湖南省怀化市鹤城区人民法院

民事判决书

（2014）怀鹤民一初字第1306号

原告：郑某某，男，19**年**月**日出生，汉族。

委托代理人：刘文吉，湖南鹤州律师事务所律师。

被告：湖南XX房地产开发有限公司。

法定代表人：王某某，系湖南XX房地产开发有限公司董事长。

委托代理人：邓宇，湖南宏峰律师事务所律师。

委托代理人：米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。

原告郑某某与被告湖南XX房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年12月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈发林独任审判，于2015年1月9日公开开庭进行了审理，代理书记员曾群担任法庭记录。原告郑某某及委托代理人刘文吉、被告湖南XX房地产开发有限公司的法定代表人王某某及委托代理人邓宇、米艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑某某诉称：2009年10月15日，原告郑某某与被告湖南XX房地产开发有限公司订立《租房协议书》一份，协议约定：甲方在xx村下岩滩，xx私房共柒层，自愿将三、四层租赁给XX房地产开发有限公司作为办公室和其他用途。租赁时间十年，从2009年11月1日至2019年11月1日止。租金每年伍万柒仟捌佰元整，租金十年不变。租金每半年付一次。协议订立后，原告即交付三、四层房屋给被告使用。协议订立后的第一、二年，被告交纳了租金。然而从2011年11月1日起，被告不再交纳租金，法定代表人王某某电话也无法接通或无人接听。被告只留下一、两名保安，办公室人去楼空，无人上班。后来，保安因无人支付工资也走了。被告至今一直拖欠租金未付。被告承租后将原告三楼转租给xx公司办公，被告欠交原告租金同时，却收取xx公司租金到2014年11月，并且现在又开始收取xx公司2015年度租金。为维护房屋出租人合法权益，请求判令：一、解除原、被告2009年10月15日订立的《租房协议书》；二、本案诉讼费用全部由被告承担。

被告湖南XX房地产开发有限公司口头辩称：1、原、被告签订的租房协议书，期限为十年，被告花费了60万元装修该房屋；2、原告说被告没有交纳房租是歪曲事实，被告交房租交到2013年5月30日，原告还出具了收款收据，原、被告约定半年交纳一次租金，在半年届满之前，只要被告交纳房租就不算违约，原告将房租租赁给他人，违背了合同的约定；3、原告将房屋出租了被告，被告花费了60万元装修，原告未经被告许可将房屋出租给他人；4、合同约定被告可以将房屋转租给他人，被告将房屋转租给xx公司是合法的。

经审理查明：2009年10月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租房协议书》，约定：一、甲方在xx村下岩滩，xx私房共柒层，自愿将三、四层租赁给XX房地产开发有限公司作为办公室和其他用途；二、甲方出租的房屋保证水电畅通，和安装水电表；三、甲方出租的房屋属毛坯房，设有单独楼梯间，楼梯间由乙方自己负责装饰；四、出租时间十年，从2009年11月1日至2019年11月1日止；五、租金每年伍万柒仟捌佰元整，租金十年不变；六、租金每半年付一次；七、乙方租赁甲方房屋后，原则上不能改变房屋结构，如需改变房屋结构，需经甲方同意后方可施工；八、乙方租赁房屋后的装饰格式由乙方自行确定，甲方不得干涉；九、甲方出租房屋出现主体结构的问题，由甲方负责维修；十、乙方租赁甲方房屋要保持正常使用，不能随意损坏主体结构；十一、乙方在租赁甲方房屋期间，乙方有权转让；十二、房屋租赁期满后，如乙方需要在同等条件下，乙方有优先租赁权；十三、租赁期满后，乙方在甲方房屋内的可动资产产权归乙方，乙方有权搬走，不动资产乙方不能拆除……。《租房协议书》的甲方载记姓名为xx，根据xx村乡xx村村委会证明：原告郑某某又名xx，被告对原告在《租房协议书》的签名无异议。对于上述租赁房屋的产权，原告当庭陈述为：“是原告四姊妹的房子，一共是七层，是私人的房子，是政府给原告的安置地，原告自己修的房子，没有办证，国土局还没有办下来，原告租给被告是租了三、四层，被告现在还占起，被告把三楼租给了xx公司，四楼被告自己占起。”对租赁房屋的转租，原告的当庭陈述为：“被告2013年4月就跑路了，跑了两年的路，2013年6月因为原告收不到房租，就把大门锁了几天，被告和xx公司是朋友，xx公司在被告未跑路之前就一起在四楼办公，门锁了就办不了公，原告与xx公司在2013年7月签订租赁合同，房租是交到2015年7月5日，2013年7月之前没有交过房租。被告将租赁房屋三楼转租给xx公司。”被告的当庭陈述为：“被告于2013年5月去的北京，2013年6月从北京回来，xx公司已经交了租金给原告，被告去北京的时候公司有人办公，原告2013年5月把大门锁了，所以就不能进去办公了。大概是2010年到2011年的，被告将租赁房屋三楼转租给xx公司，被告收xx公司一年租金是六万元，租了四年。”庭审中，双方对2013年5月30日前租金已结清无异议。

以上事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有以下证据予以证实：

1、原告身份证复印件一份、企业注册登记资料一组，xx村乡xx村村委会证明一份，证明原、被告的身份、企业法人基本登记情况及郑某某又名xx；

2、租房协议书复印件一份，证明原告与被告签订的租房协议及具体约定；

3、收款收据原件两张，证明被告已经支付给了原告的租金及水费到2013年5月30日；

4、庭审笔录一份，证明本案其他事实。

本院认为：原、被告签订的《租房协议书》是双方真实意思表示，但开庭时，对租赁房屋的产权，原告未提供证据证明。根据原告的当庭陈述：“是原告四姊妹的房子，一共是七层，是私人的房子，是政府给原告的安置地，原告自己修的房子，没有办证，国土局还没有办下来。”以上述陈述结合法律规定，原、被告签订的协议是否有效存在以下疑点：一、原告是否有权代理其他产权人签订租赁合同；二、租赁房屋是否为合法建筑。就违法建筑签订的租赁合同为无效合同，原告的诉讼请求为解除租赁合同，解除合同是以合同有效为前提，而合同有效又以租赁物合法为前提，按举证责任的分配，对租赁物合法的证明责任由原告承担，因原告未能提供证据证明，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

驳回原告郑某某的诉讼请求。

本案案件受理费1245元，由原告郑某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。

审　判　员　　陈发林

二〇一五年二月四日

代理书记员　　曾　群

房屋租赁合同纠纷