贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

（2015）兴民终字第419号

上诉人（原审原告）郑某。

委托代理人陈英，贵州心达律师事务所律师。

委托代理人张某廷。

上诉人（原审被告）聂某佳。

上诉人（原审被告）梁某桥。

共同委托代理人熊勇，贵州天生律师事务所律师。

共同委托代理人白莎，贵州天生律师事务所律师。

上诉人郑某与上诉人聂某佳、梁某桥确认合同无效纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2014）黔义民初字第2962号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院审理查明：2013年7月3日，原告郑某与被告聂某佳、梁某桥签订《转让合同协议书》，协议书约定二被告将其所建“***农家乐”的房屋（活动板房）及餐具、电器等物品转让给原告郑某，转让价款为人民币135000元。合同签订后，原告郑某于2013年7月3日支付67500元给被告梁某桥，2013年7月4日支付67500元给被告聂某佳（聂某佳的转让款由其父聂某林代为收取）。2014年8月12日相关行政部门因为“***农家乐”违法占用国有土地和未经批准非法搭建建筑物，对“***农家乐”强制拆除。

原审法院另查明，2012年11月15日兴义市国土资源局下发兴市国土资字停字（2012）第2-114号责令停止国土资源违法行为通知书，责令桔山街道办事处双朝村和平组立即停止占用国有土地建房（***农家乐）的违法行为。2012年12月3日，兴义市城乡规划局下发兴市规法处字（2012）第148号行政处罚决定书，认定“***农家乐”为未经批准非法搭建的建筑物，要求兴义市桔山街道办事处双朝村和平组在收到行政处罚决定书后五日内对该建筑自行拆除。另外，原、被告签订《转让合同协议书》时，未对转让的房屋及餐具、电器等物品列出清单，亦未对房屋及餐具、电器等物品约定具体价格，但双方庭审中均认可转让的其他物品包括：餐具、麻将机6台、电脑1台、办公桌椅1套、保鲜柜1台、床1张、灶台1个。同时，庭审中原告自认强制拆除本案争议的农家乐前，其搬出了麻将机6台、灶台1个、保鲜柜1台、电脑1台。

郑某作为原审原告以确认合同无效为由诉至原审法院，请求：1、依法确认原告与二被告所签订的《转让合同协议书》无效；2、判令二被告返还原告依合同约定已支付的房屋设施转让款135000.00元，并赔偿原告因二被告过错而造成的经济损失23500.00元，两项合计共158500元；3、本案诉讼费判由两被告承担。

原审法院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。原、被告双方于2013年7月3日签订的《转让合同协议书》是否有效的问题，因原、被告转让的农家乐违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，被兴义市国土资源局、兴义市城乡规划局认定为该建筑属违法用地、违法建筑。因此，原、被告签订的合同违反了法律法规的强制性规定，对于原告请求确认原、被告签订的《转让合同协议书》无效的请求，证据充分，于法有据，依法予以支持。原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题，首先，二被告在明知“***农家乐”是违法建筑的情况下将该农家乐转让给原告，导致合同无效原告存在重大过错；其次，国家法律是对全社会进行公示的，二被告修建的农家乐位于城市规划范围内，根据相关法律规定应当取得主管部门的批准，原告在与二被告签订转让合同时应当对该农家乐建筑设施的相关手续进行审查，但其未尽到审查义务，对于合同的无效原告存在一定过错；最后，转让的农家乐包括房屋及其他物品，但双方未对房屋及餐具、电器等物品列出清单和约定具体价格，且政府强制拆除农家乐前提前通知了原告，但原告未及时将房屋里的其他物品搬出，对其因合同取得餐具、电器等物品的损失存在过错，应承担相应的民事责任。同时，依据法律规定，合同无效后因合同取得的财产应当予以返还，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，因为导致合同无效二被告存在重大过错、原告亦存在一定过错，且原告对于除了房屋之外其他物品的损失存在过错，本院无法查清转让包含的其他物品的数量和具体价格，财产的返还、折价已无实际可能。因此，根据原、被告的过错程度及案件实际情况，兼顾双方当事人的利益，依法确定由二被告共同返还原告转让款人民币135000元的60%，即81000元，原告自行承担转让款人民币135000元的40%。至于原告要求二被告赔偿经济损失23500.00元的问题，因原告所举的收条被告不认可，原审法院无法核实证据的真实性，且未提供其他证据佐证，根据谁主张谁举证的原则，由原告承担举证不力的后果，故对原告的该项诉讼请求，依法不予支持。

据此，为了维护当事人的合法权益，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出了如下判决：1、确认原告郑某与被告聂某佳、梁某桥于2013年7月3日签订的《转让合同协议书》无效；2、由被告聂某佳、梁某桥于本判决生效后十日内返还原告郑某转让款81000元；3、驳回原告郑某的其余诉讼请求。案件受理费3470元，减半收取1735元，由原告郑某承担694元，被告聂某佳、梁某桥共同承担1041元。

一审宣判后，上诉人郑某对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销原判、改判两被上诉人全额退还其转让款135000元，并赔偿其损失23500元。其主要理由为：1、一审判决认定上诉人对签订合同有过错，据此判决上诉人承担40%的过错责任，这一认定和判决明显有悖于客观事实并显失公平，上诉人根本不知道房屋所占土地已被征收为国有土地，也无从得知该片土地属于城市规划区内，同时，上诉人在与被上诉人签订合同前，不止一次的反复向两被上诉人问过该建筑是否有合法手续，两被上诉人斩钉截铁的告诉上诉人该房屋是有合法手续的，是村组盖的办公室，且房屋门前一直到2014年8月份政府来强拆时都挂着“双朝村和平组办公室”的牌子；2、上诉人在仅有的时间内已经尽到了最大努力将能搬的东西搬出，对于未搬出财产的损失并不存在过错；3、一审判决不支持上诉人要求被上诉人赔偿23500元维修费的诉讼请求显失客观公正，上诉人已提交的《收条》是真实有效的，在被上诉人无证据反驳的前提下，上诉人的主张是应该得到支持和认可的。

一审宣判后，上诉人聂某佳、梁某桥对该判决亦不服，向本院提起上诉，请求撤销原判、改判郑某自己承担被强制拆迁的责任。其主要理由为：1、上诉人聂某佳、梁某桥与被上诉人郑某之间签订的转让协议中，约定上诉人将农家乐房屋（活动板房）及餐具、电器等物品卖给被上诉人的约定是合法有效的；2、上诉人在合同签订后，依约将物品交给被上诉人郑某，依照法律规定，交付标的物后的风险应由被上诉人自行承担。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

二审查明的事实与原审一致。

综合双方当事人的分歧意见，本案二审争议焦点为：1、双方当事人签订的《转让合同协议书》效力如何？2、上诉人聂某佳、梁某桥是否应退还上诉人郑某转让款135000元，并赔偿其损失23500元？

本院认为：一、关于双方当事人签订的《转让合同协议书》效力问题。合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。双方当事人签订《转让合同协议书》转让的农家乐因违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的强制性规定，被兴义市国土资源局、兴义市城乡规划局认定为该建筑属违法用地、违法建筑。由于转让合同的标的物违法，不具有可流通性，故而双方签订的《转让合同协议书》应当认定为无效。

二、关于上诉人聂某佳、梁某桥是否应退还上诉人郑某转让款135000元，并赔偿其损失23500元的问题。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案而言，一方面，上诉人聂某佳、梁某桥在明知***农家乐是违法建筑的情况下将该农家乐转让给上诉人郑某；另一方面，上诉人郑某未对该农家乐建筑设施的相关手续尽到审查义务，实际经营管理该农家乐一年多而未提出异议，且上诉人郑某自认在2014年8月11日下午已接到拆迁通知，即：2014年8月12日该农家乐房屋将被强制拆除。但上诉人郑某亦未及时将房屋里的其他物品搬出。因此，本案中，双方都有过错，且双方未对房屋及餐具、电器等物品列出清单和约定具体价格，人民法院无法查清转让包含的其他物品的数量和具体价格，财产的返还、折价已无实际可能。原审法院根据双方的过错程度及案件实际情况，兼顾双方当事人的利益，确定由聂某佳、梁某桥共同返还郑某转让款人民币135000元的60%，即81000元，郑某自行承担转让款人民币135000元的40%较为合理。此外，关于郑某要求聂某佳、梁某桥赔偿其损失23500元的问题，因郑某所举的证据《收条》系白条，聂某佳、梁某桥不予认可，且涉案房屋已被强制拆除，无法核对该证据的真实性，亦无其他相关证据佐证，原审法院根据谁主张谁举证的原则，确定由郑某承担举证不利的后果并无不当。

综上，上诉人的上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3470元，由上诉人郑某负担1735元，由上诉人聂某佳、梁某桥负担1735元。

如义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在判决送达后，自动履行期限届满之日起两年内，向原审人民法院申请强制执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　程浩玲

审　判　员　周先秀

代理审判员　张基柱

二〇一五年七月二十四日

书　记　员　陈　燕

确认合同无效纠纷