广西壮族自治区北海市中级人民法院

民事判决书

（2015）北民一终字第5号

上诉人（一审原告）：张某某。

委托代理人：陈远胜，广西汉远律师事务所律师。

委托代理人：欧美玲，广西汉远律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：万某某。

委托代理人：唐国先，北海市海城区“148”法律服务所法律工作者。

委托代理人：黄建辉，广西桂三力律师事务所律师。

上诉人张某某因与被上诉人万某某房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1476号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月5日立案受理后，依法组成由审判员魏玉芳担任审判长，审判员汪海敏、代理审判员黄辉远参加的合议庭，并于2015年2月13日公开开庭审理了本案。书记员何俊担任法庭记录。上诉人张某某的委托代理人陈远胜、欧美玲，被上诉人万某某的委托代理人黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明：2014年1月25日，张某某与万某某签订《房屋租赁合同》一份，约定万某某将其所有的坐落在北海市**岛***村自有二层房屋出租给张某某使用，租赁期间自2014年1月25日至2024年1月25日止，每年租金为85000元，张某某以每l2个月为一个支付周期。合同并约定了物业管理费、违约责任、免责条件及争议解决方式等问题。《房屋附属设施配置清单》载明房屋附属的物品有：电视机十个、空调十个、冰柜一个、洗衣机一台、热水器一台。合同签订前，张某某的母亲周某某于2013年11月3日向万某某支付了2014年1月25日至2015年1月25日的租金共85000元，万某某向张某某出具了《收款收据》予以证实，合同签订当天，张某某向万某某支付了押金15000元。合同签订时，租赁房屋所牵的电路是两相电，双方口头约定张某某租下房屋之后由万某某申请变更电路为三相电。2014年9月2日供电局更换了涉案房屋的旧电表，电路更换为三相电。张某某认为万某某迟迟没有更换电表的行为导致其无法正常经营旅馆，造成了经济损失，为此诉至该院，请求：1、判令解除原告张某某与被告万某某签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告万某某退还原告张某某全部租金85000元以及押金15000元；三、判令被告万某某支付原告张某某违约金21140元（从2013年11月3日暂计至2014年8月4日，以后另计，直至全部租金退还为止）；四、判令被告万某某承担本案全部诉讼费用。

一审法院认为，本案的争议焦点：一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是否合法有效；二、万某某在履行合同过程中是否存在违约，张某某的诉讼请求有无事实和法律依据。

对于张某某与万某某签订的《房屋租赁合同》是否合法有效的问题，该院认为，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反相关的法律法规的强制性规定。合同签订后，双方均履行了合同约定的义务，该《房屋租赁合同》合法有效。

对于万某某在履行合同过程中是否存在违约行为的问题，该院认为，双方签订了《房屋租赁合同》之后，万某某依约将房屋及附属设备交付给张某某使用，履行了合同约定的义务。张某某主张万某某提供的房屋不符合张某某经营旅馆的条件，没有解决用电问题，但是张某某在庭审中也明确表明在签订合同时是明知涉案房屋的电路是两相电，且并未能提供相关证据证实该线路不能正常使用，双方在《房屋租赁合同》中也并未对用电问题进行明确的约定，对张某某该主张不予认可。既然万某某在履行合同的过程中没有存在违约行为，也没有存在导致合同解除的情形，张某某请求解除合同、退还租金和押金及支付违约金的请求没有依据，依法驳回。

综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决：驳回原告张某某的诉讼请求。本案案件诉讼费2722元，减半收取计1361元，由原告张某某承担。

上诉人张某某不服一审判决，上诉称：1、原审判决违反法定程序。原审判决书第6页第二段表述：“原告主张被告提供的房屋不符合原告经营旅馆的条件，没有解决用电问题，但是原告在庭审中也明确表明在签订合同时是明知涉案房屋的电路是两相电，且并未能提供相关证据证实该线路不能正常使用，双方在《房屋租赁合同》中也并未对用电问题进行明确的约定，本院对原告该主张不予认可。”涉案房屋的旧线路能否带动房屋的附属设施正常运转是本案的关键证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十一条之规定：“在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，当事人可以在诉讼过程中向人民法院申请保全证据，人民法院也可以主动采取保全措施”。2014年8月5日上诉人张某某在期限内向原审法院递交了证据保全申请书，请求原审法院对涉案房屋的供电现状进行证据保全，但是原审法院在收到申请后一直没有回应，也不进行证据保全。2014年9月3日，上诉人张某某在得知法院没有采取证据保全措施的情况下，立即向原审法院递交了勘验申请书，请求法院对涉案房屋的通电情况做现场勘验，原审法院以该请求不够具体为由，要求重新申请，2014年9月9日再次向原审法院递交了勘验申请书（补充），请求法院对涉案房屋的通电情况做现场勘验，勘查内容包括现有的通电情况下旅馆的附属设施能否正常运转。但是原审法院在接到申请书后依然没有去现场进行勘验。2014年9月，供电部门更换了涉案房屋的旧电表，电路更换为三相电，房屋附属设施、设备正常运转。上诉人张某某认为，法院在接到上诉人的申请后，如果认为符合采取保全措施条件的，应裁定采取证据保全措施，如果认为不符合条件的，应当裁定驳回。但是原审法院既不采取保全措施，又不下裁定，而是以上诉人张某某未能提供相关证据证实该线路不能正常使用驳回了上诉人张某某的诉讼请求，显属不公。由于原审法院的不作为，严重违反法定程序，导致上诉人张某某未能及时将供电部门更换旧电表前的供电状况作为证据保全下来作为本案的关键证据提供。2、原审判决认定事实错误。原审认定“合同签订时，租赁房屋所牵的电路是两相电”错误，应当是单相电。根据原审中张某某向法院提供的证据（照片），从租赁房屋电路更换前后的电线大小来看，更换前的电线是两根细铝线，而更换后的是三根较粗的铜线。稍有专业常识的人都会知道，这么细的线路是不可能使包含有十个空调机、十个电视机、冰柜、洗衣机、热水器正常运转的。万某某明知张某某租用其房屋的用途是经营旅馆，也明知其用电设施是不可能正常使用，但却作出虚假承诺，答应出租后变更电路为三相电。出租三个月之后，被上诉人仍未履行承诺，2014年4月15日，上诉人张某某的母亲周某某提出异议，却遭到万某某的人身伤害。2014年8月4日，上诉人张某某起诉至法院后，万某某才更换用电线路。因此，被上诉人万某某在履行合同过程中存在严重违约行为是不争的事实。另外，其提供的租赁物（厨房、凉棚），因台风严重损坏，不能使用，且危及人身安全，上诉人张某某多次要求其维修，却一直置之不理，其行为也已经构成严重违约。

综上所述，上诉人张某某认为一审法院严重违反法定程序，认定事实错误，依法应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、第一百七十条之规定，请求二审法院依法判决：1、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第l476号民事判决书，改判支持上诉人张某某一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人万某某承担。

被上诉人万某某答辩称：1、双方当事人签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，万某某已完全履行了合同义务，没有违约行为。2、签订租赁合同时，上诉人明知涉案房屋是单相电，接收房屋时并没有提出异议，其主张线路不能正常使用应提供证据证实。一审法院没有必要进行证据保全。3、上诉人张某某请求解除合同没有事实与法律依据。合同的解除有约定解除与法定解除，本案中双方签订的合同中并没有对供电线路进行约定，不适用约定解除。而要适用法定解除，必须符合《合同法》第九十四条的规定，即一方当事人存在根本性违约，导致合同目的不能实现。本案中没有证据证明供电问题影响到电器的使用，即使存在电流强度不足的问题，最多无法进行满负荷的经营，不会导致无法经营的后果。而且2014年9月涉案房屋的供电线路已经更换为三相供电，合同的履行不存在任何障碍，不应予以解除。4、北海市涠洲岛近年来农家乐旅馆生意较红火，但上诉人张某某在投资该生意时没有充分考虑到各种经营风险，未能办理旅馆业的经营资质，也没有足够的客源，同时也无承受所需的巨大精力，导致生意清淡，责任不在被上诉人，被上诉人不同意解除涉案合同。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人张某某的上诉。

二审期间，上诉人张某某向本院提供一份北海市某某供电局营业部出具的证明，证明2014年9月1日之前涉案房屋的供电线路是单相电，涉案房屋所使用的供电线路不能正常使用。被上诉人万某某对该证明真实性无异议，但认为即使是单相电，也不能证明当时旅馆不能正常经营。本院认为，该证据证明涉案房屋的供电线路在2014年9月2日之前是单相电。

对一审查明的其他事实，双方当事人均无异议。本院对一审查明的其他事实予以确认。

另查明，上诉人张某某所经营的农家乐旅馆没有办理相应的营业执照。还查明，上诉人张某某在使用涉案房屋经营期间与被上诉人万某某多次发生争吵纠纷。2015年3月10日上诉人张某某与被上诉人万某某就涉案房屋办理了交接手续。

综合诉辩双方意见，本案争议焦点归纳为：被上诉人万某某在履行涉案租赁合同过程中是否存在违约行为；上诉人张某某请求解除该租赁合同、返还押金、租金以及支付违约金的诉求是否合法有据。

本院认为，上诉人张某某与被上诉人万某某签订涉案的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦没有违反国家法律法规强制性规定，为合法有效之合同。上诉人张某某租赁万某某的涉案房屋目的是用于经营旅馆，万某某亦知晓。签订合同时，双方均知道单相电是无法满足用于旅馆经营，所以双方于合同中虽未明确约定被上诉人必须将原有单相电变更为三相电，但均认可签订租赁合同时双方已口头协商更换三相电一事。虽然没有证据证明双方约定了具体更换时间，但万某某明知对方租房是用于旅馆经营，其应该尽量、尽快提供符合旅馆经营的条件的各项设施给张某某，但从双方签订涉案合同后至2014年9月2日，长达7个多月的时间，万某某没有将涉案房屋的电线更换为三相电，对此其负有一定的过错责任。上诉人张某某明知接收该房屋时的用电情况，仍然同意接收，其自身也存在一定过错。这期间，上诉人张某某因用电问题给其经营带来一定影响应该是客观存在的事实，但造成此结果，双方都负有一定责任。上诉人张某某在使用涉案房屋经营旅馆期间与被上诉人万某某多次发生不愉快的事情，双方矛盾较为激烈，张某某认为再继续履行涉案租赁合同已不可能，并以实际行为不履行其支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”现被上诉人万某某亦同意接收涉案房屋，双方以实际行动解除了涉案房屋租赁合同，故上诉人张某某请求解除涉案租赁合同本院予以支持。双方于2015年3月10日办理接收房屋之日应视为合同解除之日。

上诉人张某某主张自接收使用涉案房屋后一直没有进行正常经营，要求万某某退还全部交纳的租金、押金及支付违约金。本院认为，涉案房屋更换电线之前，房屋的供电问题对上诉人张某某经营旅馆有可能产生一定的影响，但张某某未能提供足够的证据证明其不能正常经营旅馆或者因供电问题造成其经营的实际损失的证据。再者，上诉人张某某至双方2015年3月10日交接涉案房屋前，一直没有将该房屋交还万某某，且一直使用该房屋。涉案房屋的供电线路已在2014年9月2日变更为三相电，上诉人张某某主张的用电问题已得到解决，即便其之后仍未能正常经营，与被上诉人万某某之前的违约行为已没有关联。所以，张某某租赁房屋期间，不管张某某是否使用该房屋进行旅馆经营，还是另作他用，至合同解除之前（2015年3月10日），其都应交纳租金给万某某。鉴于万某某确实未能及时更换用电线路，给张某某初期使用房屋经营旅馆可能带来一定的影响，对导致合同解除亦存在一定过错，应酌情扣减其租金。上诉人张某某已交纳了一年的租金（期限至2015年1月25日），至涉案租赁合同解除之日，上诉人张某某本还应再支付2015年1月26日至3月10日止的租金，考虑到被上诉人万某某的过错责任，应该免除上诉人张某某该期间的租金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，上诉人张某某认为万某某未提供符合经营旅馆条件的设施导致其经营损失，要求赔偿，被上诉人万某某亦要求张某某交纳尚欠租金，本院均不予支持，对各自的损失应各自承担相应的责任。故上诉人张某某请求万某某返还租金85000元以及支付违约金21140元缺乏事实与法律依据，本院不予支持。另外，上诉人张某某交纳的15000元押金是出租人（万某某）基于涉案房屋内的基础设施免遭损害而设定交纳的，目前没有证据显示上诉人张某某对该房屋内各项设施造成损害，被上诉人万某某应将押金15000元退还上诉人张某某。

综上所述，一审判决认定事实有误，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人张某某上诉理由部分成立，成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1476号民事判决；

二、上诉人张某某与被上诉人万某某2014年1月25日签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月10日解除；

三、被上诉人万某某返还押金15000元给上诉人张某某；

四、驳回上诉人张某某其他诉讼请求。

一审案件受理费1361元，二审案件受理费2722元，合计4083元，由上诉人张某某负担3577元，被上诉人万某某负担506元。（该费用张某某已向法院预交，万某某在执行上述债务时将其应负担的部分一并支付给张某某）。

上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

审　判　长　魏玉芳

审　判　员　汪海敏

代理审判员　黄辉远

二〇一五年三月十八日

书　记　员　何　俊

合同纠纷