河南省信阳市平桥区人民法院

民事判决书

（2015）平民初字第02978号

原告余某，男，1977年10月28日出生，汉族。

被告某房地产有限责任公司。

法定代表人邬某某，总经理。

委托代理人黄磊，河南申威律师事务所律师。

原告余某诉被告某房地产有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余某，被告某房地产有限责任公司的委托代理人黄磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告余某诉称：2013年12月3日原告在被告位于平桥区某大道购买住房一套，面积114.93平方米，每平方3295.84元，总房款为378790元。双方签订了《商品房买卖合同》，并于2014年5月20日将房款全部付清。《合同》中双方约定交房日期为2014年6月30日，时至今日被告仍没有按照合同交房，逾期已达14个月之久，原告一直不能入住该房屋。无奈之下原告按《合同》第九条的约定解除合同，要求被告退还房款，但是被告不履行合同的约定，坚决不同意退还房款。由于被告不能按期交房，导致原告的经济受到了重大损失。原告办理公积金贷款产生的贷款利息、合同中被告承担的违约金、办理房产证的手续费达52375.88元应由被告全部承担。另因被告逾期不能交房，原告需二次购房，但是物价上涨，仅按2015年5月13日被告在信阳房产网上的该小区的市场报价均价为4200元，这期间的购房差价103915.1元，被告也应承担。综上，被告应按合同约定与原告解除《商品房买卖合同》并返还原告全部房款378790元，违约金及购房差价等计156290.98元，两项合计535080.98元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决：1、解除《商品房买卖合同》，返还购房款378790元；2、请求被告支付违约金等费用156290.98元；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告某房地产有限责任公司辩称：1、《商品房买卖合同》有效，被答辩人已经在房屋管理部门办理房屋权属登记，合同已经基本履行完毕，不宜解除；2、被答辩人购买的5号楼已经初验完毕，达到入住条件，答辩人不是不能交付房屋，而是因不归属于答辩人的原告因未进行最终验收，故没有正式办理交房手续。但5号楼已经有业主入住；3、《合同》约定交房时间是2014年6月30日前，但被答辩人于2015年3月12领取延期交房的违约金，其领款行为表明被答辩人对《合同》继续履行的认可。《合同》第八条交付期限第二款、附件四补充协议第十条第九款约定，答辩人可以据实予以延期。且被答辩人行使解除权也已经过了时效；4、被答辩人主张的违约赔偿数额过高，答辩人只在《合同》约定的违约金范围内承担责任。

经审理查明，2013年12月3日原告在被告位于平桥区某大道购买住房一套，面积114.93平方米，每平方3295.84元，总房款为378790元。双方签订了《商品房买卖合同》，合同载明：第八条，出卖人应当在2014年6月30日前交付房屋，如遇到不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。第九条.除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，应按下列方法处理：1、逾期不超过90天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；2、逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订的《合同补充协议》第十条.合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：。包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素。

又查明，2013年12月3日，原告向被告支付首付房款78790元整，2014年5月20日原告以住房公积金贷款300000元支付给被告，原告已经在房屋管理部门办理房屋权属登记。但是被告没有按照双方约定，在2014年6月30日交付房屋。2015年3月12日，原告在被告处领取延期交房的违约金5000元整。

本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告余某于合同签订当日向被告支付首付房款78790元整，2014年5月20日，原告办理了住房公积金贷款。被告向原告出具两份收款发票予以证明，且原告已经到房屋管理部门办理了权属登记，本院予以确认。被告没有按照双方约定的期限交付房屋，已构成违约，本院予以认定。由于原告余某与被告某房地产有限责任公司已于2015年3月12日就违约行为进行了协商处理，且被告已经向原告余某支付了相应的违约金，原告余某领取违约金5000元后并未提出任何异议。对此，本院予以认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第八条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人。根据该条的规定，原告余某请求解除合同的诉讼请求，不符合法律规定的解除条件，且商品房买卖合同已经履行完毕，被告某房地产有限责任公司虽然有逾期交房的违约行为，但双方当事人已对违约行为进行了协商处理，且已支付相应的违约金，其违约行为也不足以解除合同，故原告余某请求解除《商品房买卖合同》并返还购房款378790元的诉讼请求和对原告要求赔偿违约金及购房差价156290.98元的诉请，未有向本院举证亦未有事实存在故对其诉求，本院不予支持。但是被告没有按照合同约定履行交付房屋的义务，应当按照双方约定承担违约金。因2015年3月12日，双方已经就违约金进行了结算，故应当按照合同约定自2015年3月13日起至交付之日止，按日向原告支付已交付房价款378790元的万分之一的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》第八条，《合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

1、被告某房地产有限责任公司自2015年3月13日起至交付房屋止，按日向原告余某支付已交付房价款378790元的万分之一的违约金。

2、驳回原告余某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼费9150元，由原告余某承担5150元，被告某房地产有限责任公司承担4000元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉至信阳市中级人民法院。

审判长　关可欣

审判员　王　政

审判员　何　俊

二〇一五年十二月十二日

书记员　吴慧君

房产纠纷