广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2012）北民一终字第395号

上诉人（一审被告）：北海某某投资有限公司。

法定代表人：丁某某，总经理。

委托代理人：欧作贤，广西汇百川律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：卢某某。

被上诉人（一审原告）：程某。

委托代理人：陈承帼，广西启迪律师事务所律师（受以上两被上诉人共同委托）。

委托代理人：宋春晖，广西启迪律师事务所实习律师（受以上两被上诉人共同委托）。

上诉人北海某某投资有限公司因与被上诉人卢某某建设用地使用权纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2012）海民初字第369号民事判决，向本院提出上诉。本院于2012年10月22日立案受理后，依法组成合议庭并于2012年11月27日公开开庭审理本案。上诉人桂信公司的委托代理人欧作贤，被上诉人卢某某、程某的委托代理人陈承帼、宋春晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：程某某大约于2009年6月初死亡，有妻子原告卢某某，有儿子原告程某。2002年7月17日，程某某与被告签订《商业地使用权转让协议》，约定：被告将座落于北海市重庆路以北、贵州路以东、某某购物广场（东座*栋）内第一号面积为105.6平方米的商业地一幅转让给程某某，转让价格24万元，包含小区三通一平、办理建设用地规划许可证、土地使用权证；在签订协议之日起程某某支付土款22万元，余2万元在被告办好该房的有关证件3天内支付完毕；协议签订后半年内被告应把一切报建手续办好，并把地交给程某某使用等协议。协议签订的当天，程某某依约将首期款22万元支付给了被告。被告至今也没有办到涉案商业地建设用地规划许可证、土地使用权证，亦没有将涉案的商业用地交付给原告使用。另查明，被告于2005年5月仅取得到北海市人民政府办公室原则同意被告垫资改造建设油行村的《关于同意改造油行村的批复》，但至今未取得涉案土地使用权证。为此，原告提起诉讼，请求被告返还购地款和赔偿损失。

一审法院认为：2002年7月15日，被告在没有土地使用权情况下，与程某某签订《商业地使用权转让协议》将座落于北海市重庆路以北、贵州路以东、某某购物广场（东座*栋）内第一号面积为105.6平方米的商业地一幅转让给程某某，是违法无效的。原告请求被告返还购地款22万元，符合法律规定，应予支持。被告在没有土地使用权情况下，为取得程某某资金使用，仅以市政府办公室的“批文”，与程某某签订土地转让合同，具有欺诈性质，该合同无效，被告应负主要责任。双方合同约定，在合同签订起半年内被告把报建手续办好和将地交给原告使用，但当被告未按以上约定履行承诺时，原告应及时终止双方无效的合同关系，但原告仍凭被告有市政府“批文”，而信赖被告能办到相关手续，致使无效合同至今未解除，所造成的经济损失，亦应有一定责任。根据《土地估价报告》，按现在市场价格购买相同位置的商业用地的价格为l21.3万元，已大大超过2002年的价格，该差价应视为原告的经济损失。该经济损失应由被告承担70％责任681100元［（1213000元一24万元）×70％］，原告承担30％责任291900［（1213000元一24万元）×30％］。原告请求被告赔偿经济损失l500000元过高，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、被告北海某某投资有限公司返还购地款人民币22万元给原告卢某某、程某；二、被告北海某某投资有限公司赔偿经济损失人民币681100元给原告卢某某、程某。

上诉人不服一审判决上诉称：1、一审判决认定被上诉人的损失不成立。2002年5月，北海市人民政府批复“原则同意”上诉人“垫资改造建设油行村”。上诉人根据改造油行村可能在“重庆路以北、贵州路以东”取得的用地，自行设计“综合购物广场”总平面图。当年7月，上诉人将“某某购物广场”B-1号以22万元的价格转让给程某某。签订协议时上诉人没有取得该土地，故以明显低于当时的市场价格转让。程某某“知道被告有批文……相信被告能办到相关手续”，且价格低，故赌一把。因此，双方约定的转让价明显低于当时的市场价。该土地至今仍属油行村村民集体所有，土地上有村民搭建的小屋，生长着杂树乱草。但一审法院以该土地是“某某购物广场”，委托对“座落于北海市重庆路以北、贵州路以东、某某购物广场（东座*栋）内第一号（土地的面积为l05.6平方米）的国有划拨商业用地的土地使用权价格评估”，评估总价121.30万元。资产评估，是评估机构或评估人员，以货币作为计算权益的统一尺度，对一定时点上的资产进行评定估算的行为。这“一定时点上的资产”是客观存在的，而不是虚拟的。但一审委托评估的资产是不存在的，故得出的评估结果肯定是不客观的。一审认为土地转让协议“是违法无效的”，因此约定的转让价同样无效，且协议约定的转让价明显低于当时的市场价。但一审就是以不存在的资产评估结果l21.30万元减去合同约定价22万元，认定为被上诉人的损失。2、一审错误判决上诉人赔偿被上诉人不存在的损失。《合同法》第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当赔偿对方可得利益损失。这一规定只适用有效合同。无效合同因不得履行或不能履行，当事人不存在可得利益损失，因此合同法第五十八条规定的赔偿损失显然不包括可得利益损失。但一审判决认定协议“违法无效”后，通过对虚拟资产的评估，名适用《合同法》第五十八条，实适用《合同法》第一百一十二条的规定，错误判决上诉人赔偿被上诉人不存在的损失。广西北生集团有限责任公司与北海市某某公司、广西某某进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷一案，广西高院、最高人民法院认定转让合同无效后，判决北生公司返还土地款及赔偿存款利息，连北海市某某公司、广西某某进出口北海公司主张的贷款利息也不予支持。虽然，我国不实行判例法，但上级法院、最高院的判决，无疑对地方法院处理同类案件有指导意义。综上，一审认为转让协议无效后，委托进行虚拟资产的评估，再名适用《合同法》第五十八条实适用第一百一十二条的规定，错误判决上诉人赔偿被上诉人不存在的损失。请求二审法院：撤销原判，改判上诉人返还被上诉人22万元及利息（利息从取得款项之日起，按中国人民银行同期一年期存款利率计算）。

被上诉人卢某某、程某辩称：1、一审判决所查明和认定的事实客观清楚。一审判决查明了本案的事实：2002年7月17日，程某某与上诉人签订了《商业地使用权转让协议》（以下称《协议》），约定上诉人将涉案商业地一幅转让给程某某，转让价格24万元，包含小区三通一平、办理建设用地规划许可证、土地使用权证。协议签订的当天，程某某依约将首期款22万元支付给了上诉人。但上诉人至今没有办到涉案商业地建设用地规划许可证、土地使用权证，亦没有将涉案的商业用地交付给被上诉人使用。上诉人于2005年5月仅取得北海市人民政府办公室原则同意上诉人垫资改造建设油行村的《关于同意改造油行村的批复》，但至今未取得涉案土地使用权证。2、上诉人的损失客观存在，一审判决所适用的法律正确无误。一审判决认为，“被告在没有土地使用权情况下，将该商业地转让给程某某，是违法无效的……被告在没有土地使用权的情况下，为取得程某某资金使用，仅以市政府办公室的‘批文’，与程某某签订土地转让合同，具有欺诈性质，该合同无效，被告负主要责任……该经济损失应由被告承担70％责任681100元”。据此适用《合同法》第五十八条的规定，判决被告承担原告的信赖利益损失的70％。被上诉人认为，一审只支持被上诉人所请求的信赖利益损失中的70％，另30％的损失由被答上诉人承担，但该认定还是基于案件的事实正确适用法律的结果，被上诉人愿意服判息讼。理由如下：首先，上诉人对于协议的无效负主要的缔约过失责任。上诉人作为一家有多年开发经验的知名房地产企业，熟知商业用地相关转让流程，在签订协议时，隐瞒了其没有取得涉案商业用地的合法转让手续，并一再承诺能办妥涉案用地的所有报建手续，并向程某某提供了总平面图以及政府的批准文件，让程某某对其所购买用地的合法性和商业价值深信不疑，在签订转让协议的当天即按协议的约定支付了超过合同标的九成以上的转让款，在上诉人没有依约在限定时间内办妥报建手续时，程某某还继续受上诉人的实力和承诺所迷惑，耐心等待上诉人完善手续。据此，被上诉人认为，上诉人对于协议的无效应当负主要责任。其次，上诉人依法应赔偿因缔约过失给被上诉人造成的信赖利益损失，被上诉人的损失客观存在。《合同法》第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。（三）有其他违背诚实信用原则的行为。根据这条关于缔约过失责任的规定，上诉人在本案中应当承担缔约过失的责任，而被上诉人的损失主要是信赖利益的损失，包括直接损失和间接损失。本案中，因为上诉人的缔约过失，使得被上诉人在2002年支付了22万元购地款后，至今都得不到所购买的商业用地使用权。必须强调的是，《协议》的转让价22万元绝对不是上诉人所称的“明显低于当时的市场价格”，而是当时的市场价格。如果不是上诉人的过错，被上诉人就能按约定取得协议所指的商业用地土地使用权或者用《协议》约定的该笔钱购买到其他相同价值的土地。因此，被上诉人主张上诉人承担的缔约过失责任包括被上诉人的直接损失和间接损失。本案的直接损失是被上诉人所支付的22万元土地使用权转让款的本金；间接损失是按现在市场价格购买相同位置的商业用地与《协议》约定价钱的差价681100元。但一审只支持被上诉人所请求的信赖利益损失中的70％，另30％的损失由被上诉人承担，对此，被上诉人愿意服判息讼。3、上诉人对一审判决书理解错误，所援引的“案例”对本案没有任何指导意义。如前所述，被上诉人是基于上诉人的缔约过失责任而请求其赔偿信赖利益损失，一审判决根据《合同法》第五十八条和第四十二条作出了判决。而上诉人上诉称，“一审错误将有效合同的可得利益损失认定为无效合同的损失后，再名为适用合同法第五十八条、实适用合同法第一百一十二条的规定，错误判决上诉人予以赔偿”。上诉人连其应当承担的责任都搞错了，也没有认真研读判决书、甚至错误理解了判决书，导致其上诉的理由完全错误。其次，上诉人援引了广西北生集团有限责任公司与北海市某某公司、广西某某进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷一案，称“上级法院、最高院的判决，对地方法院处理同类案件无疑有指导意义”。但该案从诉讼请求和基本案情等方面来说都与本案完全不同，最起码的一点是，根据起诉时的房地产行情，该案例的原告在起诉时并没有产生、也没有请求信赖利益损失。而本案的主要争议是被上诉人的信赖利益损失是否应当得到支持。可见该案例对本案没有任何的指导意义。综上，上诉人的上诉没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回上诉请求，维护被上诉人的权益。

二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本案的争议焦点为：被上诉人主张上诉人赔偿的经济损失有无事实及法律依据。

本院认为：上诉人将没有取得相关的用地手续及土地使用权证的土地转让给被上诉人，违反相关法律规定，双方所签订的《商业地土地使用权转让协议》无效。关于被上诉人主张的信赖利益损失是否存在，本院认为，所谓信赖利益损失应包括所受损害和所失利益，就所受损害而言，本案涉及的土地因未办理征地手续，仍属集体土地，不能转让，故不存在土地升值或拆迁、补偿等所获利益的损失，且对于合同的违法性，上诉人与被上诉人都是明知的，均存在明显的主观过错，被上诉人不能以违法合同取得土地升值部分的不当利益，一审判决以现行市场价格与当时合同约定价格之间的差价，即以土地升值的部分作为被上诉人的经济损失是不当的，应当予以纠正；就所失利益而言，被上诉人没有证据证实其有丧失了另行订立合同的机会损失，因此，被上诉人虽然有信赖上诉人可以将办理用地手续后合同能够有效成立的情形，但对是否造成实际损失，被上诉人没有充分的证据证实，故对其所主张的信赖利益损失，本院不予支持，但鉴于上诉人确已占用被上诉人资金多年，仍应按人民银行同期贷款利率支付相应利息，并参照《商业地土地使用权转让协议》的违约条款，即按被上诉人已支付款项的10%作为补偿。

综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院予以支持，一审判决上诉人按比例赔偿被上诉人差价损失不当，本院予以纠正。上诉人应返还被上诉人已交纳的款项22万元，并按人民银行同期同类贷款利率支付相应利息（从2002年7月15日起计至本判决确定的还款之日止），及支付人民币2.2万元给被上诉人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、撤销北海市海城区人民法院（2012）海民初字第369号民事判决第二项；

二、变更北海市海城区人民法院（2012）海民初字第369号民事判决第一项为：上诉人北海某某投资有限公司返还购地款人民币22万元及支付相应利息（按人民银行同期同类贷款利率从2002年7月16日起计至本判决确定的还款之日止）给被上诉人卢某某、程某；

三、上诉人北海某某投资有限公司补偿被上诉人卢某某、程某人民币2.2万元。

一、二审案件受理费合计40560元，由上诉人北海某某投资有限公司，被上诉人卢某某、程某各自负担20280元（均已交）。

上述债务，义务人应于本案判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向北海市海城区人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　何能媛

审　判　员　魏　岚

代理审判员　李雪燕

二〇一三年四月二十二日

书　记　员　涂　娟

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