汕头市金平区人民法院

民事判决书

（2015）汕金法民一初字第1219号

原告：晋某某，女，汉族，住所地汕头市龙湖区，身份证号码×××0626。

委托代理人：李洁芝、陈若芝，分别、实习律师。

被告：刘某某，女，汉族，住所地汕头市龙湖区，身份证号码×××0029。

委托代理人：郑豪，广东中大中律师事务所律师。

原告晋某某诉被告刘某某申请执行人执行异议之诉一案，本院于2015年11月16日立案受理后，依法组成合议庭。于2016年2月29日公开开庭进行了审理，原告晋某某的委托代理人李洁芝、陈若芝、被告刘某某的委托代理人郑豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2015年10月28日，原告收到法院送达的（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》。原告认为法院根据被告对该案执行标的提出的《执行异议》而做出的“中止对被执行人黄某某名下的位于汕头市碧霞庄XX区XX座XX号房产（以下称涉案房产）的执行”的裁定，缺乏事实与法律依据，并且审理程序违反法律规定，严重侵害了原告的合法权益。理由如下：

一、在原告诉黄某某民间借贷纠纷一案（即（2015）汕金法民一初字第183号）中，法院依原告的申请对涉案房产进行了财产保全。在案件判决生效后，被告并未及时履行还款义务，因此原告依法申请法院强制执行涉案房产。被告对涉案房产提出执行异议，法院受理后，在未通知原告和未经原告质证答辩的情况下，对涉案房产作出（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》，裁定中止对被执行人黄某某名下的涉案房产的执行，该裁定的程序违法。

二、涉案房产并未确权给被告，应准予查封和许可执行。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及其他相关法律规定，即使被告与黄某某转让涉案房产的行为属实，在未依法进行产权转移登记的情况下，该转让行为所产生的仅是债权债务关系，不具有物权的排他性，与原告享有的债权平等。

三、被告在其有过错的情况下，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对抗查封。在本案中，涉案房产至今登记在黄某某名下，被告虽主张其已受让了涉案房产，但从被告提交的证据来看，并不足以证明其观点。1、被告与黄某某签订的《房屋转让协议书》未经法定程序确定效力，而且涉案房产的转让款仅有盖章的《收款收据》，并无黄某某的亲笔签名，没有证据证明通过银行转账或汇款进行，该转让行为的真实性无法认定，因此不能对抗执行法院的司法查封。2、被告有过错。假设被告与黄某某的房屋转让行为属实，那么在长达16年的时间里，为什么没有履行申请办理变更登记法律义务？人民法院于2015年1月29日裁定查封涉案房产时，该房登记所有人为黄某某，且至今仍为黄某某，没有办理任何变更登记手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当按照本法第5章的规定办理权属登记。”2001年8月15日颁布施行的《城市房屋权属登记管理办法》第4条规定：“国家实行房屋所有权登记发证制度。申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。”；第5条规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。”；第11条规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。”；第18条规定：“权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。”被告1999年08月16日签订《房屋转让协议书》，到2015年1月29日法院裁定查封该房时，早已超过30日。被告不按法律规定办理房屋产权变更登记，存在重大过错，不是属于善意第三人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，就不影响法院对涉案房产的执行。并且，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条是在《中华人民共和国物权法》未颁布之前、物权制度未完善的情况下所作的规定。《中华人民共和国物权法》出台后，按照法律位阶，应适用不动产物权的规定，按登记制度确定房产所有权。若不然，法律规定的不动产物权登记制度将形同虚设，任何人都可以找理由抗辩法院的房产保全。

四、除此之外，不排除被告和被执行人黄某某存在恶意串通，通过执行异议，侵害原告的合法权益的可能。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十五条第二款规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条：“被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

综上所述，涉案房产系黄某某所有，被告提出的执行异议不应当得到支持。原告现依法提起诉讼，请求法院判令：1、对黄某某名下的涉案房产许可执行（执行案号：（2015）汕金法执字第496号）；2、被告承担本案诉讼费用。

被告辩称：一、被告在涉案房产查封前已经购买并占有房产，（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定中止执行，适用法律正确。

1、被告已经合法购买了涉案房产。

被告提供的《房屋转让协议书》、《收款收据》证明被告在1999年8月就已经购买了涉案房产。《房屋转让协议书》和《收款收据》上都有黄某某的私章，该私章与房产证上的印章相吻合，可以证明合同和收据的真实性。

原告质疑交易的理由不成立。合同和收据无签名，这是个人的习惯问题，盖章和签名在法律上具有同等效力。房款交易采用现金方式，因为被告当时经营贸易公司，常备大量现金。通过现金交易，符合当时条件下的交易习惯。

2、被告长期占有并使用涉案房产。租赁合同、租金收据、中介机构证明等都证明被告长期使用涉案房产。自被告购买了涉案房产后，被告便占有持有房产和房产证原件，出卖人已经交付了房产。

3、涉案房产没有过户不是由于被告的原因。办理房产过户依约是黄某某的责任。合同第五条约定：黄某某应负责办理房屋的权属证件登记、过户手续。购房款已经包含了办理房产过户的对价，黄某某全额收取了房款，就应当依约办理产权过户手续。因此办理过户手续不是被告的义务。此外，依据《城市房屋权属登记管理办法》第十二条等法律规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请。被告买受了涉案房产后，也主动要求出卖人过户，但是出卖人借口搪塞，拖延办理，致至今未办理过户手续。

二、原告认为被告对涉案房产不享有物权，则可以查封、执行，该观点是错误的。合法占有房产的购买人对于房产的拥有超出普通债权的优先受让权，其基于占有的请求权也具有了物权属性。《最高人民法院民一庭疑难案件问答》中的倾向性意见认为：“出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人移转房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。”《全国民事审判工作会议纪要》27：在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。这些都是对占有房产的购买人特殊权利的认可。被告在涉案房产查封前已经购买并占有房产，拥有优先对黄某某普通债权的权利。因此，原告认为被告与原告的债权平等是错误的。

三、原告提出（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》的审理程序违法，不是执行异议之诉审理的范围。执行异议之诉只需要审查案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，而且执行庭依法进行书面审理，并不违法。

综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

本院查明：1998年8月16日，被告与黄某某签订《房屋转让协议书》，约定：由黄某某将其名下的涉案房产以1406000元的价格转让给被告，黄某某负责办理房屋的权属证件登记、过户手续。被告于1999年8月16日、9月1日、9月15日分三次支付了全部房款1406000元，黄某某收款后出具《收款收据》，并将上述两套房产交付被告使用、管业至今，同时将房地产权证交被告存执。但黄某某一直未依约办理上述房产的房屋过户登记手续。

另查明：原告于2015年1月20日向本院起诉黄某某民间借贷纠纷一案，并提出财产保全申请。本院于同年1月29日作出（2015）汕金法民一初字第183号之一《民事裁定书》，查封该案被告黄某某名下的涉案房产。同年3月20日，本院作出（2015）汕金法民一初字第183号《民事判决书》，判决该案被告黄某某于该判决发生法律效力之日起十日内付还原告借款420200元及支付该款自2014年11月21日起至该判决确定还款之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。判决生效后，原告向本院申请执行，本院在执行申请执行人晋某某申请执行被执行人黄某某民间借贷纠纷一案中，被告于2015年8月14日提出书面异议。经审查，本院于10月18日作出（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》，中止对被执行人黄某某名下的涉案房产的执行。原告不服执行裁定，于11月10日向本院提起执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。

以上事实，有原、被告《身份证》、（2015）汕金法执异字第9号《执行裁定书》、（2015）汕金法民一初字第183号《民事判决书》、《生效证明》、《房地产协助查封情况表》、（2015）汕金法民一初字第183号之一《民事裁定书》、《房地产权证存根》、《房地产产权情况表》、《房屋转让协议书》、《收款收据》、《房地产权证》、《租房协议》、《收据》、《情况说明》、《营业执照》、《证明》及本院《庭审笔录》等在卷为证，足以认定。

本院认为：本案系执行异议引起的纠纷，针对原、被告争议的焦点，本院作出分析认定如下：

一、关于《房屋转让协议书》是否真实合法的问题，被告提供《房屋转让协议书》，证明涉案房产其已在1999年8月向黄某某购买，故被告已完成了举证责任。而原告予以否认，认为该《房屋转让协议书》系伪造，但原告对其主张未能提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。

二、关于被告支付黄某某购房款的《收款收据》是否真实合法的问题。被告提出其已支付全部购房款，并提供了三份《收款收据》为证，被告已完成举证责任。原告对《收款收据》有异议，认为只有加盖黄某某的私章，没有黄某某的签名，且只有现金交易没有通过银行转账，违反常理，原告对其主张未能提供反证，应承担举证不能的法律后果。

三、关于涉案房产是否由被告长期占有使用的问题，被告提供《租房协议》、《收款收据》、《营业执照》、《委托书》及《情况说明》等证据证明被告对涉案房屋长期出租或委托房产中介机构出租的事实。原告予以否认，但未能举证证明，故应承担举证不能的法律后果。

四、关于涉案房产没有办理过户登记手续，被告是否存在过错的问题。被告与黄某某在签订《房屋转让协议书》时，已明确约定黄某某应负责办理房屋的权属证件登记、过户手续。但黄某某一直未予办理，且下落不明。故本院对被告提出没有办理房屋过户登记手续的责任不在于被告的主张予以支持。

在本案中，被告在本院查封前已与黄某某签订合法有效的书面买卖合同，并支付房屋全部价款，在查封之前已经合法占有该不动产，且非因买受人自身原因未办理过户登记。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议所规定的四种情形，故本院应予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告晋某某的诉讼请求。

本案受理费100元，由原告晋某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状、并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。

审判长　　张壮群

审判员　　许华潜

审判员　　许丹媛

二〇一六年四月二十二日

书记员　　黄璇燕

执行异议之诉