四川省夹江县人民法院

民事判决书

（2014）夹江民初字第1214号

原告：张某某，男，住四川省夹江县漹城镇。

委托代理人（特别授权）：李俊强，四川坤宏律师事务所律师。

被告：李某，男，住四川省夹江县漹城镇。

被告：蒋某某，女，住四川省夹江县漹城镇。

二被告委托代理人（特别授权）：韩建忠，夹江县迎春法律服务所法律工作者。

被告：吴某某，男，住四川省夹江县漹城镇。

原告张某某与被告李某、蒋某某合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理。诉讼中，被告李某申请追加吴某某为被告，经本院审查予以准许，并依法通知吴某某参加诉讼。该案依法由代理审判员张起荣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某某及其诉讼代理人李俊强，被告吴某某，被告李某及其与被告蒋某某的诉讼代理人韩建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：被告李某、蒋某某系夫妻关系。原告于2002年通过转让获得了位于夹江县漹城镇某某大道的国有土地4亩的使用权，被告吴某某和被告李某、蒋某某也通过转让分别拥有相邻的国有土地4亩和2亩的使用权，三家人一共有10亩国有土地使用权。2010年里，乐山市某某房地产开发有限公司准备开发该片土地，拟建立夹江县某某小区。某某房地产开发有限公司找到原告和被告吴某某、李某坐下来蹉商，在2010年11月1日达成一致意见：三方平均享有该片土地使用权，三方平均承担所有费用，修建好后的房地产三方平均分享。三家人就将该片土地交予了乐山市某某房地产开发有限公司开发修建。该处房地产开发过程中，三方就房地产分割多次蹉商，在2011年1月8日达成了三方共同签字认可的《房产面积分割协议》，该协议按照原约定的费用平摊，利益均分的原则，照顾实际建筑现状，明确对不能完全均分部分房地产价值的差额部分的价格、差额部分算账支付时间、违约责任等进行了约定。之后，被告李某反悔，遂被告李某、吴某某于2011年2月22日签订第二份《房产面积分割协议》，对前述第一份分割协议的部分内容进行了变更，因原告提出如果被告李某马上算账并付清要支付的差价就同意变更后的协议，但被告没现钱，原告就未在新的分割协议上签字。2012年2月份，房屋面积经房管部门测算后，按第二份分割协议折算，被告李某应分别向原告和被告吴某某支付补差款，原告和被告吴某某多次找被告主张款项，被告李某于2013年9月12日按照第二份分割协议折算的补差款额分别向原告张某某和被告吴某某出具欠条各一张。欠条出具后，被告李某仅向原告支付5万元，原告就剩余款项向被告李某、蒋某某催收未果，为维护自身合法权益，特诉来法院，请求：1、判令被告李某、蒋某某连带支付原告人民币35.4万元；2、判令被告李某、蒋某某连带支付违约金10万元；3、本案诉讼费由被告李某、蒋某某承担。

被告李某、蒋某某答辩称：1、修建房屋的建设用地是原告张某某和被告李某、吴某某三人合伙共同出资703万元从邓仲祥处受让所得，出资比例为各人三分之一，后由三人将土地以土地置换房产的方式交开发商开发；2、原告诉状所称补差款必须在“装修前补清”不是事实,且房产证登记于2013年7月，2013年11月15日开发商才从房管部门领到房权证，故原告诉称2013年9月12日大家的房产证都办理好了2个多月了也并非事实。另外原告所述因被告李某不能马上算账并付清差价，故未在2011年2月22日签订第二份分割协议上签字，但涉案房屋于2011年4月开工修建，2012年7月完工交房钥匙，原告在开工修建之前就算出补差款并要求李某支付是不符合逻辑的；3、对原告主张的欠款金额不予认可。原告所述欠款金额是依据第二份分割协议而计算没有事实依据，且“欠条”是在原告胁迫之下出具；4、补差款的计算应以三方共同结算的为准。第一、应按照2012年7月20日签订的《补充协议书》的约定计算；第二、以每平方米3000元从翟树云处回购的按《土地置换房产》约定超出的360㎡应在三合伙人的实得房屋面积中先扣除再计算应补差价；第三、李某分得部分房屋不能按照大街正街门市计算补差款；第四、按照被告李某主张的方式计算，原告除应退还李某已向其支付的补差款外，还要向李某支付因李某在土地拆迁安置中所支出费用给予补偿10㎡而折算的款项。

被告吴某某辩称：吴某某和张某某、李某三人的补差款已结算过，由李某分别向吴某某和张某某支付补差款，吴某某和张某某之间不存在互相补差，就本案无任何利益纠纷。

原告张某某为证明其主张，提供了以下证据：

一、被告李某、蒋某某的户籍信息，证明二被告的身份信息；

二、欠条原件一张，证明被告李某、蒋某某认可了欠条所载补差款；

三、结算清单复印件一份，证明欠条所载金额的来源；

四、共同投资协议复印件、土地置换房产合同书原件各一份，证明之前张某某、李某、吴某某准备自己修建房子，后来因安全问题而放弃，土地还是各自占三分之一，但没有按照共同投资协议来履行，修好之后的房产也是均分的，平均分享面积；

五、2011年1月8日签订的《房产面积分配协议》原件和宗地图复印件各一份，证明：1、对“大街”正街门市定义进行了约定，不以房产证上的认定为准，宗地图上也划线并经各方签字捺印予以确认；2、根据房屋位置不同，单价有差别，面积确定后，任何一方所补差价应在装修前补清；3、约定了100万元的违约金。

六、2011年2月22日签订的《房产面积分割协议》原件一份，证明：1、对“大街”正街门市定义再次进行了确定；2、协议约定李某所分房屋的单价每平方少了500元；3、三方约定了新的支付差价的时间；4、约定了违约金100万元；5、约定2011年1月8日签订的房产面积分配协议作废，以本协议为准；

七、2002年9月2日签订的《转让土地协议书》原件一份，证明原告单独向邓仲祥购买了土地，只是后面为便于分割，才约定各自占三分之一的份额。

被告李某、蒋某某对原告提供证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二真实性无异议，对关联性不予认可，认为该借条无针对性；对证据三不予认可，认为李某未参与过结算；对证据四真实性无异议，但认为二被告没有与原告共同投资修过房子；对证据五真实性无异议，但认为各方未对补差款支付时间进行修改，应以协议记载的为准；对证据六真实性无异议，但认为关于补差款支付时间处划掉“国土房产双证落实后”系原告私下划掉，应以协议原本描述为准；对证据七的关联性不予认可，认为不能达到原告的证明目的。

被告吴某某对原告提供证据的质证意见为：对证据一、三、四无异议；对证据二的欠条表示不是出具给他的，所以不知道；对证据五真实性无异议，但表示协议第二页关于补差款的支付时间有无修改记不清了；对证据六无异议，并表示协议第二页划掉“国土房产双证落实后”系签订协议时经大家协商一致才划掉的；对证据七，表示该协议并非其本人所签，所以不知道，但对原告所述土地系张某某、吴某某、李某三人各自向邓仲祥购买，后三人约定平均享有该土地面积，并以土地置换房屋的方式交由开发商修建表示认可。

被告李某、蒋某某为证明其主张，提供了以下证据：

一、共同投资协议原件一份，证明张某某、李某、吴某某三人共同投资购买土地修房，三人共享权利共担义务；

二、土地使用权转让协议原件一份，证明张某某、李某、吴某某三人从邓仲祥处受让的土地；

三、土地置换房产合同书、土地置换房产补充协议原件各一份，土地置换房产合同书补充协议复印件一份，证明张某某、李某、吴某某三人和某某房地产签订了以土地换房产的协议。补充协议第1条约定实际修建面积超过3200平方米的，超面积按3500元/㎡结算，主要指的是一楼门市和二楼商品房（二被告当庭表示该组证据中手写添加部分不作为证据材料）；

四、2011年1月8日签订的《房产面积分配协议》、2011年2月22日签订的《房产面积分割协议》原件各一份，证明之后签订的分割协议为补充协议，如果和在前签订的分配协议有冲突的地方应以在后签订的分割协议为准，无冲突的应以在前签订的分配协议为准；

五、补充协议复印件一份共计四页、结算单复印件一份，证明张某某、李某、吴某某于2012年7月20日对合伙修建房产计算补差价格重新进行了约定；

六、证明、电汇凭证原件各一份，证明李某打的欠条是在某某公司领取房产证时间之前，并证明被告打欠条的时候不知道具体的面积；

七、房权证书原件八本，证明房产的位置和面积；

八、房产面积测绘报告原件一份，证明测绘部门对房屋进行了测绘；

九、收条一张，证明国土证在2011年2月23日由合伙的三个人一起交给翟树云。

十、结婚证，证明被告李某、蒋某某系夫妻关系。

原告张某某对被告李某、蒋某某提供证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，但认为不能达到二被告证明目的，房屋最终并没有按此协议修建；对证据二、三、七、八、九、十无异议；对证据四真实性无异议，但认为不能达到二被告证明目的，应完全依照2011年2月22日签订的协议履行；对证据五、六的真实性无异议，但认为均不能达到二被告的证明目的。补充协议只是记载了协商的过程，性质只是一个记录，并没有达成协议。而2014年9月14日的结算单并不是原、被告双方的结算依据，只是当时大概算了一下。电汇凭证载明的金额实际上是李某和张某某共同出的钱。

被告吴某某对被告李某、蒋某某提供证据的质证意见为：对证据一、四的真实性无异议，具体意见同对原告提供的相应证据的质证意见一致；对证据二、三、七、八、九、十无异议；对证据五中的补充协议真实性无异议，但认为不能达到二被告的证明目的。该补充协议虽签了字，但最终原、被告双方并不是按该协议履行的，且补充协议第二页是邓明洪算的，并没有打条子；对证据五中于2014年9月14日计算的结算单以及证据六表示并不清楚相关情况；

被告吴某某举证《共同投资协议》原件一份，证明该协议中关于补差价的期限约定处划去的“国土房产双证落实后”的限定，系达成该协议时与被告李某协商一致而进行的修改。

原告张某某对被告吴某某所举证据无异议。

被告李某、蒋某某对吴某某所举证据的真实性无异议，但认为不能达到被告吴某某的证明目的。协议划去“国土房产双证落实后”系签订协议时被告吴某某修改的，当时他提出异议，但吴某某说就这样子，他就没有再改了。

通过原、被告双方的举证、质证，本院对原告的证据认定如下：1、关于证据一，三被告无异议，本院予以采信；2、关于证据三，该清单系复印件，无法核实其真实性，且被告李某、蒋某某不予认可，本院不予采信；3、关于证据四，三被告对其真实性无异议，本院予以认可。其中，原告据以证明用于修房的土地由原告和被告李某、吴某某三人各自占三分之一，修好之后的房产进行均分，平均分享面积的事实，被告吴某某予以认可，且与被告李某、蒋某某提供《共同投资协议》所要证明的该部分事实一致，故本院对证据四所要证明的该部分事实予以采信；4、关于证据五，三被告对其真实性无异议，本院予以认可。但原告据以证明所补差价应在装修前补清与其自身提供《房产面积分配协议》中的约定不符，而其余证明事项均在协议中有明确约定，故本院对证据五所要证明的除支付补差款的期限以外的事实予以采信；5、关于证据六，三被告对其真实性无异议，本院予以认可。被告吴某某对该组证据的证明目的亦无异议，且举证证明该协议中关于补差价的期限约定处划去的“国土房产双证落实后”的限定，系达成该协议时与被告李某协商一致而进行的修改。同时，被告李某、蒋某某提供的《房产面积分割协议》在相同地方有同样的修改。虽然被告李某陈述此处系签订协议时被告吴某某修改的，当时他提出异议，但并无证据佐证。据此，作为协议签订者的原告张某某、被告李某、吴某某三人各自持有的《房产面积分割协议》原件均划去了“国土房产双证落实后”字样，应认定是三人对补差价的期限约定进行了修改，即在房管所测绘面积定下来，各方所补差价必须在二个月内补清。另外，原告举证证明的其余事实均在协议中有所表述，故本院对证据六予以采信；6、关于证据七，本院对其真实性认可，但该协议书中记载的土地位置与本案所涉修建房屋的土地位置的表述不同，原告又无其他证据佐证二者是同一宗土地，本院对其关联性不予认可，另外，该协议书仅能说明原告与他人就土地买卖达成协议，并不能证明本案所涉土地系原告单独购买，无法达到原告的证明目的，故本院对证据七不予采信；7、对证据二，被告李某、蒋某某对欠条上的签名及手印无异议，且被告吴某某关于原、被告对补差款结算的表述和原告张某某陈述一致，同时，结合证据四、五、六也可予以佐证，故本院对证据二予以采信。如前述本院对原告提供证据六的认定，对被告吴某某提供的证据本院予以采信。本院对被告李某、蒋某某的证据认定如下：1、对证据一，原告和被告吴某某对其真实性无异议，本院予以认可，但协议上无原告张某某的签名，且原告否认其与被告李某、吴某某达成该协议，被告李某、蒋某某又无其他证据佐证其想要证明的事实，故本院对该事实不予采信；2、对证据二、三、七、八、九、十，原告和被告吴某某无异议，本院予以采信；3、对证据四，原告和被告吴某某对其真实性无异议，本院予以认可。其中，2011年2月22日签订的《房产面积分割协议》中约定：“原先三人在2011年1月8日签订的门市分割折价协议作废，以本协议为准，任何一方不得反悔”。该表述中，虽然“门市分割折价协议”与2011年1月8日签订的协议名称，即“房产面积分配协议”有别，但该条约定的意欲废除的就是签订在前的《房产面积分配协议》。第一，原、被告在2011年1月8日除《房产面积分配协议》之外并未签订过其他协议，通过时间上可以确定“门市分割折价协议”指代的就是《房产面积分配协议》；第二，《房产面积分割协议》所约定的内容几乎包含了2011年1月8日签订的分配协议的全部内容，并进行了部分修改，可以看出分割协议并非分配协议的补充，而是对分割折价事宜进行了重新约定；第三，三位协议签订者中的原告张某某和被告吴某某均表示最终的房屋分割及补差事宜是依据2011年2月22日签订的房产面积分割协议而履行的。综前所述，该组证据不能证明被告李某、蒋某某意欲证实的事实，故本院对此事实不予采信；4、对于证据五，原告和被告吴某某对其真实性无异议，本院予以认可。但被告李某、蒋某某意欲证明的事项与本院已采信的原告提供的证据二、六中所证事实不符，本院不予采信；5、对于证据六，本院对其真实性认可。被告李某、蒋某某提供的证据七已证实：本案所涉房产的面积在2012年4月19日已经测绘部门测得结果。而欠条系被告李某、蒋某某于2013年9月12日出具，与二被告意欲证实的其向原告出具欠条的时候不知道房产具体面积的事实不符，故本院对证据六意欲证实的这部分事实不予采信。

经举证、质证、认证，本院审理查明以下事实：2010年11月3日，原告张某某和被告李某、吴某某作为乙方，与作为甲方的邓仲祥签订《土地使用权转让协议》，受让了位于夹江县焉城镇某某大道的一宗土地（地号：7-2-67）的使用权。2010年12月10日、2011年2月23日、2012年9月20日，原告张某某和被告李某、吴某某作为甲方，与作为乙方的翟树云分别签订了《<土地置换房产>合同书》、《<土地置换房产>补充协议》、《土地置换房产合同书补充协议》，约定由甲方将前述受让土地置换给乙方，乙方开发完工以后，部分房产归甲方所有。三份协议还对房屋修建、房产的交付和过户、超过约定面积的补偿、款项支付、违约责任等双方享有和承担的其他权利义务进行了约定。2011年2月23日，原告张某某和被告李某、吴某某将用于置换房产的土地的土地使用权证交给了翟树云。在签订前述协议期间，原告张某某和被告李某、吴某某约定对受让的土地各自占三分之一，而置换来的房产也平均分配面积。2012年4月19日，乐山某某房地产测绘有限公司对建成房产的面积进行测绘，并出具了实测报告。

另查明，被告李某和被告蒋某某系夫妻关系。2011年1月8日，原告张某某和被告李某、吴某某签订《房产面积分配协议》，并于2011年2月22日签订了《房产面积分割协议》，后者对前者进行了废除，并对置换房产的分配、位置的划分、单价的确定、补差款支付时间、违约责任等进行了约定。其中约定，在房管所测绘面积定下来，各方所补差价必须在二个月内补清，差价补清后才能进入装修使用，所补差价三人平均分配；违约方必须赔偿守约方违约金人民币100万元。2013年9月12日，被告吴某某就房屋补差款计算后与原告张某某一同找被告李某进行结算，根据结算，被告李某应分别向原告张某某和被告吴某某支付补差款，而原告张某某和被告吴某某之间则不存在互相补差。同日，被告李某、蒋某某根据结算情况分别向原告张某某、被告吴某某出具了欠条，其中向张某某出具的欠条载明：“今欠到张某某人民币肆拾万零肆仟元整（404000.00元）补充说明：此款一年之内付清不计算利息”，被告李某、蒋某某均在欠款人处签名捺印。欠条出具后的一个月内被告李某、蒋某某向原告张某某支付了5万元，之后便未再付款。并且，在出具欠条后，被告李某、蒋某某也向被告吴某某支付了部分欠款。

本院认为：原告张某某和被告李某、吴某某用土地置换房产，并签订《房产面积分割协议》以划分置换而来的房产，并在协议中约定补差等事项，是其三人自愿达成，符合法律规定，合法有效，依法应予保护。协议达成后，2013年9月12日，被告吴某某就房屋补差款计算后与原告张某某一同找被告李某进行结算。根据结算情况，即被告李某需向原告张某某和被告吴某某支付补差款，而被告吴某某和原告张某某之间则无需相互补差，被告李某分别向原告张某某、被告吴某某出具了欠条，该行为是其对被告吴某某就补差款计算结果的认可，实际上也是同原告张某某和被告吴某某之间就房产补差进行的结算行为，被告李某应按照欠条载明的金额向原告张某某支付补差款。被告李某、蒋某某辩称欠条系受原告张某某和被告吴某某胁迫而出具，但无相应证据证实，应承担举证不能的法律后果。同时，其二人在出具欠条后一个月内向原告支付了其中的5万元，并在出具欠条后还向被告吴某某支付了部分欠款。这种对欠条所载欠款的继续履行行为与受胁迫出具欠条后通常该有的维权行为相悖，不符合常理，故本院对被告李某、蒋某某的该答辩意见不予采纳，原告主张被告李某支付尚欠余款354000元的请求应予支持。原告张某某和被告李某、吴某某在《房产面积分割协议》中约定了违约金的负担。欠条是对房产面积分割协议确定的权利义务进行结算而产生，被告李某未按照欠条约定期限全额支付欠款，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告向被告李某、蒋某某主张了违约金，本院在庭审中向二被告释明了其享有的相关权利，但其二人认为不应该承担此责任，故本院依据相关法律规定对原告主张的过高的违约金予以调整。因原告未举证证明被告李某、蒋某某的违约行为还给其带来了其他损失，故本院主要从被告李某、蒋某某所欠资金的利息，结合原告张某某和被告李某、吴某某在房产面积分割协议中对违约金的约定，以及被告李某具体的违约情况等方面予以考虑，酌情将违约金调整为34983元，对原告主张违约金的超出部分不予支持。被告蒋某某与被告李某系夫妻关系，并在欠条上欠款人处签名捺印予以确认，故被告李某负担的上述债务属于夫妻共同债务，应由被告蒋某某承担共同还款责任。综上所述，原告的部分诉讼请合法有据，依法应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告李某、蒋某某于本判决生效后十日内支付原告张某某欠款354000元，并支付违约金34983元；

二、驳回原告张某某其他诉讼请求。

本案受理费8110元，依法减半收取4055元，由被告李某、蒋某某负担3474元，由原告张某某负担581元。

如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。

代理审判员　张起荣

二〇一五年五月二十八日

书　记　员　胡基洋

合同纠纷