山东省平度市人民法院

民事判决书

(2014)平商初字第3090号

原告高某。

委托代理人曲波，山东天正平律师事务所律师。

被告青岛某房地产开发有限公司。

法定代表人刘某，该公司执行董事。

委托代理人王某

被告山东某房地产开发有限公司。

法定代表人刘某甲，该公司董事长。

委托代理人马志忠，山东致公律师事务所律师。

原告高某与被告青岛某房地产开发有限公司、被告山东某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高某的委托代理人曲波、被告青岛某房地产开发有限公司的委托代理人王某、被告山东某房地产开发有限公司的委托代理人马志忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告高某诉称，两被告系母子公司关系。2013年3月15日为全国消费者日，被告青岛某房地产开发有限公司与被告山东某房地产开发有限公司的法定代表人在青岛半岛都市报P4版整版与P12版向广大消费者郑重承诺：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息。”原告看到这则承诺后于2013年6月19日在被告青岛某房地产开发有限公司开发的位于平度市郁江路*号的上城府第小区购买了一套商品房，双方签订了购房合同，合同约定每平方米房屋的单价为3964.74元，总面积为112.22平方米，房屋总价为444923元。现被告降价销售，原告多次找到被告协商要求被告履行承诺降价退差，但被告一直拖延不予处理。被告的行为，严重的侵犯了原告的合法民事权益。为此，特向人民法院主张权利，要求依法判令被告履行承诺，退换原告高价购房与被告低价销售的差价共计人民币34917元。本案的诉讼费、邮寄费由被告负担。

为证明上述主张，原告向本院提交了以下证据：

1、2013年3月15日，被告在青岛半岛都市报第P4版的承诺，即“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”；

2、2013年3月15日，被告在青岛半岛都市报P12版的承诺；

3、两被告的宣传单一份；

4-1至4-5、两被告在青岛平度信息港登记的信息；

5-1至5-28、2013年9月4日，原告与被告青岛某房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》一份；

6、2013年10月12日，原告向被告青岛某房地产开发有限公司缴纳的坐落在平度市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户建筑面积为112.22㎡住宅的首付款收据一份，计款121923元。

经质证，被告青岛某房地产开发有限公司对于证据1及证据2半岛都市报中广告的真实性没有异议，但是结合答辩意见，该证据属于商业广告，其载明的内容应当视为要约邀请；关于证据3的DM的制图广告的真实性也没有异议，但是该广告所载明的价格是起价而不是均价，也不是原告所购买房屋的价格；对于证据4的五份网络信息的打印页证据形式不合法，真实性无法确认；对证据5及证据6没有异议。

被告山东某房地产开发有限公司的质证意见同青岛某房地产开发有限公司的质证意见。另需要补充的是在广告中的宣传事项没有具体的内容，既未明确是起价还是均价，更没有明确是预售价还是按照有关部门规定的一房一价，也没有说明是否是备案价，也没有说明退差的适用条件及具体方式等情形，属于一种笼统的广告宣传。对证据的真实性没有异议，但不具有证明效力。

被告青岛某房地产开发有限公司辩称，原告所诉没有事实及法律依据，原被告双方签订的商品房买卖合同并没有约定降价退差的事宜，原告要求降价退差没有事实依据，原告依据半岛都市报广告要求退差没有法律依据，本案被告在半岛都市报所做的广告的性质属于要约邀请，不属于要约，为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告山东某房地产开发有限公司辩称，我公司的辩论意见与青岛某房地产开发有限公司的辩论意见相同。另外，还需要说明的是，我公司是独立的法人单位，对本案不应当作为诉讼参与人，原告错列被告。原告诉请的依据是被告的广告，该广告宣传在法律上属于要约邀请，而不构成要约，也不适用于最高人民法院关于商品房买卖的司法解释，不属于视为要约的情形，事实上，原被告双方在合同中也没有订立有关降价退差的条款，因此原告的主张没有法律规定的依据，也没有合同约定的根据，应驳回其诉讼请求。

经本院开庭审理查明，2013年6月19日，原告高某与被告青岛某房地产开发有限公司签订了一份《青岛市商品房预售合同》，按照该合同第二条中的约定，原告购买了青岛某房地产开发有限公司在本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋一栋，该房屋建筑面积为112.22平方米。同时该合同中第三条约定，原告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包括房屋全装修价格）为人民币4578.72元，房屋总造价为534022元。该合同中的第33条规定，如果原被告双方在履行本合同中发生争议，应协商解决，协商不成，应当向青岛仲裁委员会申请仲裁。本案在庭审过程中，因为原告选择的是诉讼的方式解决双方之间的争议，对此，本案中的两被告没有表示异议，同意就原被告双方之间的争议由人民法院进行实体上的审理。另外，该合同中的附件一关于付款方式中约定原告应于2013年6月26日前办理按揭贷款手续；同时在附件一中又做出了补充条款，即原告购买的位于本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋一栋，每平方米的单价为人民币3964.74元，房屋总价（不包括房屋全装修价格）为人民币444923元，同时赠送43栋3单元702号储物间一个，车位高层4区150号，总价款76000元。2013年10月12日，原告向被告青岛某房地产开发有限公司缴纳了所购买的该房屋的首付款112923元，余款由原告在金融机构办理按揭贷款手续。2014年9月12日，原告以两被告在2013年3月15日的半岛都市报上的P4整版与P12版刊登的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”广告以及在P12版被告青岛某房地产开发有限公司执行董事、总经理王延俭的承诺等相关信息向本院主张权利，请求法院依法判令两被告履行承诺，退还给原告高价购房与被告低价销售的差价共计人民币34197元，本案的诉讼费及其他费用由被告负担。

另查明，被告青岛某房地产开发有限公司是于2009年7月30日成立的法人独资的有限责任公司，该公司的住所地位于平度市经济开发区华山路。被告山东某房地产开发有限公司是于1992年7月11日成立的有限责任公司，该公司的住所地位于淄博市张店区联通路90号淄博黄河防汛指挥中心3层。青岛某房地产开发有限公司是山东某房地产开发有限公司的具有独立的法人资格的全资子公司。

另本案在审理过程中，原告向本院提出申请，要求就原告所购买的房屋的现在价格进行评估，并主张如果鉴定的价格低于购买价，被告应当返还差价，若鉴定的价格高于原告的购买价则原告申请撤诉，对此，被告表示不同意。

上述事实，有原被告的陈述，庭审记录，原告向本院提交的证据1至6等在案佐证。以上证据，已经庭审质证，足以认定。

本院认为，2013年6月19日，原、被告双方所签订的《青岛市商品房预售合同》，是在双方当事人自愿的基础上所签订，体现了双方当事人的意思自治原则，且合同中的内容均不违法国家的相关法律法规，故合法有效，合同的双方当事人均应当按照合同中的约定全面履行自己的义务。

另本案经法庭调查和庭审质证，双方当事人所争议的焦点问题包括：

1、被告山东某房地产开发有限公司是否是本案的适格的被告；

2、原告向本院提起诉讼要求两被告退换购房差价的计算标准本院是否应予采信；

3、2013年3月15日为全国消费者日，两被告公司在青岛半岛都市报P4整版与P12版面向广大消费者所作出的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”的承诺是要约还是要约邀请；

4、关于原告所提出的原告在被告青岛某房地产开发有限公司所购买的位于本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋提出评估申请，本院是否应当予以准许的问题。

关于双方当事人所争议的第一个焦点问题，本院认为，青岛某房地产开发有限公司是于2009年7月30日成立的法人独资的有限责任公司，又是山东某房地产开发有限公司的具有独立法人资格的全资子公司。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，子公司具有独立的法人资格，能够依法独立承担民事责任。本案中，青岛某房地产开发有限公司作为上城府第小区的开发商，又是与原告签订的《青岛市商品房预售合同》的一方当事人，对于在商品房买卖合同中与合同的另一方当事人即原告所产生的争议以及由此所产生的权利和义务，应当由合同的另一方当事人即青岛某房地产开发有限公司来享有和承担。山东某房地产开发有限公司不是合同的一方当事人，故合同中所确定的权利和义务以及因商品房买卖合同所产生的争议与山东某房地产开发有限公司没有关系，也不需要该公司来承担民事责任。所以，山东某房地产开发有限公司不是本案适格的被告，原告以山东某房地产开发有限公司作为本案的被告并要求其承担民事义务的诉讼请求本院不应支持，应予驳回；

关于双方当事人所争议的第二个焦点问题，在庭审中，原告要求两被告赔偿的计算标准的依据是：原告根据两被告公司对外公布的房屋的起价3160元为基数，适当上浮后的低价为3360元，每增加一层楼，另外加价50元。例如：原告购买的楼房为7楼，根据每层加价50元，应当加价300元（50元/层×6层），即原告认为其房屋的实际价格应为3660元，结合原告与被告青岛某房地产开发有限公司的商品房预售合同原告购买的位于本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋一栋，每平方米的单价为人民币3964.74元的价格，用每平方米3964.74元与3660元的差价304.74元与所购买的房屋的面积112.22平方米的积34197元就是原告要求两被告退换的差价款。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条即当事人对于自己所提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条也明确规定当事人对于自己所提出的主张应当及时提供证据。根据上述规定，原告向本院提起诉讼，要求两被告退换原告购房的差价款也应当向本院提交证据。首先，从原告向本院所提交的证据3来分析，庭审中，两被告对于原告向本院所提交的证据3的真实性也没有异议，但同时提出该广告所载明的3160元/㎡价格是起价而不是均价，也不是原告所购买房屋的价格。本院认为，被告青岛某房地产开发有限公司向社会上所散发的制图广告中刊登的“准现房优惠加推起价3160元/㎡”，该就是开发商为了吸引购房者注意从而促进广告的效应的宣传手段。实际上，被告公司的房屋的起价3160元的房屋一般就被告公司所建的房屋中的综合条件最差的、最便宜的底层房屋，且3160元/㎡”的房屋的数量是少数的。原告所购买的房屋并不属于综合条件最差的、最便宜的底层房屋，所以，原告在购买的自己的房屋时并未享受到起价为3160元/㎡”优惠条件，况且，在原、被告签订《商品房预售合同》时对于被告公司的该广告是明智的，原告在认可《商品房预售合同》中的内容时才签的字，包括对自己所购买的位于本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋一栋的房屋的单价也予以认可。所以，原告以被告青岛某房地产开发有限公司的该则商业广告中所标注的“准现房优惠加推起价3160元/㎡”，作为原告本人所购买的房屋的起价作为证据来要求该被告公司向原告支付差价不符合商业性的交易习惯。另外，被告青岛某房地产开发有限公司虽然是全资性的有限责任公司，但该公司也是企业，该所售出的房屋也是商品，既然是商品，在不同的年代、不同的时期，就有不同的价格。被告青岛某房地产开发有限公司所开发的上城府第小区的不同的楼座、不同的户型、不同的位置，就一定会有不同的价格，即所谓的“一户一价”，原告所购买的该房屋就是这种情形。况且，被告所销售的房屋的价格既受到市场规律的调整，也受到包括市场供求关系的调整，所以，对于销售者所销售的商品房本身也是存在着一定的商业风险，这也是符合市场规律的，既然销售者在销售商品房的过程中本身就存在着商业风险，作为原告即购房者在购买房屋时对自己所存在的商业风险也应当是明智的。也就是说，购房者对于所购买的房屋随着时间的推移房屋价格会发生升值和贬值的变化，这也是符合交易秩序和市场规律的调整的。如果将房屋的购买者所购买的房屋的价格的降低的风险仅归为销售者，势必会造成市场经济和房地产市场的混乱，所以，对于房屋的销售者来讲，如果仅仅将所售出的房屋价格的降低的风险归结为销售者，这对于房屋的销售者来讲是明显不公平的。况且，原告与被告从达成购房意向到原告与被告签订《商品房预售合同》的期间，原告对被告公司的所售出的该房屋的每平方米的单价并无异议，也不存在显失公平。所以，原告向本院提起诉讼要求两被告退换购房差价的计算标准是没有法律根据的，本院也不予采信。另外还需要说明的是，关于房屋差价的补偿，我国现行法律法规并未作出相应的规定，在具体的运作过程中，如果说就房屋的差价应当作出补偿，还应当来自于商品房的销售者与购买者之间的合同约定，如果没有约定，对于因房屋价格降低所产生的差价补偿的诉讼请求不应得到支持。况且原告也没有证据证明被告青岛某房地产开发有限公司在销售房屋的过程中自己所购买的房屋的单价实际是否已经降价。实际上，从经济学的理论上来讲，价值是一个不变量，价格是一个可变量，因价格受市场规律的影响从而呈现价格围绕价值上下波动的现象是客观存在的现象。被告公司在销售房屋的过程中，即使存在房屋每平方米价格上下波动这一现象，这也并不违背价格围绕价值上下波动的价值规律和市场规律这一现象的，况且原告并无证据证明被告公司所售出的房屋也存在大幅度的降价的现象，如果说降价，应当是未售出的现房、准现房的降价，不会包括已经售出的房屋的降价的现象；

关于双方当事人所争议的第三个焦点问题，关于在2013年3月15日，两被告公司在半岛都市报P4整版与P12版面所刊登的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”的承诺是要约还是要约邀请的问题。首先要明确什么是要约，什么是要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条中的规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该该意思表示的约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。其次，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。该条也说明了销售广告被视为合同要约的条件。第三，商品房销售广告和宣传资料转化为要约的范围是商品房开发规划范围内的房屋以及相关配套设施，如房屋的空间方位属于商品房开发规划范围内、房屋的内饰以及装修等、楼房的公共部分、房屋的配套设施等。本案中，原告向本院所提交的证据中被告公司所做销售广告和宣传资料其中的内容无论从“视为要约”适用条件还是从范围上来看，被告公司所做销售广告和宣传资料均不具备“视为要约”的条件，不构成视为要约的情形，应属于要约邀请的情形，要约邀请一般针对的是不特定的相对人；

关于双方当事人所争议的第四个焦点问题，本院认为，在庭审中，原告明确表述，2013年3月15日是全国消费者日，原告是在看到被告青岛某房地产开发有限公司与被告山东某房地产开发有限公司的法定代表人在青岛半岛都市报P4整版与P12版面向广大消费者所承诺的：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息”的承诺后才向被告青岛某房地产开发有限公司购买了被告青岛某房地产开发有限公司所购买的位于本市郁江路*号《上城府第小区一期》43号楼3单元7层702户的房屋一栋。2013年6月19日，双方就房屋每平米的单价达成了共识的基础上才签订了购房合同。之后，原告按照合同中的约定向被告青岛某房地产开发有限公司缴纳了首付款并就余款办理了按揭，原、被告之间的房屋买卖已经完成。也就是说，原告在与被告青岛某房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》时，对于自己购买被告该公司的43号楼3单元7层702户的房屋的每平方米单价是认可的。另外，中华人民共和国国家发展和改革委员会关于《商品房销售明码标价规定》中第八条就有明确的规定，即商品房销售明码标价施行一套一标。既然原告在向被告购买房屋时就商品房的每平方米的单价予以认可并签订了购房合同、交付了房屋的首付款并办理了按揭，那么，对于原告在购买房屋时所确定的房屋的每平方米的单价是确定的，对于原被告所签订的《商品房预售合同》，双方当事人应当严格遵守。但由于受供求关系和市场规律等一系列因素的影响，在不同的时期，房屋的价格出现上下浮动的现象是符合客观规律的，也不会引起房地产市场的动荡。本案中，原告所购买的该套房屋，在不同的时期，房屋的价格也会出现上下波动的现象，这也是符合市场规律的，况且，原告在向被告公司购买该套房屋时对于所存在的商业风险应当是明智的，也就是说，原告在购买了该套房屋时，对于不同时期的房屋每平方米单价的上扬或者下跌的风险，应当由原告自己来享有和承担，原告不能再以买到手的商品房的每平方米的单价如果上扬，那么利益就归自己，将每平方米的房屋单价下跌的风险转嫁给房屋的销售者，这也不符合交易双方商品房买卖的交易习惯。况且在本案中，原被告双方也未就该无法预见的商业风险在合同中予以约定。所以，对于本案中原告所购买的商品房，无论该套房屋的价格是否上扬还是下跌，都与被告公司没有关系。同样，由于受供求关系以及市场规律的影响，被告公司对于未售出的商品房的每平方米的单价无论是做上扬还是下跌的调整，该风险是由开发商来享有和承担的，与原告没有关系。所以，对于原告就自己所购买的本案所涉房屋要求每平方米的单价来进行评估，如果每平方米的单价高于原购买价，那么该利益归原告自己享有，如果每平方米的单价低于原购买价，那么之间的差价就由被告公司来承担，由开发商来弥补差价，这显然是对于开发商的不公正待遇，原告的该诉讼请求也没有法律依据，所有，对于原告所提出的鉴定评估申请，本院也不应支持。

综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：

一、驳回原告高某对被告青岛某房地产开发有限公司的诉讼请求。

二、驳回原告高某对被告山东某房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费655元，由原告高某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　刘启斌

代理审判员　　孙沙沙

人民陪审员　　杨彩花

二〇一五年二月二十六日

书　记　员　　杜佳佳

商品房预售合同纠纷