营口市鲅鱼圈区人民法院

民事判决书

（2016）辽0804民初1446号

原告郝某富，男，汉族，辽宁省大石桥市人，无业，现住营口市鲅鱼圈区。

委托代理人郝某芳，女，汉族，辽宁省大石桥市人，银行职员，现住大石桥市。系原告郝某富的姐姐。

被告某(辽宁)置业有限公司,住所地营口市鲅鱼圈区。

法定代表人刘某光，系公司经理。

委托代理人马世龙，系辽宁华君律师事务所营口分所律师。

原告郝某富诉被告某（辽宁）置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员霍建军独任审判，公开开庭进行了审理。原告郝某富的委托代理人郝某芳、被告某（辽宁）置业有限公司的委托代理人马世龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告郝某富诉称，原告于2011年7月从被告处购买亚龙湾商品房位于营口市鲅鱼圈区辽东湾大街南段***号第**座*单元***号住宅一套，面积93.47平方米，总房款为355400元。该商品房买卖合同约定2013年6月10日前，被告交付原告房屋。按照合同第九条规定，被告应从房屋交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人原告支付已交房款万分之三的违约金，共计38372元。原告曾多次与被告协商违约责任问题，但被告以各种理由推脱。故诉至法院，请求依法判令被告给付原告从2013年6月至2014年6月的迟延交房违约金为38372元。

被告某（辽宁）置业有限公司辩称，1、被告未按期交付房屋是由于非被告所能控制的因素造成的，符合合同第八条及补充协议第二条的情况，被告可免责无需承担违约责任。被告未按期交付房屋是由于市政配套设施的水、电、暖设施接通延误造成的，由于市政配套设施是由市政部门进行施工的，并不是施工单位进行施工，被告和市政部门签订合同后，市政部门迟迟不进行施工，所以本案这种情况属于非被告所能控制的因素造成的未按期交付房屋，符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条及《补充协议》第二条的情况，被告可免责无需承担违约责任。2、被告在2013年7月1日就通知原告可以交房了，应当按原告通知交房的时间计算违约金，原告主张计算至2014年6月没有依据。3、双方约定的违约金过高，请求法院予减少。双方签订的合同没有对损失的计算方法进行预订，所以原告的损失可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，原告要求的违约金数额远远高于这一标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，所以被告请求法院予以减少。4、原告起诉超过诉讼时效。双方约定的交房时间为2013年6月10日，所以原告从2013年6月11日起就可以向被告主张权利，现原告起诉已超过2年的诉讼时效，所以应当驳回原告的诉讼请求。综上，被告未按期交付房屋是由于非被告所能控制的因素造成的，符合合同第八条及补充协议第二条的情况，被告可免责无需承担违约责任，双方约定的违约金过高，请求法院予以减少。

经审理查明，2011年5月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告以355411元的价格购买了由被告开发建设的位于营口市鲅鱼圈区辽东湾大街南段***号第**幢*单元***号、面积为93.47平方米的房屋。原告于签订合同当日交首付款145411元，余款21万元原告到银行办理了按揭贷款，于2011年7月13日前已全部付清。合同中约定交房日期为2013年6月10日前。合同第九条第1款第2项约定逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。截至约定的交房日期，被告未按约定交房。2013年11月6日原告同监理单位、施工单位、设计单位对该房屋所在的工程进行了验收，但未进行综合验收。上述房屋原告于2014年4月5日办理入住手续。经核算，自2013年6月10日至交房日被告逾期交房295天。

本院所确认的上述事实，有原告身份证、被告企业法人营业执照、商品房买卖合同、购房发票、前期物业服务协议书、专用收款收据、工程质量竣工验收记录复印件及双方当事人陈述笔录在卷为凭，业经庭审质证和本院的审查，可以采信。

本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人之间真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故而有效。当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已按约交付了全部房款，履行了自己的义务；被告却未按合同约定的期限交付房屋，已构成违约。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求有事实及法律依据。双方关于违约责任的约定即“出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之叁的违约金”，本院认为，该违约金约定的数额过高，应以房价款的日万分之一点五计算违约金为宜。双方约定的交房日期为2013年6月10日，原告入住时间为2014年4月5日，故被告逾期交房295天，故而违约金计算为15727元[355411元×0.00015×295天]。对于被告辩称由于市政配套设施造成延误导致迟延交房的答辩意见，因被告提供的证据不能充分证明其观点，本院不予支持。对被告所称原告起诉已超过时效的观点，由于原告于2014年4月5日入住，于2016年3月18日向本院起诉，并未超过二年，故对该答辩意见本院不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告某（辽宁）置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告郝某富违约金15727元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二、驳回原告的其他诉讼请求

案件受理费759元，由被告某（辽宁）置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级法院。

审判员　霍建军

二〇一六年五月二十六日

书记员　王丽梅

房屋买卖合同纠纷