德阳市旌阳区人民法院

民事判决书

（2014）旌民初字第938号

原告刘某淑。

委托代理人王小敏，四川维扬律师事务所律师。

委托代理人曾某。

被告刘某。

委托代理人周瑜，中江县凯江法律服务所法律工作者。

原告刘某淑与被告刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月18日立案受理，依法由代理审判员王苇适用简易程序独任审判，于2014年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘某淑的委托代理人王小敏、曾某，被告刘某及委托代理人周瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告刘某淑诉称，原、被告双方于2012年2月23日签订了一份店铺转让协议书，约定被告将其承租的位于德阳市泰山南路某小区的店铺转租给原告使用，并且承诺房东会同意他们之间的转租行为。协议签订后，原告按约定向被告支付了88000元转让费，可当原告拿到协议要求房东对转租行为予以认可时，才知道房东对转租完全不知情，而且也不同意其转租。原告迫于无奈，遂要求被告返还其转让费，但被告已离开德阳本地，故无法追回。后经协商无果，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判令：1.原、被告签订的店铺转让协议书无效；2.被告向原告返还转让费78000元（其中扣除了10000元的设备费用）；3.本案诉讼费用由被告全部承担。

被告刘某辩称，原告所述不实，当时房东对原、被告双方的转租行为是知晓并同意的；在诉讼前，原告并未找过被告协商过此事；房东虽在协议上未签字同意，但时至今日其并未撤销协议；原、被告签订的转租协议并无法定无效的情形，故该协议有效。请求法院依法驳回原告诉请。

经审理查明：2009年11月17日，被告刘某与房东李某旭签订《房屋租赁合同》，约定将房东李某旭所有的位于德阳市某小区二层楼门面房出租与被告刘某使用，租期5年，自2009年11月1日起至2014年10月31日止。2012年2月23日，被告刘某又与原告刘某淑签订《店铺转让协议书》，约定：将上述门面房转让予原告刘某淑经营，并由原告刘某淑代替被告向房东缴纳租金及水电费用；店铺现有装修、装饰、设备全部无偿归原告刘某淑使用；原告刘某淑于2012年2月24日前一次性向被告刘某支付转让费88000元（含店铺现有装修、装饰、设备费用）；遇国家征用拆迁店铺时，有关装修装饰补偿归原告刘某淑，房屋产权赔偿归房东所有。当日，原告刘某淑接手该店铺并开始经营。后房东张某凤（系李某旭之妻）与原告刘某淑另行签订了《房屋租赁合同》，约定房东将上述门面房租赁于原告刘某淑，租期3年，自2011年5月1日起至2014年5月1日止。2012年12月，上述房屋因国家征地被拆迁。

以上事实，有当事人李某旭与刘某签订的《房屋租赁合同》、原被告双方签订的《店铺转让协议书》、张某凤与刘某淑签订的《房屋租赁合同》、德阳市旌阳区工农街道蒙南路社区居民委员会等证据予以证实。

本院认为，无效合同是指严重欠缺合同有效要件，在法律上自始、当然、确定不发生法律效果的合同。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告刘某淑以房东不同意转租为由主张被告刘某与其签订的《店铺转让协议书》无效，但根据合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因此，在未经出租人同意的情形下，法律并未禁止承租人转租，故对原告以此为由主张上述协议无效的意见，本院不予采纳。《店铺转让协议书》为原、被告自愿签订，系双方真实意思表示，亦不存在《合同法》规定的合同无效的情形，故应属于有效合同。故原告关于《店铺转让协议书》无效的主张于法无据，本院不予支持。

关于转让费的返还问题。因原告刘某淑与被告刘某签订的《店铺转让协议书》属有效合同，该协议签订后，被告刘某已按约定将店铺及店铺内装修、装饰、设备等交由原告刘某淑经营使用，原告刘某淑也按约定支付了转让费，该协议已履行完毕，现原告刘某淑诉请被告刘某返还其转让费78000元的主张于法无据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：

驳回原告刘某淑的诉讼请求。

本案减半征收案件受理费875元，由原告刘某淑全部负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。

代理审判员　王　苇

二〇一四年三月二十五日

书　记　员　杨永胜

房屋租赁合同纠纷