湛江经济技术开发区人民法院

民事判决书

（2015）湛开法民二初字第44号

原告：佛山市某电器有限公司。住所地：佛山市南海区。

法定代表人：邓某某，经理。

委托代理人：梁庆愉，广东鸿峰律师事务所律师。

委托代理人：招明月，广东鸿峰律师事务所律师助理。

被告：湛江某某管理委员会。住所地：湛江市开发区。

法定代表人：王某某，主任。

委托代理人：葛志能，广东国邦律师事务所律师。

委托代理人：梁伟文，湛江经济技术开发区财政局科长。

原告佛山市某电器有限公司（下称A公司）诉被告湛江某某管理委员会（下称B管委会）合同纠纷一案，本院于2015年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员何昭峰担任审判长，与代理审判员秦舒颖、人民陪审员杨志丹组成合议庭，书记员陈宇担任本案记录，于2015年4月1日、2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告A公司的委托代理人梁庆愉、招明月，被告B管委会的委托代理人葛志能、梁伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告A公司诉称：2006年3月间，原告通过被告的招商引资，决定投资湛江市东海岛，双方先后签订了《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》。《投资合同》约定：被告在湛江市东海岛xx小区内，提供工业用地59亩给原告投资建设，项目为低压无功补偿装置生产厂，原告应在2006年6月底开工建设，2007年6月建成投产，建设厂房面积为11074㎡，生活用房面积为1020平方米，年产值为2800万元。同时还约定：被告在合同签订后10个工作日内向原告提供59亩项目用地控制性规划的四至范围图，供原告规划设计使用。被告在原告依约汇入办证资金后，负责在3个月内将59亩项目用地征地完毕，交付原告规划使用。被告在原告交齐有关税费后，半年内办妥《国有土地使用权证》并交付给原告。

《补充协议》约定被告在原告按时动工和投产时，按3万元／亩的价格与原告结算项目用地款项，超出部分以地方留成部分的80%奖励给原告。

2006年3月28日，原、被告又签订《修改〈投资合同〉协议》，对《投资合同》第2页第4行至第5行的约定，第2页第16行的约定作了修改。

《投资合同》等协议签订后，原告在2006年3月15日支付给被告征地款2000000元，但被告并未能履行半年内办妥《国有土地使用权证》并交原告的承诺（构成违约），直到2007年10月26日才办妥《国有土地使用权证》。

原告取得土地使用权证前，根据被告交付的土地规划意见作出了相应的筹建准备工作，签订了《勘察合同》，办理了项目环评、环境影响咨询、报告评估、测量等一系列准备，支付了相关费用，相应的基建工作已经完成了大部分（履行了定于2007年6月底投产试业的基建工程）。直至2009年7月14日，被告才对原告投资的“低压无功补偿装置生产厂”项目立项审批，滞后了三年多。随后，湛江市规划局于2009年8月21日才给原告颁发《建设用地规划许可证》。

2009年11月，被告为统筹安排XX工业小区的土地开发利用，要求原告配合开发区的总体规划。原、被告同意在2010年开始置换土地，但至2011年6月19日，湛江市国土资源局才发出《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》，2012年1月17日才给原告换发《国有土地使用权证》。至此，从2007年6月领取原土地使用权证到2012年1月17日换发新土地的使用权证，时间长达5年。被告的违约行为给原告的新厂建设、项目开发造成了极大的经济损失。

被告为了补偿原告对开发区整体规划的统筹所作的贡献和支持，于2010年8月25日发函给原告，要求原告提供前期已投入的费用清单及证明材料，同意按实际情况分二阶段给予补偿。经审核后，第一阶段，被告于2013年1月7日已赔偿11272429.33元给原告（详见被告二次会议纪要88号、116号）。赔偿的项目分别是：土方平整、围墙、排水、电缆、深水井等地上附着物。

第二阶段，原告提出索赔金额为26687413.01元。经协商，原、被告达成了以2006年6月作为计算赔偿时间的起点、2013年12月底作为计算赔偿时间的终点。被告组成的理赔小组经审核认定应赔偿17379256.81元给原告，但被告对理赔小组作出的赔偿金额，迟迟不作出明确的批复，一拖再拖，致使原告的损失无法得到及时的赔偿，新厂的建设也被逼拖延。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告根据其组成的理赔小组审核认定的第二阶段经济损失17379256.81元赔偿给原告；2、判令被告承担本案的诉讼费用。

 

原告A公司在本院规定的举证期限内提交了如下证据：

1、原告的企业法人营业执照，证明原告的基本情况、法人资格。

2、《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》，证明原告于2006年3月、2006年3月28日与被告签订投资湛江市东海岛某工业区，投资建设低压无功补偿装置生产厂项目的合同、协议。

3、广东省行政事业单位往来结算单据，证明原告按《投资合同》等履行了支付征地款的支付义务。

4、银行电汇凭证，证明原告支付了土地出让金3956558元和契税118696.74元。

5、《关于协议出让国有土地使用权给A公司的批复》，证明原告的项目用地得到了湛江市国土资源局的批复，宗地面积为40513.6㎡（折合60.77亩）。

6、《关于退还A公司征地款的函》，证明原告预交的2000000元征地款因改变了用地出让方式，被告同意退还给原告，原告另行支付相关的出让金、契税。

7、《关于同意A公司低压无功补偿装置生产厂项目备案的批复》，证明被告至2009年7月14日才同意原告的项目立项备案。

8、《建设用地规划许可证》，证明湛江市城市规划局于2009年8月21日才颁发《建设用地规划许可证》给原告。

9、《关于A公司低压无功补偿装置生产厂规划方案的批复》，证明湛江市规划局于2010年3月9日同意原告低压无功补偿装置生产厂的规划方案，原告可以进行相应的建设。

10、《关于提供项目前期工作投入情况资料的函》，证明被告为了调整新区范围内已取得土地使用权的整体规划，要求调整原告的土地位置，进行土地置换，并将原告调到XX饲料厂东侧，并同意给予原告适当补偿，要求原告将投入的费用清单报开发区国土资源局。

11、《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》，证明被告用位于东海大道以北60.77亩土地置换原告在XX小区60.77亩土地。

12、《国有土地使用权证》，证明原告获得置换后的土地使用权。

13、《B管委会工作会议纪要》，证明被告召开专门的会议，决定分两个阶段给予原告经济补偿，第一阶段补偿原告置换土地前的基础设施建设损失，第二阶段补偿原告因置换土地所造成的其它项目损失，并成立理赔小组进行核查。

14、《B管委会工作会议纪要》，证明被告为解决项目新、旧用地置换补偿问题而召开现场办公会议。

15、《湛江经济技术开发区党政办公室文件呈（批）表》，证明被告为解决土地出让金、续付厂房租金、员工宿舍租金、水电费用、人员工资及延期投产损失等一系列费用向上级的请示，并获得上级领导的批准。

16、《关于A公司提出东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地转换补偿第二阶段的答复意见》，证明经过被告组成的项目理赔小组的审核推评，认为应赔偿原告在第二阶段的款项为17379256.81元，原告对此表示认同。

17、《国有土地使用证》，证明湛江市人民政府在2007年10月26日给原告办理了置换前的土地使用权证。

18、《关于项目用地置换延误我公司建设厂房造成重大经济损失的请求》，证明原告就置换土地延误建设所造成重大经济损失而提出的具体分项数据以及具体原因。

19、资产负债表、利润表，证明原告在2010年、2011年、2012年度的资产负债收益及利润收益的情况，是为了印证原告要求被告赔偿经济损失的重要指标。

20、《建设工程勘察合同》，证明原告在2008年10月已经着手项目厂房设施建设的前期准备工作。

21、收费收据、发票，证明原告筹办项目的前期工作所支出的费用。

22、《临时用电协议》及电费支付清单，证明原告从2006年6月26日开始，已经进入项目用地的各项前期的工作。

23、《房屋租赁合同》《宿舍配置价目表》，证明原告为解决搬迁前的员工住宿问题，与房屋所有人签订的合同及为宿舍配置的设备。

24、《租赁合同》，证明原告因建厂延误而租赁的经营厂房。

25、2010年6月至2013年6月社保明细表，证明原告为员工从2010年至2013年所支付的社保费。

26、《产品销售合同》、付款凭证、设备折旧费，证明原告为投产新厂所购置的设备及折旧的损失。

27、《厂房租赁合同》，证明原告为解决搬厂延误租赁厂房生产的情况。

28、《商铺租赁合同》及付款凭证，证明原告租用该商铺作为新厂的筹建处。

29、《租赁合同》及支付凭证，证明原告租赁房屋给新厂的高级管理人员居住。

30、项目筹建人员2013年1-5月工资汇总表，证明原告筹建人员1-5月的工资支付情况。

31、项目筹建人员2006年7月至2013年5月工资表汇总表，证明原告自2006年7月开始派人员在湛江开始新厂筹建。

32、《科研楼、车间、仓库、集体宿舍工程承包合同》和工程开工令，证明原告将新厂区的建筑项目承包给湛江市某建筑工程公司，并于2010年1月13日进场施工，原定竣工日期为2010年6月20日。

33、《设备销售合同》及付款凭证，证明原告为新厂购置了价值5709600元的生产设备，因违约支付了违约金856440元。

34、《建设工程造价审核签署表》《工程造价对比表》，证明原告因延误建厂所产生的建厂费用增加的核算，出现了约2934419.26元的差价。

35、2010年6月至2013年12月佛山钣金车间租赁费用明细表、记账凭证、收款收据，证明原告为了保障新厂搬运前的生产，租赁车间所支付的费用共计1687256元。

36、2010年6月至2013年12月的记帐凭证及发票，证明原告支付2010年6月至2013年12月厂房、宿舍的租金、管理费及水电费等费用。

37、广东省21个地级市2010年在岗职工月平均工资排行榜、广东省21个地级市2011年、2012年、2013年在岗职工月平均工资情况表，证明佛山地区与湛江地区存在工资差额。

38、2010年6月至2013年12月间原告无功补偿装置生产厂项目筹建人员工资表，证明原告支付2010年6月至2013年12月间职工工资的事实。

被告B管委会辩称：一、湛江市东海岛经济开发试验区管理委员会（下称东海管委会）严格按照《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》履行义务，提供建设用地给原告规划使用，并在原告交齐有关税费后，协助原告办理并取得《国有土地使用证》；合同签订后，原告没有按合同的约定备齐资料向政府相关部门办理有关手续，出具项目实施方案，完成项目施工图设计，导致2007年6月底前未能建成投产，存在严重的违约行为。

东海管委会为引进投资，向投资方提供建设用地的目的，是为了开发利用工业用地，发展地方经济，增加财政税收，并依法给予投资方税收优惠政策。

东海管委会提供给原告建设低压无功补偿装置生产厂项目用地属于政府储备土地，已办理完农用地转用和完善相关税费，有关税费及征地成本均由东海管委会缴交；项目用地符合湛江市土地利用总体规划和城市规划，项目立项、环保手续齐全。

2006年2月20日，湛江市东海岛经济开发试验区发展和改革局（下称东海试验区发展和改革局）作出《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目建议书的批复》，同意原告在东海岛兴建低压无功补偿装置生产厂项目，项目生产规模为9600台／年。项目总投资77000000元人民币，项目总建筑面积18000平方米。首期投资29000000元，建筑面积6800平方米。由原告自有资金投入。

2006年3月6日，湛江市环境保护局东海岛分局作出《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目的环保意见》，原则同意原告兴建低压无功补偿装置生产厂项目选址东海岛。

2006年3月，东海管委会与原告就投资兴建低压无功补偿装置生产厂项目签订《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》，约定东海管委会向原告提供59亩建设用地进行规划使用，按国家所确定的最低价出让给原告，原告交齐有关税费后，东海管委会半年内为原告办妥《国有土地使用证》；原告在合同签订后15个工作日内备齐资料向政府相关部门办理有关手续，一个半月内出详细的项目实施方案，二个半月内完成项目施工图设计；原告须在2006年6月底前动工建设，2007年6月底前建成投产等。

合同签订后，东海管委会按约定向原告提供位于湛江市东海岛经济开发试验区的工业用地共计40513.6平方米（折合60.77亩）给原告进行规划使用，建设低压无功补偿装置生产厂项目，原告于2007年10月17日付清土地出让金及契税等费用后，东海管委会于2007年10月26日协助原告办妥建设低压无功补偿装置生产厂项目用地的《国有土地使用权证》。

合同签订后，原告没有按合同约定备齐资料向政府相关部门办理有关手续，制订详细的项目实施方案，完成项目施工图设计，直到2009年底前，只完成前期基础工程，尚未建成投产，已构成明显的和严重的违约，造成土地资源严重浪费，妨碍东海岛经济开发试验区规划实施。

二、土地置换后，被告已根据原告投入资金完成项目的实际情况，依法给予原告补偿人民币11272429.33元。

2010年，湛江经济技术开发区和东海岛经济开发试验区合并，为统一规划建设东海岛新区，被告经与原告协商，双方同意对原告在东海岛的低压无功补偿装置生产厂项目建设用地进行置换。2011年6月19日，湛江市国土资源局作出《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》，同意将原告位于湛江市东海岛经济开发试验区XX工业小区、东海大道北侧的工业用地与被告位于东海大道以北的政府储备土地进行等面积置换。

2011年7月5日，湛江市国土资源局与原告就等面积置换土地签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。2012年1月17日，湛江市人民政府向原告颁发了《国有土地使用权证》。

土地置换后，被告根据广东盛建工程有限公司作出的《工程预算审核报告》，依法补偿原告低压无功补偿装置生产厂项目场地回填工程损失6486301.32元；依法补偿原告低压无功补偿装置生产厂项目围墙、排水工程损失2528561.71元；根据广东省xxx监理咨询公司作出的《工程造价审核报告》，依法补偿原告低压无功补偿装置生产厂项目工程造价损失2257566.30元，共计11272429.33元，并于2013年1月7日支付给原告。

三、原告请求被告赔偿第二阶段损失17379256.81元，没有充分证据予以证明，依法应予驳回。

土地置换后，被告已根据原告投入资金完成项目的实际情况，依法给予原告适当补偿。第一阶段补偿完毕后，对于原告有充分证据证明有实际存在的损失，并且第一阶段遗漏的，没有对原告进行补偿的，经相关中介机构依法进行评估后，被告可依法对原告进行补偿。

根据原告提交的证据，原告请求被告对其进行第二阶段补偿的金额，都是基于其低压无功补偿装置生产厂项目已建成投产而可能产生预期收益损失，因其投资建设的低压无功补偿装置生产厂项目根本没有建成投产，只完成前期基础工程，被告已根据原告投入资金完成项目的实际情况，依法给予适当补偿。土地置换后，直到现在，原告低压无功补偿装置生产厂项目都没有建成投产。现原告提出对建成投产而可能产生预期收益损失进行赔偿，没有事实根据和法律依据。

理赔小组于2013年9月20日作出的《关于佛山市某电器有限公司提出东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地置换补偿第二阶段的答复意见》，仅仅是理赔小组根据原告的申请，按照被告的工作安排，向被告作出的工作汇报，是理赔小组根据原告提供的材料参考有关规定进行人为推测的结果，最终结果由被告依法审议决定。该答复意见作出后，被告已组织相关部门及工作人员，包括原告进行多次协商讨论。直到现在，被告和原告都没有达成一致意见。该答复意见并不能作为确定第二阶段补偿的金额的有效证据。

因此，原告请求被告赔偿损失17379256.81元，没有充分证据予以证明，没有事实根据和法律依据。

综上所述，东海管委会严格按投资合同的约定履行义务，原告存在严重的违约行为，被告已经给予原告适当补偿，原告现请求被告赔偿损失17379256.81元，没有充分证据予以证明，没有事实根据和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

被告B管委会在本院规定的举证期限内提交了如下证据：

1、《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目建议书的批复》，证明东海试验区发展和改革局同意原告在东海岛兴建低压无功补偿装置生产厂项目，项目生产规模为9600台／年。项目总投资人民币77000000元，项目总建筑面积18000平方米。首期投资29000000元，建筑面积6800平方米。由原告自有资金投入。

2、《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目的环保意见》，证明湛江市环境保护局东海岛分局原则同意原告兴建低压无功补偿装置生产厂项目选址东海岛。

3、《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》，证明双方约定东海管委会向原告提供59亩建设用地进行规划使用，按国家所确定的最低价出让给原告，原告付清有关税费后，东海管委会在半年内为原告办妥《国有土地使用证》；原告在合同签订后15个工作日内备齐资料向政府相关部门办理有关手续，一个半月内出详细的项目实施方案，二个半月内完成项目施工图设计；原告须在2006年6月底前动工建设，2007年6月底前建成投产等。

4、《协议出让国有土地使用权给佛山市某电器有限公司的批复》，证明：1、东海管委会提供给原告建设低压无功补偿装置生产厂项目用地属于政府储备土地，已办理完农用地转用和完善相关税费，有关税费及征地成本均由东海管委会缴交；项目用地符合湛江市土地利用总体规划和城市规划，项目立项、环保手续齐全；2、2007年6月29日，湛江市国土资源局作出《关于协议出让国有土地使用权给佛山市某电器有限公司的批复》，同意将东海管委会提供给原告建设低压无功补偿装置生产厂项目用地土地使用权协议出让给原告。

5、《国有土地使用权出让合同》，证明湛江市国土资源局和原告于2007年6月30日签订《国有土地使用权出让合同》，协议出让东海管委会提供给原告建设低压无功补偿装置生产厂项目用地。

6、广东省政府性基金（资金）通用票据、契税完税证，证明：1、原告于2007年10月11日依法交纳受让东海管委会提供给其建设低压无功补偿装置生产厂项目用地土地出让金，于2007年10月17日依法交纳受让东海管委会提供给其建设低压无功补偿装置生产厂项目用地契税；2、原告于2007年10月17日付清受让东海管委会提供给其建设低压无功补偿装置生产厂项目用地的有关税费。

7、《国有土地使用权证》，证明：1、湛江市人民政府于2007年10月26日给原告颁发《国有土地使用权证》；2、东海管委会于2007年10月26日协助原告办妥低压无功补偿装置生产厂项目用地的《国有土地使用权证》。

8、《关于同意转换国有建设用地使用权的批复》，证明湛江市国土资源局于2011年6月19日作出《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》，同意将原告位于湛江市东海岛经济开发试验区XX工业小区，东海大道北侧的工业用地与B管委会位于东海大道以北的政府储备土地进行等面积置换。

9、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，证明湛江市国土资源局和原告于2011年7月5日就将原告位于湛江市东海岛经济开发试验区XX工业小区、东海大道北侧的工业用地与B管委会位于东海大道北的政府储备土地进行等面积置换事宜签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

10、《国有土地使用权证》，证明湛江市人民政府于2012年1月17日向原告颁发《国有土地使用权证》。

11、《工程预算审核报告》，证明B管委会在土地置换后，根据广东盛建工程有限公司作出的《工程预算审核报告》，依法对原告东海岛低压无功补偿装置生产厂项目场地回填工程给予6486301.32元的补偿。

12、《湛江市财政性投资项目工程预算价款审核结论》《工程预算价款审核结论说明》《湛江市工程审定预算价款汇总表》，证明B管委会在土地置换后，经依法审核，给予原告东海岛低压无功补偿装置生产厂项目围墙、排水工程给予2528561.71元的补偿。

13、《工程造价审核报告》，证明B管委会在土地置换后，根据广东省xxx监理咨询公司作出的《工程造价审核报告》，依法对原告东海岛低压无功补偿装置生产厂项目工程造价给予2257566.30元的补偿。

本院经开庭审核以上证据，对原告、被告提交的上述证据和本院调取的上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

经审理查明：2006年2月20日，东海试验区发展和改革局作出《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目建议书的批复》，同意原告在东海岛兴建低压无功补偿装置生产厂项目。

2006年3月6日，湛江市环境保护局东海岛分局给原告出具《关于兴建低压无功补偿装置生产厂项目的环保意见》，原则同意原告兴建的低压无功补偿装置生产厂项目选址东海岛。

2006年3月，原告与东海管委会签订了《投资合同》《补充协议》，2006年3月28日，双方签订了《修改〈投资合同〉协议》。上述合同主要约定：原告在湛江市东海岛某工业区投资兴建低压无功补偿装置生产厂项目，东海管委会向原告提供59亩建设用地进行规划使用，并按国家所确定的最低价出让给原告；原告付清有关税费后，东海管委会在半年内为原告办妥《国有土地使用证》；原告在合同签订后15个工作日内备齐资料向政府相关部门办理有关手续，一个半月内出详细的项目实施方案，二个半月内完成项目施工图设计；原告须在2006年6月底前动工建设，2007年6月底前建成投产等。

2006年3月15日，原告支付了征地款2000000元。2007年6月29日，湛江市国土资源局作出《关于协议出让国有土地使用权给佛山市某电器有限公司的批复》，同意将位于东海岛经济开发试验区XX工业小区、宗地面积为40513.6平方米（折合60.77亩，其中道路7.55亩）的国有土地使用权协议出让给原告兴建低压无功补偿装置生产厂项目。同年6月30日，湛江市国土资源局和原告签订了《国有土地使用权出让合同》。原告于同年10月9日支付了土地出让金3956558元，于同年10月12日支付了契税118696.74元。同年10月26日，湛江市人民政府给原告颁发了《国有土地使用权证》（登记使用权面积为35864.5平方米）。

2009年7月14日，B管委会作出《关于同意A公司低压无功补偿装置生产厂项目备案的批复》，同意原告低压无功补偿装置生产厂项目备案。2009年8月21日，湛江市城市规划局给原告颁发《建设用地规划许可证》。2010年3月9日，该规划局作出《关于A公司低压无功补偿装置生产厂规划方案的批复》，同意原告所报的低压无功补偿装置生产厂规划方案。

2010年1月6日，原告与湛江市某建筑工程公司签订《科研楼、车间、仓库、集体宿舍工程承包合同》，由湛江市某建筑工程公司承建原告低压无功补偿装置项目的科研楼、车间、仓库、集体宿舍工程，并约定工程造价为21000000元，工期为200个工作日。同年1月8日，原告给湛江市某建筑工程公司发出一号车间工程的开工令，要求湛江市某建筑工程公司在150个工作日完成。

2010年，湛江经济技术开发区和东海岛经济开发试验区合并。2010年8月25日，开发区国土资源局给原告发出《关于提供项目前期工作投入情况资料的函》，主要内容是：为统一规划建设东海岛新区，B管委会决定将原告在新区范围内已取得的土地使用权纳入新区统一规划和调整。根据整体安排，并经与原告协商，拟将原告负责建设的低压无功补偿装置项目所使用的土地转换到XX饲料东侧，考虑到原告前期投入，为给原告补偿，请原告提供该项目在原使用开发区东海新区土地范围内前期工作已投入的费用清单及证明材料，以便按实际情况协商补偿。

2011年6月19日，湛江市国土资源局作出《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》，同意将原告位于湛江市东海岛经济开发试验区，面积为60.77亩，工业用地与B管委会位于东海大道以北，面积60.77亩的政府储备土地进行等面积置。2011年7月5日，湛江市国土资源局与原告签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》。

2011年8月5日，开发区党政办公室发出《B管委会工作会议纪要》，主要内容：1、由区财政局牵头，组织相关部门成立A公司东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地转换补偿理赔小组，负责与A公司协商处理补偿事宜。2、为保证该项目尽快投产，减少企业损失，理赔工作分两个阶段进行：第一阶段：（1）对该项目原用地已建成基础设施的工程量（不含土方平整工程）进行核查确认；……第二阶段：除上述第一阶段的补偿费用外，对A公司提出的其它的项目因用地转换造成损失补偿问题由该项目理赔小组核查确认，再报管委会研究。

2012年1月17日，湛江市人民政府向原告颁发《国有土地使用权证》。

2013年1月，B管委会根据《工程预算审核报告》《湛江市财政性投资项目工程预算价款审核结论》《工程预算价款审核结论说明》《湛江市工程审定预算价款汇总表》《建设工程造价审核定案表》《工程造价（结算）审核报告》，补偿原告在东海岛低压无功补偿装置生产厂项目场地回填工程、围墙与排水工程、项目工程的工程款共计11272429.33元。

2013年9月20日，开发区住房和规划建设局、开发区财政局、开发区国土资源局组成的理赔小组（下称理赔小组）根据原告提出的申请以及提供的资料，向B管委会提交了《关于A公司提出东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地转换补偿第二阶段的答复意见》。理赔小组就原告提出的16项补偿项目，即测量费23000元、环评费36000元、钻探费87900元、电费123097.17元、佛山办公、组装车间、电子车间、宿舍租赁费用1324792.06元、人员社保费469904.77元、佛山电子车间老化房建设费用200000元、佛山钣金车间租赁费用1687255.50元、驻湛江办事处租金372032元、湛江筹建人员工资4409412.46元、人员车辆费用601681.08元、佛山人员工资差额4495897.97元、工程违约金2100000元、设备违约金856440元、工程造价差价3150000元、项目损失费6750000元，共计26687413.01元，本着尊重事实，合理补偿的原则，以2006年6月作为计算赔偿时间的起点，以2013年12作为计算赔偿时间的终点，建议认可原告提出的补偿金额为17379256.81元，其余的9308156.20元不予认可。建议认可或部分补偿的具体项目是：测量费23000元、环评费36000元、钻探费87900元、电费123097.17元、佛山办公、组装车间、电子车间、宿舍租赁费用1141446元、佛山电子车间老化房建设费用208999.88元、佛山钣金车间租赁费用1687255.50元、驻湛江办事处租金372032.00元、湛江筹建人员工资2400000元、人员车辆费用180000元、佛山人员工资差额1435107元、工程造价差价2934419.26元、项目损失费6750000元；建议不予认可的项目是：人员社保费469904.77元、工程违约金2100000元、设备违约金856440元。

另查明：2006年5月25日，原告为筹建东海岛低压无功补偿装置生产厂项目，与香港某餐饮管理有限公司签订了一份《商铺租赁合同》，由原告租赁香港某餐饮管理有限公司位于湛江市商铺（面积54.76平方米），并约定每月每平方米租金65元，从第二年起每年月租金递增5元／平方米，租赁期限从2006年6月1日至2012年5月31日。原告支付上述合同的租金共计305532元，其中从2010年6月至2012年5月的租金为114984元。

2006年6月26日，原告与湛江XX饮料有限公司签订《临时用电协议》，约定由湛江XX饮料有限公司向原告提供临时用电，电价按每度0.9元计算。至2010年9月，原告向湛江XX饮料有限公司支付电费共计123097.17元。

2008年9月26日，A公司湛江分公司支付了东海岛低压无功补偿装置生产厂项目环境影响咨询费18900元。同日，原告支付了办理环评加班费11900元。同年10月28日，A公司湛江分公司支付了报告评估费5200元。

2008年10月，A公司湛江分公司与湛江市规划勘测设计院签订《建设工程勘察合同（一）》，约定A公司湛江分公司委托湛江市规划勘测设计院对原告为东海岛低压无功补偿装置生产厂项目所建的综合楼、办公楼、宿舍楼地基钻井勘探，勘察费用为87900元。同年11月8日，原告支付了钻探费87900元。

原告取得东海岛低压无功补偿装置生产厂项目的用地后，进行了场地回填，建设了围墙和排水工程、门口外架10KV高压电缆改造安装工程、厂区内配电10KV配变安装工程、厂区内外绿化工程、值班室及大门工程、临时施工办公室及宿舍工程、室外给水工程。

2008年7月18日，原告与佛山市某科技电子城投资有限公司（下称A公司）签订了两份《租赁合同》，其中一份由原告租赁A公司位于桂城科技城员工村7间宿舍（集体宿舍5间，面积41.64平方米；套房2间，面积34.76平方米），并约定租赁期限从2008年11月1日至2009年10月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计3850元；另一份由原告租赁某公司位于桂城电子城作生产经营使用，面积1473平方米，租赁期限从2008年8月1日至2016年7月31日，每平方米月租金为8.1元，租金的递增为每两年在原有基础上递增5%，电力设施使用费为每千瓦时0.1元，基础设施维护费为2.9元／平方米／月，电力设施维护费为2.4元／平方米／月，以上基础设施费用的递增与租金递增比率相同。同年11月25日，原告与某公司签订一份《房屋租赁合同》，由原告租赁某公司位于桂城科技城2间宿舍，并约定租赁期限从2008年12月1日至2009年10月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计1100元。2009年5月27日，原告与某公司又签订一份《房屋租赁合同》，由原告租赁某公司位于桂城科技城1间集体宿舍，并约定租赁期限从2009年6月1日至2009年10月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计550元。2009年10月10日，原告与某公司签订一份《房屋租赁合同》，由原告租赁某公司位于桂城科技城10间宿舍，并约定租赁期限从2009年11月1日至2010年10月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计5500元。2010年11月1日，原告与A公司续签一份《房屋租赁合同》，由原告租赁某公司位于桂城科技城10间宿舍，并约定租赁期限从2010年11月1日至2011年10月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计5500元。2011年11月1日，原告与某公司又续签一份《房屋租赁合同》，由原告租赁某公司位于桂城科技城10间宿舍，并约定租赁期限从2011年11月1日至2012年12月31日，每间房屋月租金为550元，每月租金共计5500元。从2010年6月至2013年12月，原告给某公司支付厂房、宿舍的租金分别为547236元、238900元。

2009年12月20日，原告与佛山市某电气成套设备有限公司签订了《厂房租赁合同》，由原告租赁佛山市某电气成套设备有限公司坐落南海区厂房（作为钣金车间）一座，面积1868.5平方米，租赁期限从2010年1月1日至2015年12月31日，每月租金39238.50元。从2010年6月至2013年12月，原告给佛山市某电气成套设备有限公司支付的租金为1687255.5元。

2012年6月1日，原告与香港某餐饮管理有限公司签订的《商铺租赁合同》期满后，与黎贺签订了一份《租赁合同》，由原告租赁黎某位于湛江市房产使用，租赁期限从2012年6月1日至2014年5月31日，每月租金3500元。从2012年6月至2013年12月，原告支付上述合同租金66500元。

再查明：2008年11月1日，原告与广州某电力科技有限公司（下称B公司）签订《设备销售合同》，由原告向某公司购买生产流水线、三相走字源、终端测试装置和三相精密测试电源等设备，总价值5709600元，并约定如违约，则按合同总金额的15%计付违约金，即为856440元。2009年10月21日，原告与某公司签订了《产品销售合同》，由原告购买某公司老化房产品，总价为250000元。原告于2010年1月25日已支付250000元给某公司。

为了解决置换土地而影响项目工程造价问题，开发区财政局委托广东省xxx监理咨询公司进行审核。广东省xxx监理咨询公司审定原告的低压无功补偿装置生产厂项目延迟建造造成工程价款差额为2934419.26元。原告和开发区财政局盖章认可该审定意见。

根据广东省21个地级市2010年在岗职工月平均工资排行榜和广东省21个地级市2011年、2012年、2013年在岗职工月平均工资情况表，2010年佛山市在岗职工月平均工资为3090元，2010年湛江市在岗职工月平均工资为2232元；2011年佛山市在岗职工月平均工资为3389元，2011年湛江市在岗职工月平均工资为2485元；2012年佛山市在岗职工月平均工资为3850元，2012年湛江市在岗职工月平均工资为2830元；2013年佛山市在岗职工月平均工资为4196元，2013年湛江市在岗职工月平均工资为3378元。

原告在2010年6月至2010年12月，在职人数分别为82、81、81、87、84、84、84人，在岗职工的月平均工资分别为1831元、1833元、1833元、1760元、1823元、1823元、1823元；原告在2011年1月至2011年12月，在职人数分别为84、84、84、84、85、90、89、66、43、42、40、40人，在岗职工的月平均工资分别为1823元、1823元、1823元、1823元、1826元、1847元、1833元、2442元、2448元、3223元、3293元、2569元；原告在2012年1月至2012年12月，在职人数分别为46、47、44、43、42、42、42、42、42、47、47、47人，在岗职工的月平均工资分别为2402元、2310元、2424元、2445元、2376元、2388元、2350元、2459元、2454元、2616元、2575元、2544元；原告在2013年1月至2013年12月，在职人数分别为45、42、43、41、38、43、44、38、47、47、47、37人，在岗职工的月平均工资为3106元、2599元、2641元、3004元、3306元、2790元、3407元、3350元、3410元、3436元、3381元、4068元。

本院认为：本案属于合同纠纷。原告与东海管委会签订的《投资合同》《补充协议》《修改〈投资合同〉协议》，是当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。因湛江经济技术开发区和东海岛经济开发试验区合并，故东海管委会签订的上述合同的权利义务应由B管委会承受。B管委会为了统一规划建设东海岛新区，经与原告协商一致，置换原告根据上述合同已依法取得的土地使用权，应属于当事人变更合同。由于原告在土地置换前已投入大量的建设，而且置换土地也影响原告兴建项目的投产，故B管委会应赔偿原告因置换土地所造成的全部损失。

本案中，B管委会在置换土地前已对赔偿做了充分的评估。《B管委会工作会议纪要》也证明B管委会对原告的赔偿已做了安排，即决定成立理赔小组负责与原告协商处理赔偿事宜，并分两个阶段给予原告经济赔偿：第一阶段赔偿原告在置换土地前的基础设施建设损失；第二阶段赔偿原告因置换土地所造成的其它项目损失。

除B管委会在第一阶段已赔偿原告的场地回填工程、围墙与排水工程、项目工程的工程款共计11272429.33元外，原告向理赔小组提出赔偿的项目有测量费23000元、环评费36000元、钻探费87900元、电费123097.17元、佛山办公、组装车间、电子车间、宿舍租赁费用1324792.06元、人员社保费469904.77元、佛山电子车间老化房建设费用200000元、佛山钣金车间租赁费用1687255.50元、驻湛江办事处租金372032元、湛江筹建人员工资4409412.46元、人员车辆费用601681.08元、佛山人员工资差额4495897.97元、工程违约金2100000元、设备违约金856440元、工程造价差价3150000元、项目损失费6750000元，共计26687413.01元。理赔小组根据原告提出的申请及提供的资料，本着尊重事实，合理补偿的原则，以2006年6月作为计算赔偿时间的起点，以2013年12作为计算赔偿时间的终点，建议第二阶段补偿原告的金额为17379256.81元，并向B管委会提交了《关于A公司提出东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地转换补偿第二阶段的答复意见》。

为妥善处理本案的赔偿问题，确定赔偿时间点至关重要。2006年3月，原告与东海管委员会签订《投资合同》《补充协议》以及之后的《修改﹤投资合同﹥协议》。2006年3月15日，原告支付了征地款2000000元。2006年5月25日，原告为筹建项目与香港某餐饮管理有限公司签订《商铺租赁合同》，2007年10月26日，原告领取了《国有土地使用证》。2009年8月21日，湛江市城市规划局给原告核发了《建设用地规划许可证》，于2010年3月9日给原告作出《关于A公司无功补偿装置生产厂规划方案的批复》。2010年1月6日，原告与湛江市某建筑工程公司签订《科研楼、车间、仓库集体宿舍工程承包合同》，并于同年1月8日向湛江市某建筑工程公司发出《工程开工令》，要求十建公司在同年6月20日前竣工。因B管委会为统一规划建设东海岛新区，上述工程没有开工建设。2010年8月25日，开发区国土资源局给原告发出《关于提供项目前期工作投入情况资料的函》，以便按实际情况协商补偿。2011年6月19日，湛江市国土资源局给原告作出《关于同意置换国有建设用地使用权的批复》。2012年1月17日，原告取得了《国有土地使用证》。因原告为筹建东海岛低压无功补偿装置生产厂项目，于2006年5月25日与香港某餐饮管理有限公司签订《商铺租赁合同》，故酌定2006年6月为赔偿时间的起算点；因2010年6月20日是原告与湛江市某建筑工程公司约定的工程竣工日期，加上设备安装和调试时间，故酌情确定2010年8月30日为中间时间界点；因原告于2012年1月17日才取得新土地的《国有土地使用证》，参照上述相关部门的审核时间以及建设工程的准备与施工所需的时间，酌定2013年12月31日为赔偿终止的时间界点。

原告提出赔偿的以下项目：1、测量费23000元；2、环评费36000元；3、钻探费87900元；4、电费123097.17元；5、工程造价差价2934419.26元，共计3204416.43元，证据充分，合法合理，且理赔小组经审核后也建议认可，故本院予以确认。

原告提出赔偿的其他项目，本院依法确认的项目及数额为：1、筹备人员工资828000元；2、人员车辆费用167441.86元；3、佛山办公、组装车间、电子车间和宿舍租赁费用733253元；4、佛山钣金车间租赁费用1569540元；5、佛山地区人员工资差额1296386.8元；6、驻湛江办事处租金160522元，共计4755143.66元。具体分析如下：

1、关于湛江筹备人员工资问题。原告申请赔偿湛江地区筹建人员工资4409412.46元。原告在东海岛筹建低压无功补偿装置生产厂项目，其筹备工作虽因置换土地受到影响，但并不是全部受到影响，故筹备人员的工资只能根据受影响程度予以赔偿。本案中，因受影响的程度难以估算，故只可酌情处理赔偿。理赔小组按筹划人员约需3名，按照每人年薪120000元计算，从2006年6月起至2010年6月止，筹备人员工资共计1440000元。筹划人员作为公司的高级管理人员，根据湛江市的工资水平以及原告支付给高级管理人员的工资，按每人每月工资10000元计算，显然过高，按每人每月4000元计算较为合理，故本院酌情赔偿原告从2006年6月起至2010年8月止在湛江筹备人员的工资为612000元。

关于建设工程管理人员的工资问题。原告在置换土地之前进行了场地回填，建设了围墙和排水工程、门口外架10KV高压电缆改造安装工程、厂区内配电10KV配变安装工程、厂区内外绿化工程、值班室及大门工程、临时施工办公室及宿舍工程、室外给水工程等，根据《广东省建设工程施工标准工期定额（2011年）》，上述工程的工期约需2年，建设管理人员约需3名，工资按每人每月3000元计算故工程管理人员的工资应为216000元。

以上两项共计828000元。

2、关于车辆费用的问题。原告向理赔小组申请赔偿车辆费用601681.08元，原告根据理赔小组的核算结果向本院诉请赔偿车辆费用180000元。由于置换项目用地造成湛江厂区未能如期建成，增加了原告车辆费用的负担，故该项费用应予赔偿。由于原告只提供费用明细表，不足予证明其车辆在筹建中实际增加的费用，根据理赔小组的核算，本院酌情赔偿原告2010年9月至2013年12月的车辆费用为167441.86元。

3、关于佛山电子车间老化房建设费用的问题。原告申请赔偿佛山电子车间老化房建设费用200000元。电子车间老化房属于特定的生产设备，具有不可移动性，建设成本为250000元。由于老化房项目是原告根据其生产需要于2009年10月21日开始建设，其建设时间要早于土地置换磋商的时间或土地实际置换的时间，且原告应当知道老化房项目的建设与项目整体搬迁的关系，并应估计项目整体搬迁可能造成老化房项目的损失，故对原告提出赔偿该项目的费用，不予支持。

4、佛山办公、组装车间、电子车间和宿舍租赁费用的问题。原告申请补偿佛山办公、组装车间、电子车间和宿舍租赁费用1324792.06元，包括房屋租金、管理费、电力设施费、电费、垃圾费等。由于置换项目用地造成湛江厂区未能如期建成，增加了原告租赁办公、车间等房屋的租金负担，故该项费用应予赔偿。根据原告提供的租赁合同、发票等证据，认定原告2010年9月至2013年12月租赁佛山办公、组装车间、电子车间和宿舍的租金共计733253元。至于管理费、电力设施费、电费、垃圾费，由于不管在哪里生产经营，是必然发生的费用，并不属于因转换土地而必然增加的费用，故该费用不予计赔。

5、关于佛山钣金车间租赁费用问题。原告申请赔偿2006年6月至2013年12月佛山钣金车间租赁租金1687255.50元。由于置换项目用地造成湛江厂区未能如期建成，增加了原告租赁钣金车间的租金负担，故该项费用应予赔偿。根据原告提供的租赁合同、发票等证据，认定2010年9月至2013年12月的钣金车间的租金共计1569540元。

6、佛山地区人员工资差额问题。原告申请赔偿佛山地区人员工资差额4495897.97元。由于置换项目用地造成湛江厂区未能如期建成，且佛山的工资水平比湛江的工资水平要高，确实增加了原告支付工人工资的负担，故增加的工资负担应予赔偿。根据原告提供其公司员工2010年6月至2013年12月的工资汇总表和广东省21个地级市2010年在岗职工月平均工资排行榜和广东省21个地级市2011年、2012年、2013年在岗职工月平均工资情况表，每月工资差额的计算公式应为［（佛山市在岗职工月平均工资-湛江市在岗职工月平均工资）×原告在佛山的在岗职员工月平均工资／佛山市在岗职工月平均工资×原告在佛山的在岗职工每月的人数］，通过计算，应赔偿原告2010年9月至2013年12月佛山地区人员的工资差额为1296386.8元。

7、关于驻湛江办事处的租金问题。原告申请赔偿驻湛江办事处2006年6月至2013年12月的租金372032元。由于置换项目用地造成湛江厂区未能于2010年6月如期建成投产，导致原告延长租赁在湛江的办公场所，故应赔偿原告延长租赁驻湛江办事处的租金负担。根据原告提供的租赁合同及相关收据，认定原告租赁驻湛江办事处2010年9月至2013年12月的租金为160522元。

8、关于项目损失的赔偿问题。原告认为因没有自有厂房及租用厂房面积较小，导致其在2010年至2012年间的部分产品投标过程中竞争力下降而未能中标，造成巨大经济损失，估算为22500000元，现申请赔偿项目损失6750000元。企业在某个项目投标是否中标，取决于报价、产品自身优势、企业业绩、技术先进性、承诺等多方面因素。因原告不能提供证据证明其在2010年至2012年间的部分产品在投标过程中未能中标的原因就是没有自有厂房及租用厂房面积较小，而即使原告确因没有自有厂房及租用厂房面积较小而在部分产品的投标中失利，该损失也是双方在东海岛低压无功补偿装置生产厂项目用地置换时不能预见的，故原告诉请赔偿该项费用不予支持。

9、关于工程违约金和设备违约金的问题。原告主张工程违约金2100000元和设备违约金856440元，由于原告提供的证据不足证明其已支付上述违约金，故对原告主张的工程违约金2100000元和设备违约金856440元，不予支持。

以上各项赔偿项目，共计7959560.09元。

第二阶段的赔偿，理赔小组经与原告协商并作出具体的处理意见，但B管委会直至原告起诉时仍未赔偿。双方虽然没有约定具体的赔偿期限，但从湛江市国土资源局于2011年6月19日批准置换土地之日起至原告于2015年1月21日起诉之日止，历时三年多，该期间已远远超出合理的期间，故原告提出支付赔偿金的主张，应予以采纳。根据上述分析认定，原告主张赔偿17379256.81元，本院予以支持7959560.09元，其余的不予支持。

B管委会主张原告没有按合同的约定备齐资料向政府相关部门办理有关手续，出具项目实施方案，完成项目施工图设计，导致2007年6月底前未能建成投产，存在严重的违约行为。本案中，原告于2007年10月26日才取得项目用地的使用权，于2009年8月21日才取得《建设用地规划许可证》，而且B管委会也未能提供证据证明原告怠于办理相关手续，故原告投资兴建的低压无功补偿装置生产厂项目未能在2007年6月底建成投产，不能归责于原告。据此，B管委会的上述主张，不予采纳。

B管委会认为原告请求其进行第二阶段赔偿的金额，都是基于原告低压无功补偿装置生产厂项目已建成投产而可能产生预期收益的损失，并主张原告提出的赔偿没有事实根据和法律依据。在上述赔偿项目中，项目损失赔偿属于预期收益，且属于当事人不可预见的损失，故对B管委会提出的预期收益不予赔偿的主张，应予采纳。其余赔偿项目均因置换土地而造成，且均不属于经营的预期收益，故B管委会的上述主张，不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、限被告湛江某某管理委员会在本判决生效之日起10日内支付赔偿款人民币7959560.09元给原告佛山市某电器有限公司；

二、驳回原告佛山市某电器有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费126076元，由原告佛山市某电器有限公司负担65776元，被告湛江某某管理委员会负担60300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及按对方当事人人数递交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。

审　判　长　　何昭峰

代理审判员　　秦舒颖

人民陪审员　　杨志丹

二〇一五年七月六日

书　记　员　　陈　宇

合同纠纷