延安市宝塔区人民法院

民事判决书

（2013）宝民初字第00202号

原告：徐某某，男，19**年**月**日生，汉族，高中文化，延安市宝塔区人，无业，现住延安市宝塔区。

委托代理人：李红梅，陕西北望律师事务所律师。

被告：冯某某，男，19**年**月**日生，汉族，大专文化，陕西省延川县人，无业，现住延安市宝塔区。

被告：陕西某某房地产开发有限公司（以下简称“某某公司”）。住所地：西安市电子城电子正街。

法定代表人：赵某某，该公司董事长。

委托代理人：贾耀顶，陕西旷达律师事务所律师。

原告徐某某诉被告冯某某、某某公司相邻权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告徐某某的委托代理人李红梅、被告冯某某及被告某某公司的委托代理人贾耀顶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2008年11月24日，原告从某某公司公司处购得位于宝塔区百米大道一号公馆*幢*单元*层***室一套。2012年11月，某某公司正式向原告交付该套楼房。原告发现冯某某利用临近的公共平台违章建筑，侵占了公用面积，且其违法修建的玻璃房将原告的厨房采光门窗完全遮挡，严重影响到原告厨房的正常通风采光。经原告多次找到二被告协商处理此事均未果，故诉至法院，请求法院依法判令：1、被告拆除违法建筑物并恢复原状；2、本案诉讼费由被告承担。

原告徐某某为证明其主张事实的成立，在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据一：商品房买卖合同。证明原告具有诉讼主体资格；

证据二：照片及鉴定意见书。证明被告冯某某修建的玻璃房完全影响到原告厨房的采光及通风，理应拆除；

证据三：商品房买卖合同中附件一及附件五。证明被告某某公司违反法律规定将业主共有的公共露台赠予被告冯某某，该行为理应无效；对于损害结果，某某公司有过错，理应承担相应赔偿责任。

被告冯某某辩称，首先，被告与某某公司签订商品房买卖合同时明确约定其将露台所有权、使用权及全封闭装潢权无偿赠送被告，正因如此，被告才购买了该套房屋；其次，被告修建的是玻璃房，并未对原告厨房采光构成影响；最后，关于通风，被告在修建玻璃房时已留下开口，为安全起见，被告将通风天窗加上顶盖，如果原告入住，被告可将顶盖拆除以便原告通风使用。综上，被告修建玻璃房并未对原告构成侵权，请求法院依法判决。

被告冯某某为证明其主张事实的成立，在举证期限内向本院提交了：

商品房买卖合同。证明被告与某某公司签订商品房买卖合同时明确约定其将露台所有权、使用权及全封闭装潢权无偿赠送被告，被告修建玻璃房的行为是合法的。

被告某某公司辩称，被告确实将露台无偿赠送冯某某，但该露台是独立的，并非公共露台，被告有权赠送；对于冯某某修建玻璃房的行为，并非被告本意，被告也对冯某某进行了劝阻，但没有效果；在该起案件中被告并未对原告实施侵权行为，不应被列为被告。

被告某某公司未向法庭提供证据证明其主张事实。

经庭审质证，二被告对原告提供的证据一、三的真实性不持异议，本院依法予以采信；对证据二，二被告提出异议，认为客观上不真实，经审查，该组证据真实、合法、有效，本院依法予以采信。对被告冯某某提供证据的真实性，原告及被告某某公司不持异议，本院依法予以采信。

经审理查明，被告某某公司系位于延安市宝塔区百米大道一号公馆开发商。2008年11月24日，原告与某某公司签订商品房买卖合同，合同约定由某某公司将位于一号公馆第*幢*单元*层***室卖给原告。2009年2月25日，被告冯某某与某某公司签订商品房买卖合同，合同约定由某某公司将位于一号公馆第*幢*单元*层***室卖给冯某某，同时约定某某公司将该房主卧和客厅西墙外露台的所有权、使用权及全封闭装潢权全部无偿赠送给冯某某独立享有。2011年5月份，某某公司向冯某某交房，同年7月份，冯某某对该房进行装潢，并在露台上修建了玻璃房。原告发现冯某某修建的玻璃房影响到自己的采光及通风权后，多次与被告某某公司协商未果，故成诉。2013年8月12日，经延安市中级人民法院委托，陕西中金司法鉴定中心作出陕中金司鉴建字（2013）第22号司法鉴定意见书，鉴定结论为，冯某某修建的玻璃房将原告厨房窗户完全围挡，徐某某厨房采光、通风完全受到影响。

本院认为，相邻权是不动产所有权和使用权的扩张。不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。根据鉴定的结果，被告冯某某修建的玻璃房将原告厨房窗户完全围挡，原告的通风、采光完全受到影响。阳光与空气、水一样，同属人类的共同自然资源，为一般人生存所必需的，系个人健康或生存的基本权利之一，即使冯某某修建的玻璃房系合法建筑，也不能侵害相邻方享受阳光与空气的权利。虽然某某公司将露台所有权、使用权及全封闭装潢权无偿赠送被告，但冯某某在修建玻璃房时对周围居民住宅采光及通风可能产生的侵害应尽到注意义务，对原告房屋采光及通风受到的实际侵害冯某某具有主观过错，其行为依法已构成侵权，应承担赔偿责任。某某公司在与冯某某签订合同并赠送露台时承诺可将露台完全封闭，对造成的损害结果亦存有过错，因此也应承担相应的民事责任。对于承担民事责任的方式，根据本案的实际情况及诉讼效益原则，以不造成社会财富、资源的浪费和当事人经济损失的扩大为限，主要以赔偿损失为宜。对于赔偿损失的数额及计算标准，法律并无明文规定，根据房屋采光实际受到的侵害程度、当事人的主观过错程度、房屋的实际价值等因素，本院酌情综合认定原告的损失为16000元，由被告冯某某承担6000元，由被告某某公司承担10000元。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条之规定，判决如下：

一、由被告冯某某赔偿原告徐某某经济损失6000元；

二、由被告陕西某某房地产开发有限公司赔偿原告徐某某经济损失10000元；

以上给付内容，限二被告于本判决生效之日起五日内一次性支付。

三、驳回原告徐某某的其他诉讼请求。

如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费100元、鉴定费10000元，原告均已预交，实际由被告冯某某负担4000元，由被告陕西某某房地产开发有限公司负担6100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。

审　判　长　张晓斌

代理审判员　陈晓霞

人民陪审员　刘桂梅

二〇一三年十月二十九日

书　记　员　刘喜梅

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