辽宁省丹东市振兴区人民法院

民事判决书

（2014）兴民一初字第00162号

原告（反诉被告）：某某银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市锦山大街***号。

法定代表人：丁某，系该行行长。

委托代理人：赵冀蜀、徐汝兰，二人均系辽宁中天律师事务所律师。

被告（反诉原告）：司××，男，19**年**月**日出生汉族，学生。

法定代理人：司某某（系被告父亲），男，19**年**月**日出生，汉族，无职业。

法定代理人：房某（系被告母亲），女，19**年**月**日出生，汉族，住所地同被告。

委托代理人：于鑫鑫，辽宁泽宇律师事务所律师。

原告（反诉被告）某某银行股份有限公司丹东分行诉被告（反诉原告）司××房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月24日立案受理。依法由代理审判员梁爽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）某某银行股份有限公司丹东分行的委托代理人赵冀蜀、徐汝兰、被告（反诉原告）司××的委托代理人于鑫鑫到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，被告提出反诉，经本院释明，被告仍坚持反诉，故本院一并进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称：2011年4月25日原告与被告签订了《房屋租赁合同》（201101）号，约定原告承租被告所有的位于丹东市振兴区**路***号房屋的一至三层用于原告下设某某银行丹东分行振兴支行营业楼，因原告经营需要又将被告位于该房屋楼上的四至五层一并租下，双方于2011年10月26日签订了四至五层的租赁合同。原告下设振兴支行（一至五层）于2011年12月12日正式营业，在此之前原、被告之间就关于变更支付方式及明确支付租金时间等事宜达成了一致，即双方同意在每年的12月末之前结算本年度的租金（一至五层）一起结算，并且由被告先向原告出具发票后由原告再支付租金。2011年及2012年双方均按照明确后的方式及期限履行合同，双方均没有提出任何异议。但2013年11月1日，被告突然向原告送达了一份解除合同通知，告知其单方解除与原告一至三层的房屋租赁合同并要求原告支付违约金。原告接到通知后立即联系被告以谋求解决争议，并且按照往年交易习惯时间支付了2013年度的租金，但被告仍置之不理，为了不丧失权利，原告无奈诉至法院，原告认为原告不存在违约行为，被告单方行使解除权没有事实依据及法律依据，因此请求人民法院依法确认被告单方作出的“解除房屋租赁合同通知”无效，并要求继续履行合同。

被告辩称被告不同意原告的诉讼请求。被告向原告下发的解除租赁合同通知合法有效，应依法予以确认。被告是基于原告存在逾期不支付租金的违约事实才要求解除合同的。被告与原告签订的一至三层租赁合同明确约定了租金支付期限为每年4月25日前付清，二原告并未在2013年4月25日前支付2013年租金，直至2013年11月1日已超期6个多月逾期支付，构成违约，被告按照（201101）号租赁合同第十二条第四款一项的约定，被告有权单方解除合同，收回该房屋的规定，向原告发出解除合同通知是合法有效的，应依法予以确认。至于原告所说的“原、被告之间就关于变更支付方式及明确支付租金时间等事宜达成了一致”的说法，是不存在的。被告根本没有同意原告提出的结算方式。实际上，原告在2011年、2012年在履行合同过程中，一直存在逾期付款的违约行为，每次都是在被告的催促下，拖至每年年底才给付租金，被告前两次收取租金并不是对原告与其支付租金的认可，而是没有追究当事原告的违约行为。被告每年都向原告明确提出按合同约定的日期给付租金，以及按合同约定现付租金再开发票的要求，并不是没有提出异议，而是原告置被告的异议不予理睬，一直违约。如果双方存在口头约定在每年年底支付租金的意思表示，那么原告为何又在2013年11月收到被告的催收通知和解除合同通知后，支付部分租金呢？按照法律和合同约定，原告逾期支付租金，构成了解除合同条件，被告不同意继续履行，应依法予以解除。原告在被告发出解除合同通知后，单方将896334元转账到答辩人账户的行为，改变不了原告逾期未付租金的违约事实，原告以此主张按期履行支付租金的观点不能成立。

反诉原告诉称：2011年4月25日，反诉原告（甲方）与反诉被告（乙方）签订第（201101）号房屋租赁合同，合同主要内容约定如下：“第一条、乙方租赁甲方所有范围1-3层；第五条、租期2011年4月25日至2026年4月25日；第六条、年租金100万元，以三年为周期，按租金额的10%上调执行；租金支付时间：每年4月25日前付清；甲方或者其他代理人收取租金后，应向乙方开具符合国家税法要求的正规房屋租赁发票；乙方支付给甲方的房屋租金中包含设备使用费以及开租金发票所发生的税费；第十二条第四款、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；第十三条、违约责任、（四）乙方有本合同第十二条第四款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金。第十五条其他约定事项、房屋租金2011年为100万元，余下费用由甲方承担，甲、乙双方按2011年税费标准执行，如租赁期内税率调整（以税务局文件为准），税款增加部分，由甲乙双方签订补充协议，追加到支付给甲方的租金里，由甲方向税务局交纳增加部分的税款。”

2011年10月26日，甲、乙双方又签订了第（201103）号4-5层房屋租赁合同，合同主要内容如下：“第一条、乙方租赁甲方所有的房屋4-5层；第五条、租期2年，2011年4月25日至2013年10月26日；租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租，应当提前半年内向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同；第六条、年租金20万元，支付时间：每年10月26日前付清；第十三条第六款、乙方未按约定时间返还房屋的，应按30%标准支付违约金；第十五条其他约定事项、房屋年租金为20万元，余下费用由甲方承担，甲乙双方按2011年税费标准执行，如租赁期内税率调整（以税务局文件为准），税款增加部分，由甲乙双方签订补充协议，追加到支付给甲方的租金里，由甲方向税务局缴纳增加部分的税款。同日，甲乙双方签订一份补充协议，双方同意在租赁期间无偿使用地下停车位；无偿使用期限与租赁期限一致；甲方负责与物业部门协调，解决租赁地下室通往地下停车厂进出口大门改建意识，费用由乙方承担。”

两份合同及补充协议签订后，乙方始终没有按照合同约定支付租金，违反合同中先付款后开发票的约定，刁难甲方必须先开具发票，才能给付租金。甲方无奈只好先开发票，才能得到应得的租金。2011年年底，乙方给付甲方租金120万元，甲方交纳税金260400元。2012年年底，乙方给付租金120万元，甲方交纳税金37306.94元。甲方为乙方垫付税款113306.94元。2013年4月26日，乙方没有按约定支付1-3层房屋年租金100万元，甲方屡次索要租金，乙方总以各种理由推脱直至2013年10月份。同年10月26日4-5层房屋租赁期满，乙方既没有提出续约要求，也没有重新协商租金数额，更没有将房屋返还给我方。

2013年11月1日，甲方在万般无奈情况下，向乙方送达了解除第（201101）号租赁合同及催收租金、倒出4-5层房屋的两份书面通知，乙方行长丁某在通知上签收。乙方收到该通知后，仍然没有马上给付拖欠租金。只是在12月17日向我方邮寄了一份收取房屋租金的通知和一份解除合同异议书，表示愿意继续承租4-5层。又于12月23日将租金896334元转入甲方的银行账户，现欠租金103666元。2013年，由于乙方没有支付全部租金，增加的部分税款由税务部门确定后再主张权利。

综上，反诉原告与反诉被告签订的两份房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，且内容合法，对双方均具有约束力，应当受到法律的保护。被反诉人不按照合同约定履行应尽的义务，屡次违约，应当依法承担违约责任。现在反诉被告捏造事实，否认违约行为，但反诉被告没有按约定支付1-3层的租金、延期返还租赁的4-5层房屋是不争的事实，现反诉被告邮寄的解除合同异议书中，可以充分证明反诉被告违约的事实和应承担的违约责任。根据以上事实，依据我国法律的有关规定，反诉原告特提出反诉请求如下：请求法院驳回反诉被告的诉讼请求；请求解除双方签订的（201101）号房屋租赁合同，并判令反诉被告立即将1-3层房屋倒出；判令反诉被告支付第（201101）房屋租赁合同余欠租金103666元及违约金30万元；判令反诉被告支付延期返还第（201103）号房屋租赁合同中4-5层的房屋租金83333.33元（自2013年10月27日暂计算到2014年3月26日为止）及违约金6万元；判令反诉被告返还反诉原告垫付2012年增加的部分税款113306.94元。2013年增加部分税款待税务部门确定后再主张权利。由反诉被告承担全部诉讼费。

反诉被告辩称：一、反诉原告诉称反诉被告始终没有按合同约定支付租金是违约行为没有事实依据。在本案纠纷发生前，反诉被告已经按照双方所形成的特有交易习惯，履行了租金的给付义务。虽然，合同约定的给付时间是每年4月25日前付清。但由于该合同同时还有约定，2011年的租金分三次付清，及2011年10月26日，双方又签订了4至5层的租赁合同。加之，因税率的原因导致租金数额不确定性等原因，双方协商将两份合同的付款方式调整为，每年年底一次性持租金发票支付。反诉被告有证据表明，自2011年以来至双方纠纷发生前，每年都是反诉原告先开具税务发票后，反诉被告一次性支付租金。反诉原告此前从未提出任何异议。因此，本案双方当事人自始均没有按照合同约定的租金给付方式履行，是双方共同遵守交易习惯的缘故，并非反诉被告的违约行为。

二、反诉原告诉称2013年其屡次索要租金反诉被告以各种理由推脱没有事实依据。2013年纠纷发生之前，反诉原告从未向反诉被告主张要求按合同约定支付租金。只是对其垫付的2012年因税率调整增加的11.3万元税款，要求反诉被告给予支付。而该税款未能及时支付，是因为双方未能按照约定签订补充协议，以及反诉原告未能提供租金发票所致，不能由反诉被告承担责任。

三、反诉原告要求解除合同判令反诉被告倒房的主张没有事实和法律依据。在本案纠纷发生前，反诉被告已经按照双方特有的交易习惯履行了给付租金的义务。没有任何违约行为。因此，反诉原告要求解除合同判令反诉被告倒房，没有事实和法律依据。

四、反诉原告要求反诉被告支付1-3层房屋余欠租金103666元没有事实依据。反诉被告不欠反诉原告涉案的房屋租金。该部分租金在反诉原告提出解除合同，反诉被告几经协商无果的情况下，为表达反诉被告真诚的继续履行合同的诚意，在交易习惯确定的给付期限内，在反诉原告违反约定未提供税务发票的情况下，连同2012年反诉原告垫付的11.3万税款，通过转账的方式已经支付给了反诉原告。因此，不存在反诉被告尚欠涉案房屋租金10万元的事实。

五、反诉原告要求反诉被告支付4-5层房屋83333.33万元与本诉无关。首先，反诉原告的该反诉主张与本诉无关。本案反诉被告提出的本诉，是请求确认解除合同通知效力的确认之诉。针对的是反诉原告要解除的，正在履行的1-3层的房屋租赁合同。反诉被告并没有对4-5层的房屋租赁合同提出诉请。且该合通已于2013年10月26日到期。反诉被告已经按照约定将上述房屋腾空倒出。反诉原告在本诉之外，提出的该反诉主张，从严格意义上与本诉无关。其次，即使可以合并审理，在4-5层的房屋租赁合同已经到期终止的情况下，反诉原告拒绝接受反诉被告已经腾空倒出的房屋，依据已经履行期限届满的合同所确定的租金数额，要求反诉被告支付房屋租金及违约金于法无据。

六、反诉原告要求反诉被告支付2012年增加的税款113306.94元没有事实依据。如前所述，反诉被告已经于2013年12月，将2013年的租金加上2012年原告垫付的新增税款，一并支付给反诉原告。其再向反诉被告主张该税款的给付义务，没有事实依据。

综上所述，反诉原告的诉讼主张，没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。

经审理查明：2011年4月25日，原、被告签订第（201101）号房屋租赁合同，将被告所有的座落于丹东市振兴区***路***号一至三层房屋出租给原告使用。合同同时约定：“房屋租期自2011年4月25日至2026年4月25日，年租金100万元，以三年为周期，按租金额的10%上调执行。租金支付时间：每年4月25日前付清，甲方（即本案被告）或者其他代理人收取租金后，应向乙方（即本案原告）开具符合国家税法要求的正规房屋租赁发票；乙方支付给甲方的房屋租金中包含设备使用费以及开租金发票所发生的税费。房屋租赁全部税费以及本合同中未列明的其他费用均按国家规定应由甲方承担的甲方承担。”同时，原、被告就租金又作出了补充约定，即合同第十五条其他约定项（一）款（1）项：“房屋租金2011年为100万元，余下费用由甲方承担，甲、乙双方按2011年税费标准执行，如租赁期内税率调整（以税务局文件为准），税款增加部分，由甲乙双方签订补充协议，追加到支付给甲方的租金里，由甲方向税务局交纳增加部分的税款。”第十五条其他约定项（一）款（2）项：“双方合同签订后，三个工作日内乙方支付甲方年租金的20%作为定金。甲方按约定的条件，时间，将房屋交付给乙方，乙方支付年租金的50%。”第十五条其他约定项（一）款（3）项：“待乙方正式开业后3日内，将年租金的30%一次性支付给甲方。”双方同时约定了合同的解除条件及违约责任，即合同第十二条（四）项：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房：1、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；”第十三条（四）项：“乙方有本合同第十二条第四款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金。”合同签订后，原告开始承租使用该房屋。

2011年10月26日，原、被告又签订了第（201103）号层房屋租赁合同，约定将将被告所有的座落于丹东市振兴区**路***号四至五层房屋出租给原告，租赁期间两年，年租金20万元。

2011年12月6日，被告向原告出具120万元租金发票及完税证明，税费共计260400元（其中包括涉案标的丹东市振兴区***路***号一至三层房屋税费1000000元／1200000元×260400=217000元；丹东市振兴区***路***号四至五层房屋税费260400-217000=43400元）。2011年12月26日，原告向原告支付租金100万元（含全部税费）。

2012年12月7日，被告向原告出具100万元租金发票。2012年12月26日，原告（反诉被告）向原告（反诉被告）支付租金100万元（含部分税费）。2012年12月28日，被告向原告出具完税证明，税费共计373706.94元（其中包括涉案标的丹东市振兴区***路***号一至三层房屋税费1000000元／1200000元×373706.94=311422.45元；丹东市振兴区***路***号四至五层房屋租金税费373706.94元-311422.45元=62284.49元），剩余增加税款94422.45元（2012年实缴税费311422.45元-2011年实缴税费217000元=94422.45元）当年未支付。

2013年11月1日，反诉原告向反诉被告送达解除房屋租赁合同通知书。

2013年12月23日，原告以转账方式向被告支付2013年租金及2012年剩余税费共计896334元，其中包括其中包括涉案标的丹东市振兴区***路***号一至三层房屋租金783000元（不含税费，即1000000元-217000元=783000元），2012年剩余税费94422.45元；丹东市振兴区***路***号四至五层房屋2012年增加税费18884.49元（2012年实缴税费62284.49元-2011年实缴税费43400元=18884.49元）。

在庭审中，反诉原告提出的反诉中，要求法院一并审理关于原（反诉被告）、被告（反诉原告）签订的第（201103）号层房屋租赁合同（座落于丹东市振兴区***路***号四至五层）产生的纠纷，反诉被告认为该合同与本案系两个标的，与本诉无关，不应一并审理。

本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、税费凭证、支票存根、银行转账记录、解除房屋租赁合同通知书及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。

本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，应确认有效并作为双方争议处理的依据。原、被告均应遵守诚实信用原则，全面履行合同义务。本案中，原、被告虽然约定于每年的4月25日前支付租金，并特别约定了2011年交付租金的方式，同时还约定被告收取租金后，应向原告开具税费发票，每年增长的税费应以补充协议的形式追加到租金中，但双方均未按合同的上述约定实际履行，而是采取每年年底由被告现开具税费凭证，再由原告支付租金的支付方式实际履行租赁合同，本院认为，原、被告的实际履行方式应视为双方对合同租金支付时间、方式的变更，应依法予以确认。因此，原告不存在未按合同约定时间交付租金的违约行为，故对于原告请求确认被告向其送达的解除合同通知无效的诉讼请求，本院予以支持。关于反诉原告请求解除租赁合同、反诉被告倒出租赁房屋的诉讼请求，本院认为，关于租金支付时间部分，因反诉被告、反诉原告对租金支付时间以实际履行方式进行了变更，故反诉被告并不存在违约支付租金行为；关于2012年税费增加部分，反诉被告、反诉原告对租金交付时间的变更不影响合同其他条款的效力，因此关于增加税费部分双方仍有签订补充协议将之追加到应付租金中的义务，但双方并未签订补充协议，在庭审中双方也未提供证据证明未签订补充协议的原因，故本院也不能确定双方如何承担相应的过错责任，因此，虽然2012年增加的税费反诉被告于2013年12月时才予以支付，但不能因此认定反诉被告违约。且截至反诉被告起诉时，反诉被告不欠付反诉原告租金。综上，本院认为，租赁合同约定的解除条件并未成就，且不存在法定解除情形，故对于反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，因反诉被告并不存在违约行为，故对于反诉原告的请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付欠付租金103666元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，反诉被告向反诉原告支付的租金中应当包含所交税费，因此，反诉被告并不欠付反诉原告租金，而只是欠付2013年增加税费部分，对于该部分款项，反诉原告也未在本案中主张，故对于反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付座落于丹东市振兴区***路***号四至五层租金及违约金的诉讼请求，反诉被告认为其与本案系不同标的，不同意合并审理，本院认为，反诉原告的请求与本诉基于两份租赁合同，系两个法律关系，故本院不予一并处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：

被告（反诉原告）司××于2013年11月1日向原告（反诉被告）某某银行股份有限公司丹东分行送达的解除租赁合同通知书无效；

原告某某银行股份有限公司丹东分行与被告司××于2011年4月25日签订的第（201101）号租赁合同继续履行；

三、驳回反诉原告其它反诉请求。

案件受理费100元，减半收取50元，反诉费4400元，共计4450元，由反诉原告司××负担（原告已预交100元，反诉原告已预交4400元）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。

代理审判员　梁爽

二〇一四年五月十四日

书　记　员　于雪

合同纠纷