贵州省遵义市汇川区人民法院

民事判决书

（2014）汇民初字第656号

原告遵义某某物业服务有限责任公司，地址：遵义市红花岗区外环路公共汽车公司某某堡宿舍*****，组织机构代码：69751*****。

法定代表人卢某，该公司总经理。

委托代理人谈谈，贵州名城（习水）律师事务所律师。

委托代理人刘文胜，贵州名城（习水）律师事务所实习律师。

被告姚某某，男，19**年**月**日出生，汉族，贵州省遵义县人，住遵义市汇川区西安路。

原告遵义某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业公司）与被告姚某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月17日立案受理。依法由审判员杨蛟适用简易程序于2014年3月5日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人卢某及其委托代理人谈谈、刘文胜，被告姚某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业公司诉称，原、被告于2010年11月3日签订《某某花园小区物业管理服务协议》，协议第四条约定：一、物业费第一年按年交费，以后每半年交费一次，费用到期前10天交纳；二、某某花园的收费标准按物价部门批准执行。第九条第四项约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日3%交纳违约金。在协议履行中，实际上物业费是按照每月0.70元／平方米的标准交纳，低于物价部门核定的收费标准。被告从2012年11月1日起至今，一直未交纳物业管理费，为此特诉至人民法院请求依法判令被告：一、支付物业管理服务费1，314.00元及违约金6，044.00元；二、案件受理费由被告承担。

被告姚某某辩称，原告没有尽到物业管理义务，没有达到服务质量，小区摩托车乱停乱放，存在安全隐患。原告在公共部分修建垃圾池，影响被告的居住生活，请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2010年10月18日，遵义市物价局颁发遵市价格（2010）112号遵义市物价局关于某某花园物业管理服务收费标准的批复，该批复载明“高层住宅1.00元／㎡”。2010年11月3日，原、被告签订《某某花园小区物业管理服务协议》，约定原告为被告的B4-2-403号房屋（面积为104.26平方米）进行物业服务，并约定物业费第一年按年交费，以后每半年交费一次，费用到期前10天交纳，收费标准按物价部门批准执行。协议第九条第四项约定，被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。协议签订后，原、被告经协商，物业服务费用标准为0.70元／月／平方米，被告按照该收费标准履行付款义务至2012年10月31日。后被告以原告未履行约定义务为由，拒绝交纳物业服务费，原告遂诉至人民法院。

上述事实有原、被告的当庭陈述、《某某花园小区物业管理服务协议》、遵义市物价局批复、收款收据等证据在卷佐证，足以认定。

本院认为：原、被告签订的《某某花园小区物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照约定履行支付物业服务费的义务。被告未按约定支付物业服务费用，原告诉至人民法院请求判令被告支付其拖欠的物业管理费的诉请，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本院予以支持。原告主张被告应支付2012年11月1日至2014年5月的物业服务费1，314.00元，根据双方签订的《某某花园小区物业管理服务协议》约定，被告应分别在费用到期前10天即在2013年4月20日和2013年10月20日缴纳2012年11月份至2013年4月份和2013年10月份的两期的物业管理费，共计876.00元。原告主张的2013年11月份至2014年4月份的物业管理费因未到缴纳时间，本院不予支持。原告主张被告支付2012年11月1日至2013年4月30日期间物业服务费用438.00元的违约金，系对其权利的处分，本院予以支持，但合同约定交费时间为费用到期前10天，故违约金的计算时间应为2013年4月21日至实际支付之日。原告主张违约金按照3%／日计算，被告辩解系由于原告违约才没有交纳物业服务费，不应承担违约金，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金虽具有补偿和惩罚双重性质，但仍以赔偿对方的损失为主要功能，被告迟延支付物业服务费用虽属违约，但该违约行为不能造成原告6，044.00元的损失，根据原告的实际损失，兼顾合同履行情况，本院酌情判令被告按照中国人民银行同期短期贷款利率计算违约金。被告姚某某辩解因原告没有提供有效的物业服务，修建的垃圾池影响其居住生活，因未提供证据证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，因此对其辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告姚某某于本判决生效之日起五日内支付原告遵义某某物业服务有限责任公司从2012年11月份至2013年10月份的物业服务费876.00元及违约金（以438.00元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率从2013年4月21日计算至付清之日止）；

二、驳回原告遵义某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。

案件受理费25.00元（已依法减半收取），由被告姚某某承担。

如未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，还应在上诉期满后七日内向遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。

本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

审判员　杨蛟

二〇一四年三月二十日

书记员　穆利

合同纠纷