湖南省湘潭市雨湖区人民法院

民事判决书

（2014）雨法民一初字第214号

原告（反诉被告）李某某，男，19**年*月*日出生，汉族，湘潭县人，个体工商户，住湘潭市雨湖区。

委托代理人陈继军，湖南晶石律师事务所律师。

委托代理人王丹，湖南晶石律师事务所律师。

被告（反诉原告）易某，男，19**年*月*日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。

委托代理人邱孟华，湖南广云律师事务所律师。

被告（反诉原告）陈某，男，19**年*月*日出生，汉族，湖南省安乡县人，住湖南省安乡县。

委托代理人易某，男，19**年*月*日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市雨湖区。

原告（反诉被告）李某某诉被告（反诉原告）易某、陈某房屋租赁合同纠纷一案，原告（反诉被告）于2014年4月4日向本院提起诉讼；被告（反诉原告）易某、陈某于同年同月21日向本院提出反诉，本院均予以受理。本院受理后，依法组成由审判员田园担任审判长，审判员陶华英、人民陪审员陈立异参加的合议庭，于2014年9月30日公开开庭对两案合并进行了审理。代理书记员陈含担任记录。原告（反诉被告）李某某及其委托代理人王丹、被告（反诉原告）易某及其委托代理人邱孟华到庭参加了诉讼。在本案审理过程中，易某、陈某对承租铺面的面积提出测量鉴定申请，经鉴定后，李某某不服申请了第二次鉴定。本案现已审理终结。

原告李某某诉称：2013年1月26日，原、被告签订了《时尚魔方购物广场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）和《时尚魔方购物广场商业管理合同》（以下简称管理合同）合同约定：被告转租原告承租湘潭大酒店位于湘潭市建设北路5号2楼时尚魔方249、251号商铺；租赁期自2012年12月1日起至2014年11月30日止；租金标准为7615元／月。合同签订后，原告履行了合同义务，但自2013年6月17日起，被告就以各种理由拒绝支付租金、设备使用费和水电费等相关费用，经原告多次催收无果后，原告于2014年3月29日向被告发出了《解除合同通知》，已明确告知被告双方之间解除租赁关系，被告在本通知发出后3日内将商铺腾空退还给原告，但被告收到通知后拒绝交租和腾空铺面，故原告李某某诉至本院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的租赁合同与管理合同；2、被告立即将249、251号铺面退还给原告；3、被告支付拖欠原告的租金和设备使用费68535元、物业费2646元、违约金21000元，共计92181元（算至2014年4月3日止）；4、判令原告无须退还被告履约保证金；5、本案诉讼费由被告承担。

被告易某、陈某辩称：1、原告李某某交付给被告的商铺没有经过消防验收，根据消防法第15条的规定，没有经过验收合格的场地不得进行使用和营业；2、商铺的面积与合同约定的面积不符，原告没有提供合法有效的建筑测绘图纸面积，故无法明确应缴纳的铺面租金，被告易某、陈某并没有拖欠原告租金。

反诉原告易某、陈某反诉称：2013年1月22日，原、被告签订了租赁合同与管理合同。合同签订后，反诉原告易某、陈某按合同约定向反诉被告李某某缴纳了3个月的商铺租金（含设备使用费）22851元、经营保证金22851元、物业管理费1764元，并在合同约定以外按反诉被告的要求缴纳了“进场费”10000元。反诉原告易某、陈某对商铺进行装修后于2013年3月16日进场经营。因反诉被告管理混乱，商业运营管理服务不到位，导致商场经营惨淡，商户大面积退场，反诉原告根本不能正常经营，且反诉被告未按合同约定返还商场前期培育费用，交付给反诉原告易某、陈某的商铺面积又与合同约定面积严重不符，已经构成违约，故反诉原告易某、陈某诉至本院，请求判令：1、反诉被告李某某退还反诉原告已交付的进场费10000元、物业管理费1764元、商场前期培育费2285.1元；2、原、被告继续履行合同，反诉被告李某某尽快恢复商场经营；3、反诉被告李某某承担本案反诉费，并赔偿因反诉被告关门所造成的货物损失94920元。

反诉被告李某某辩称：1、进场费的收取是合理、合法的；2、前期培育费即返租费，但按合同约定，返租并不是一定就有的，而是反诉原告按时每天开门经营后反诉被告对其的一种奖励，故反诉被告并没有义务一定要返10%的租金给反诉原告；3、反诉被告已全面履行管理合同的合同义务，包括对商场的管理与宣传，经营的好坏与此没有因果关系，这不能成为反诉原告不付租金的理由，也不能成为反诉原告要求退还物业管理费的理由；4、依照合同约定，双方是依据建筑面积来支付租金，反诉原告是按实际面积计算的租金，这个中间肯定有一个公摊面积，故反诉原告以此作为不付租金的理由也不能成立；5、关于消防设施的问题，当时是没有经过验收，但现在已经经过了验收，故不能以此证明双方之间的租赁合同无效。

原告（反诉被告）李某某为支持自己的诉讼请求和反诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：

证据一、证明、潭房权证雨湖区字第2014020600号产权证、城乡规划条件核实证书，拟证明原告（反诉被告）李某某在湘潭大酒店承租了时尚魔方二楼的使用权，并依法享有转租权，原、被告之间的租赁合同合法有效。

证据二、双方之间签订的《租赁合同》与《管理合同》，拟证明原、被告之间的租赁关系，以及原告李某某依约享有单方解除合同不退还被告易某、陈某交付的履约保证金并向被告易某、陈某主张违约金的相关权利。

证据三、解除合同通知，拟证明因被告易某、陈某拖欠租金和设备使用费，原告多次催收未果发出解除合同并腾空铺面的通知。

证据四、时尚魔方购物广场商业管理运营方案、商场调研方案，拟证明原告李某某进行了专业市场调研、制定了运营方案，履行了合同义务。

证据五、户外广告发布合同2份、全球锁安防服务合同，拟证明原告李某某履行了管理合同约定的宣传义务，还在此外提供了安防服务。

证据六、“运动我最牛”等促销活动照片6张，拟证明原告李某某开展了其他提高知名度的宣传活动。

证据七、返租明细表2份，拟证明原告李某某已实际返租给被告易某、陈某的事实。

对以上证据被告（反诉原告）易某、陈某质证认为：对证据一的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，门面面积与房产证面积存在误差。对证据二的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，原告李某某并没有单方解除合同的权利及不退还进场费与保证金的权利，双方之间的交租期限和方式是有特别的约定的。对证据三有异议，该份证据只能证明原告李某某曾要求与被告易某、陈某解除合同，不能证明原告有权单方解除合同。对证据四的真实性不予以认可，因为商铺业主没有一个看到过该市场调研。对证据五的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，恰好证明了原告李某某没有履行商业管理服务义务，与原告当时向被告承诺的有很大的出入，而全球锁安防服务合同与本案无关，不是合同约定的内容。对证据六的真实性无异议，但该活动并不是针对二楼，而是针对整个时尚魔方购物广场的。对证据七有异议，事实是按每个月租金的20%返租了2个月，而不是3个月。

被告（反诉原告）易某、陈某为支持自己的反诉请求及本诉抗辩理由，向本院提供了以下证据：

证据一、双方之间签订的《租赁合同》与《商业管理合同》，拟证明原、被告之间的商铺租赁合同与商业管理合同关系，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）负有交付合同约定商铺、提供商业服务的合同义务。

证据二、时尚魔方购物广场招商现场照片2张、招商宣传单1份，拟证明原告（反诉被告）李某某一直是以时尚魔方购物广场名义对外招商以及其向被告（反诉原告）易某、陈某承诺的招商条件。

证据三、易某、陈某的缴费凭证5份，拟证明被告（反诉原告）按合同约定缴纳了商铺租金、物业管理费、经营保证金，原告（反诉被告）李某某违规收取了“进场费”的事实，以及原、被告协商降租的事实。

证据四、湘潭市房地产测绘所测绘结论一份，拟证明原告（反诉被告）李某某提供的商铺面积与合同约定的商铺面积不符。

证据五、二楼商户函件1份、EMS快递回执各一份，拟证明2013年7月3日时尚魔方购物广场二楼商户因商铺面积问题联合致函一份邮寄给李某某，而李某某在收到函件后至今仍未给予任何答复的事实。

证据六、湘潭市消防验收公告查询单1份、消防安全检查合格证2份，拟证明原告李某某向被告易某、陈某交付商铺时，商场并没有通过消防验收的事实。

证据七、原告李某某与二楼承租商协商过程的录音，拟证明原告已向被告承诺降租的事实。

证据八、“都市一时间”节目报道录像，拟证明原告未按合同约定提供商业服务的事实。

证据九、时尚魔方购物广场纠纷现场照片5张，拟证明该广场一直纠纷不断，造成被告（反诉原告）易某、陈某无法正常经营的事实。

证据十、装修收据1份，拟证明易某、陈某为此投入的铺面装修费28000元的事实。

对以上证据原告（反诉被告）李某某质证认为：对证据一的真实性无异议；对证据二、三、四、五、九的真实性无异议，但均不能达到其证明目；对证据六的关联性有异议，与本案无关；对证据七、八的真实性无异议，但这些都只能体现事件的一个过程，而不能证明原告李某某没有履行合同，且关于降租双方虽有协商，但并没有达成一致意见；对证据十认为不是正规的发票，不能证明被告易某、陈某已支付了装修款，不能达到其证明目的。

经合议庭对证据进行审查，并综合分析双方当事人的质证意见，本院认证如下：

对原告（反诉被告）李某某提供的证据一、二、三、四、五、六、七的真实性、合法性、关联性予以确认。

被告（反诉原告）易某、陈某提供的证据一、二、三、五、六的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的不予确认，对证据四、七、八、九、十不予确认。

本案审理过程中，经原、被告共同协商选定湖南大学司法鉴定中心对所涉铺面的面积大小进行了测量。第一次鉴定由易某、陈某委托，湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心（2014）建鉴字第85号司法鉴定意见书，鉴定结论为249、251号铺面铺内建筑面积（不含公摊面积）17.02平方米；第二次鉴定由李某某委托，湖南大学司法鉴定中心作出湖大司鉴中心（2014）建鉴字第97号司法鉴定意见书，鉴定结论为24.78平方米（含公摊面积）。经鉴定人出庭作证，本院对湖大司鉴中心（2014）建鉴字第97号司法鉴定意见书的证明效力予以确认。

根据对双方所提交的证据的综合认定，并结合双方在庭审中的陈述，本院查明如下事实：

2013年1月26日，原告（反诉被告）李某某与被告（反诉原告）易某、陈某签订了时尚魔方购物广场《商铺租赁合同》和《商业管理合同》。其中《商铺租赁合同》约定：1、易某、陈某承租李某某转租来的时尚魔方购物广场内的第249、251号铺面，该铺面建筑面积为29.4平方米；2、租赁期限为两年（从2012年12月1日至2014年11月30日止）；3、房屋租金、设备使用费按每3个月交纳一次，易某、陈某须于每3个月到期前10日，主动到李某某处缴纳下3个月的租金与设备使用费（现金交付）；4、该铺面的房屋租金和设备使用费按建筑面积计价，一年的租金按11个月计算为83798元；5、合同签订日，易某、陈某还须向李某某交纳所租物业3个月的房屋租金、设备使用费作为履约保证金，该保证金在易某、陈某没有违反本合同条款的基础上，于合同期届满之日起10个工作日内由李某某退还给易某、陈某（无利息），若易某、陈某没有按时缴纳租金与设备使用费以及提前解约，则视为违约，保证金没有退还，若易某、陈某在承租期内不履行合同约定或给李某某的物业和相关设备造成损害，则李某某有权从保证金中扣除违约金、维修和赔偿款；6、易某、陈某如拖欠房屋租金、设备使用费等相关费用达30日（无论是否已获得李某某的正式通知催缴），视为易某、陈某已单方面终止双方的租赁关系，李某某可单方面解除合同，并无条件同意李某某收回出租的物业，李某某有权留置并变卖物业内的财物，将其变卖价款抵扣易某、陈某应付的租金、设备使用费等相关费用与违约金；7、李某某对易某、陈某用于商铺装修的投资及在商铺内的添附物品不予补偿。合同还对双方的权利、义务、转租、转让、违约责任、合同的变更、解除等进行了约定。原、被告之间所签订的《商业管理合同》则约定：1、易某、陈某须在每年到期前10日向李某某支付商业运营推广费3528元／年；2、合同签订日，易某、陈某须向李某某支付3个月的商业运营推广费作为履约保证金；3、在易某、陈某全部遵守租赁合同与商业管理合同中的约定的情况下，李某某按月向易某、陈某支付当月房屋租金、设备使用费的10%作为商场前期培育费。合同签订当天，易某、陈某向李某某交纳了3个月租金22851元、经营保证金22851元、进场费10000元、半年物业管理费1764元。

在合同履行过程中，双方因商铺面积发生争议，2013年7月，易某、陈某向李某某邮寄了一份要求对时尚魔方购物广场铺面进行面积测量的通知。2013年5月至6月，李某某以现金形式向易某、陈某返租3048元（7617元×20%×2个月＝3048元）。之后，易某、陈某没有再交付租金。2014年3月29日，李某某向易某、陈某发出《解除合同通知》，要求易某、陈某在通知发出之日起3日内将商铺腾空退还给李某某，因易某、陈某未交纳租金也未腾空铺面，李某某诉至本院。庭审中，双方明确于2013年3月16日开始经营，至2014年3月29日停业，易某、陈某共计向李某某交纳租金22851元。

另查明，易某、陈某所租赁的249、251号铺面建筑面积应为24.78平方米。

本院认为：原、被告所签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》是双方真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，双方均应严格履行合同义务。在合同实际履行过程中，易某、陈某实际使用租赁铺面达一年，但易某、陈某并没有按时足额支付租金，虽然易某、陈某提出没有支付租金是因为商铺面积不符合合同约定，但这并不是造成租赁合同根本不能履行的理由。李某某直到2014年3月29日向易某、陈某发出解除合同的通知，已经给予了易某、陈某合理的期限支付租金。故依据双方租赁合同约定，被告（反诉原告）易某、陈某逾期给付租金满30日，原告（反诉被告）李某某有权解除合同。依据《合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因双方所签订的《商铺租赁合同》、《商业管理合同》均已到期，故本院不再作解除合同的判决，但易某、陈某应将所租赁的商铺退还给李某某。原告（反诉被告）李某某所交付的租赁物虽存在瑕疵，但并不是造成合同目的根本不能实现的原因，故被告（反诉原告）易某、陈某未按期交付租金，应依约承担违约责任，所交付的履约保证金22851依约不予返还，但原告（反诉被告）李某某所多收的租金、保证金应予以退还。关于易某、陈某提出的时尚魔方购物广场的消防未达标以及管理服务不到位的问题，因与事实以及合同约定不符，故本院对其该项理由不予支持。

一、关于原告（反诉被告）李某某应退还被告（反诉原告）易某、陈某多交纳租金、保证金的数额问题。易某、陈某应交月租为24.78平方米×（7617元÷29.4平方米）＝6418元，易某、陈某实交月租金为7617元，据此李某某应退还易某、陈某多交的租金为（7617-6418）×3个月＝3597元。保证金是依合同约定按三个月租金收取的，故依此同理应退还3597元。两项相加，李某某应退还易某、陈某多收的租金与保证金共计7194元。

二、关于返租费的问题。通过双方庭审陈述以及合同约定，明确返租费即为商场前期培育费用。双方《商业管理合同》第六条第（10）项规定：“易某、陈某全部遵守租赁合同与商业管理合同中的约定，李某某按月向易某、陈某支付当月房屋租金、设备使用费的10%作为商场前期培育费用。”现易某、陈某已交3个月租金，对在合同履行过程中有两个月双方自愿达成的按月租金的20%返租予以确认，李某某还应返租642元（6418元×10%×1个月＝642元）。

三、关于免租的问题。依据双方合同约定，免租期为2012年12月1日至同年同月31日、2014年12月1日至同年同月31日，易某、陈某签订合同的时间为2013年1月26日，不在合同约定免租范围内，但依据格式合同约定应作出有利于易某、陈某的解释以及在实际履行过程中，易某、陈某也需要合理的时间进行装修，故对合同中约定的第一个月免租予以确认。对于最后一个月的免租，因双方在合同实际履行中客观情况已经发生改变，故不作认定。

四、关于被告（反诉原告）易某、陈某尚欠的租金、物业管理费及应当支付的违约金的数额问题。租金的计算：从2013年3月16日起至2014年3月30日停业止，共计一年，易某、陈某实际还应支付租金6418×（11个月-一个月免租-3个月已交）＝44926元。物业管理费的计算：1764元÷6个月×5个月＝1470元。违约金的计算：因易某、陈某未按时交付租金，依据双方所签订的租赁合同第八条，应按租赁存续期内租金总额的30%收取违约金即6418元×11个月×30%＝21179元，原告李某某主张的违约金为21000元。鉴于本案的实际情况，时尚魔方购物广场整体并没有做起来，生意均不好，且依照合同约定，易某、陈某违约保证金不予退还，实示上易某、陈某已经承担了违约责任，故本院对该笔违约金不予认定。二项相加，易某、陈某还应支付李某某尚欠的租金、物业管理费共计46396元（44926元＋1470元＝46396元）。（注：本次计算中的年度单位均依据交易习惯认定为11个月）。

五、关于反诉原告（本诉被告）易某、陈某提出应由本诉原告（反诉被告）李某某退还其进场费10000元、物业管理费1764元以及其他损失94920元的问题。进场费的计算：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第七条：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”，李某某向易某、陈某收取“进场费”，不违反法律规定，可视为交易习惯。因双方合同中对于进场费的处理没有约定，而合同约定履行期限为两年，实际履行期限则只有一年，故本院认为进场费以李某某退还易某、陈某5000元为宜。对于物业管理费的问题，因该笔费用已实际发生并履行，易某、陈某又未提交证据证明李某某未履行合同约定的物业管理服务，故本院对于易某、陈某提出的返还物业管理费的反诉请求不予支持。关于易某、陈某提出的其他损失94920元应否支持的问题，因货物属于可以转卖物品，且纠纷的发生是因易某、陈某违约造成，故本院对易某、陈某提出的该项反诉请求也不予支持。

以上四项相抵后，易某、陈某还应支付李某某33560元（46396元-7194元-642元-5000元＝33560元）。综上，本院对原告（反诉被告）李某某的诉讼请求部分予以支持，对被告（反诉原告）的诉讼请求部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第四十一条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）易某、陈某在本判决生效后五日内将时尚魔方购物广场249、251号商铺腾空并退还给原告（反诉被告）李某某；

二、由被告（反诉原告）易某、陈某于本判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）李某某租金、物业管理费、共计46396元；

三、由原告（反诉被告）李某某在本判决生效之日起五日内一次性退还被告（反诉原告）易某、陈某租金、保证金、进场费共计12836元；

四、被告（反诉原告）易某、陈某所交付的履约保证金22851元，原告（反诉被告）李某某不予退还；

五、驳回原告（反诉被告）李某某的其他诉讼请求；

六、驳回被告（反诉原告）易某、陈某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的利息。

本案案件受理费2100元，反诉费75元，共计2175元，由原告（反诉被告）李某某承担1000元，由被告（反诉原告）易某、陈某承担1175元。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。

审　判　长　　田　园

审　判　员　　陶华英

人民陪审员　　陈立异

二〇一五年一月十九日

代理书记员　　陈　含

房屋租赁合同纠纷