贵州省桐梓县人民法院

民事判决书

（2015）桐法民初字第1532号

原告郑某某，贵州省桐梓县人，住桐梓县。

委托代理人王郢，贵州名城律师事务所律师。代理权限，特别授权。

原告李某某，贵州省桐梓县人，住桐梓县。

委托代理人王郢，贵州名城律师事务所律师。代理权限，特别授权。

被告龚某某，贵州省余庆县人，住贵州省桐梓县。

委托代理人徐某某，桐梓县某某法律服务所法律工作者。代理权限，特别授权。

原告郑某某、李某某诉被告龚某某合同纠纷一案，本院于2015年5月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员令狐克智独任审理，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告郑某某、李某某及其委托代理人王郢，被告龚某某及其委托代理人徐某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原、被告于2013年6月1日签订了《租房协议》，原告将位于某某镇高速公路收费站路口旁边的房屋二、三楼租给被告使用，租期十年，租金每年24000元，租金每年提前一个月支付，违约金100％。被告从协议签订至今，共支付了10300元的租金。后原告多次催收租金未果，认为被告严重违约，特向法院起诉，请求判令：一、解除2013年6月1日双方签订的《租房协议》；二、判决被告支付房屋租金37700元；三、判令被告支付违约金24000元。

原告为支持自己的主张，提供了以下证据：1.租房协议，拟证明原、被告签订合同的事实；2.欠条，拟证明被告欠付租金的事实。

被告龚某某质证认为：对原告出示的租房协议和欠条均无异议，但不能证明被告违约。

被告龚某某辩称，原、被告签订合同是事实，被告从签订合同至今只支付了10300元的租金是事实，但被告迟延支付租金是得到原告同意的，而且被告不同意解除协议的原因是被告租赁房屋用于经营食宿服务，在租赁房屋后，投资了68万元进行了装修，解除合同后损失较大。被告同意立即支付未付租金，但不同意支付违约金。

被告为支持自己的主张，提供了以下证据：五次录音资料的U盘，拟证明原告拒收租金以及要求修改合同的事实。

原告质证认为：对被告出示的录音资料无法听清，无法查明通话人的身份。

本院对证据的认定：原告提供的租房协议和欠条，因被告无异议，本院予以采信。对被告提供的五次录音资料，不能明确通话人的身份，又无辅助证据佐证，本院不予采信。

经审理查明，2013年6月，原告郑某某、李某某与被告龚某某签订了《租房协议》，协议约定被告租用原告两楼共计四套住房，用于经商，租期十年，租金每年24000元，第二年度的租金提前一个月支付，违约金100％。合同签订后，被告龚某某共计支付了10300元的租金，并对所租房屋进行了装修。现原告以被告拖欠租金为由诉来本院，请求：一、解除2013年6月1日双方签订的《租房协议》；二、判决被告支付房屋租金37700元；三、判令被告支付违约金24000元。

上述事实，有各方当事人的陈述以及本院认定的证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原被告在2013年6月1日签订了《租房协议》，原告要求解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案双方当事人未能达成解除协议的一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定。在本案中该合同可以继续履行，被告也愿意履行债务，被告虽迟延履行主要债务，但原告未举证证明其向被告催告后，被告在合理期限内仍未履行主要债务的证据。故此，对原告要求解除合同的诉讼请求，不符合以上法律的规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原、被告双方在合同签订后，被告应在2013年6月1日支付原告一年的租金24000元，在2014年5月1日前支付一年的租金24000元。但至2014年11月被告共支付租金10300元，属被告违约。故原告要求被告支付租金的主张成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”的规定，原、被告虽约定了支付违约金，但约定的违约金过高，原告未向本院提交证据证明因被告的违约行为造成原告的损失。故本院认为可按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：

一、被告龚某某在本文书生效后十日内支付所欠原告郑某某、李某某的租金37700元。

二、被告龚某某在本文书生效后十日内支付原告郑某某、李某某违约金，违约金为按本金37700元、利率为中国人民银行同期贷款利率标准、期限从2014年6月1日起至本文书生效十日止计算的利息。

三、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费1340元，减半收取670元，由被告龚某某负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

审判员　令狐克智

二〇一五年六月十日

书记员　邓 小 玲

合同纠纷