面时以收取转让费的形式又将该房屋的装修转给了吕某诗。吕某诗在接手后已将该装修予以了拆除，造成装修物损失，吕某诗也未使用成该门市，转让费及租金128000元可认定为损失。

《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条规定“当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任”。吕某诗作为次承租人对吴某、杨某梅的转让行为负有审查义务，从《门市转让协议》中的约定内容看，在签订协议时吕某诗明知道房主张某良、许某明尚未同意转租仍与吴某、杨某梅签订《门市转让协议》，且在房主张某良、许某明尚未同意转租时就对装修物予以拆除，吕某诗对该损失的造成有一定的过错，其自己应承担次要责任。被告吴某、杨某梅在未取得出租人张某良、许某明同意的情况下将所承租的房屋进行转租，且《门市转让协议》明确约定转让期间<即2013.8.8-2019.12.1>与房主的有关事宜由甲方（吴某、杨某梅）负责协调，若有争议由甲方承担相应责任，由于吴某、杨某梅没有与房主协调好，致使房主不同意转租并收回房屋，且承租人需征得出租人同意方能转租是法定的，吴某、杨某梅对此损失存在主要过错，应承担主要责任。同理，2013年8月8日至2013年12月1日的租金损失14486.85元，由吴某、杨某梅承担主要责任责任、吕某诗承担次要责任。据此，本院酌定由吴某、杨某梅共同向原告吕某诗返还装修费、租金共计83000元。

原告吕某诗要求四被告连带赔偿重新装修及营业损失共计44250.96元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。原告没有充分的证据证明在对原装修拆除后重新进行了装修，原告虽在庭审中提供了电器销货清单、领款单、领款单、销货清单、李建军的收条等，但未能证明这些材料用于了门市装修；原告在租门面后根本就尚未营业，且没有证据证明有营业损失存在。对原告要求四被告连带赔偿重新装修及营业损失共计44250.96元的请求本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、由被告吴某、杨某梅共同退还原告吕某诗转让费、租金83000元；

二、驳回原告吕某诗的其他诉讼请求。

本案案件受理费4060元，由原告吕某诗负担1460元，被告吴某、杨某梅共同承担2600元。被告吴某、杨某梅应当承担的2600元已由原告吕某诗预交，由被告吴某、杨某梅直接支付给原告吕某诗。

义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。

审　判　长　许安平

人民陪审员　杨顺长

人民陪审员　罗兴元

二〇一四年十一月十三日

书　记　员　张楚昊

合同纠纷