广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院

民事判决书

（2015）长民初字第464号

原告李某某。

委托代理人唐业光，广西益远律师事务所律师。

被告刘某甲。

被告刘某乙。

委托代理人周某。

原告李某某与被告刘某甲建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，后经被告刘某甲申请追加被告刘某乙为本案被告参加诉讼，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人唐业光，被告刘某甲，被告刘某乙及其委托代理人周某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，2014年8月29日和2014年9月15日，原告与被告刘某甲分别口头订立梧州市狮卧山南侧回建地75#地块、花园地和74#地块国有土地使用权买卖合同，约定75#地块每平方5000元，花园地每平方1500元，74#地块每平方5200元。原告分别于口头订立合同当天向被告支付75#地块、花园地购地款210000元和74#地块购地款50000元给被告刘某甲，被告出具收款收据。2014年12月27日，原告又基于被告的请求向其支付购地款130000元，被告又出具收款收据给原告。但被告在收到原告支付的390000元后，不能把该国有土地使用权转让给原告，也不能把被告自称拥有的梧州市狮卧山南侧回建地75#地块、花园地和74#地块国有土地使用权的凭证交给原告查看。原告在被告无法证实其拥有地块使用权的情况下，与其进行协商，要求被告退回其收取的390000元购地款，但被告以种种理由推托。原告无奈，惟诉至法院，请求依法撤销原告与被告订立的梧州市狮卧山南侧回建地74#、75#土地及花园地国有土地使用权买卖合同，判令被告返还购地款390000元，赔偿原告自2014年8月29日起至全部履行还款时止的利息损失（利息按中国人民银行1-3年贷款利率6.15%的四倍计算）。

被告刘某甲、刘某乙共同辩称，无任何证据证明原告和被告签订履行合同有法律规定应当撤销的情形。原告为使用被告的土地进行了一系列的调查了解，清楚土地是集体土地，按规划安排建房后才能统一办证，然后支付使用补偿款。原告明知被告拥有土地使用权却说被告不能拿出使用土地凭证是歪曲事实。原告明知新兴村第六经济合作社狮卧山南侧回建地是集体土地，却称土地为国有土地，是企图将集体土地误解为国有土地请求撤销合同。被告认为合同不可撤销但可解除，原告继续履行已支付大部分款的75#土地合同，解除74#土地合同。被告认为，其依法取得土地，可自建房出租或给他人有偿使用，没有违反法律规定，土地使用证也是依法建房结束后统一办理，虽然目前土地使用证只能写被拆迁人姓名，证件一般由实际使用人保管，但不影响使用。国家对农民利用农村土地转变为发展资源的力度在变革，今天不能办证明天或就能办，因此恳请法院驳回原告撤销合同的请求。原告不支付全部款项并起诉要求撤销合同表示不履行合同是违约，原告违约却让守约方赔偿损失无法律依据，请求法院驳回原告要求被告赔偿损失的诉讼请求。被告刘某乙是刘某甲父亲，刘某乙才是狮卧山南侧74#、75#回建地的权利人，刘某甲受父亲刘某乙委托代办理及收款390000元，款项不是刘某甲占有和使用，因此刘某甲不承担退还390000元的责任，刘某乙愿意承担还款及相关全部责任。

经审理查明，被告刘某乙与被告刘某甲、刘某丙系父子关系。刘某乙、刘某丙原有房屋坐落于梧州市新兴二路冲腰巷，在新兴村第六经济合作集体土地上。2010年，刘某乙、刘某丙的上述房屋被拆迁重新安置。2013年7月10日，梧州市长洲区新兴村第六经济合作社狮卧山南侧回建用地工程项目部与刘某乙签订一份《回建宅基地使用合同》，将狮卧山南侧安置回建集体土地中的A区75号面积80平方米的宅基地以360000元的价格出让给刘某乙使用。2013年8月17日，梧州市长洲区新兴村第六经济合作社狮卧山南侧回建用地工程项目部再次与刘某乙签订另一份《回建宅基地使用合同》，将上述安置回建集体土地中的A区74号面积80平方米的宅基地以384000元的价格出让给刘某乙使用。

2014年8月29日、2014年9月15日，被告刘某甲受其父刘某乙委托与原告李某某口头订立合同，约定将梧州市狮卧山南侧回建地75#地块和74#地块有偿转让给原告使用。其中，约定75#地块每平方5000元，花园地每平方1500元，74#地块每平方5200元。订立口头合同后，被告刘某甲代收原告支付的75#地块购地款210000元和74#地块购地款50000元。同年12月27日，被告刘某甲再次代收原告支付的购地款130000元。上述原告共支付购地款390000元。

本案在审理中，原告李某某申请财产保全，本院于2015年5月4日作出（2015）长民初字第464号民事裁定书，裁定查封被告刘某甲所有的梧州市新兴二路*号第*幢*单元*房，同时查封保全担保物属李社光所有的梧州市新兴二路*号第*幢*单元*房和属李裕挺、龚崇玲所有的梧州市新兴二路*号*单元*房。

上述事实，有原告提供的收据，被告提供的地上建（构）筑物、附着物拆除协议书、委托书、回建宅基地使用合同等证据材料及当事人的陈述在卷佐证，并经开庭审理质证和本院审查，可以采信。

本院认为，在审理以土地使用权为标的物土地使用权转让合同纠纷案件中，无论当事人是请求撤销、解除合同还是确认合同无效，都应审查土地使用权转让合同的内容是否违反了法律、行政法规的强制性规定，如果合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且具备合同有效的实质要件，则应认定合同有效，而后对撤销或解除合同进行审理；如果合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，则合同自始无效，而撤销或解除合同是以合同有效为前提的，在合同无效的情况下，当事人请求撤销或解除无效合同则没有法律依据。在本案中，原、被告间虽未签订书面的土地使用权转让协议，但当事人对集体土地使用权买卖关系发生在原、被告之间且双方订立了口头合同并无争议。被告刘某乙系刘某甲的父亲，也是根据《回建宅基地使用合同》取得狮卧山南侧回建用地74#、75#宅基地使用权的主体，刘某甲系根据刘某乙的委托与原告订立合同，刘某乙对此也予以认可，故合同关系产生在原告李某某与被告刘某乙之间。本案主要争议在于，原、被告间集体土地使用权买卖关系的效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条和第六十三条规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设。本案所涉土地的性质为安置回建宅基地，被告并非该集体土地权利人的村民或集体组织成员，故原、被告之间的集体土地使用权买卖关系因违反法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，无效合同自始无效。故原、被告间集体土地使用权买卖的口头合同对双方均没有法律约束力，原告起诉请求撤销其与被告订立的梧州市狮卧山南侧回建用地74#、75#土地使用权买卖合同没有法律依据，依法不予支持。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当返还。故被告刘某乙已收取的390000元土地转让款，应当返还给原告。

原告作为合同一方当事人，在受让土地使用权这种涉及重大财产处分事项的活动中，对于合同标的物土地的权属和性质，有审慎审查义务。关于狮卧山南侧回建用地的土地性质和权属，原告可以通过相关查询知晓，但其未尽到充分的审查义务，故原告对于合同无效导致合同无法履行亦存在一定责任，其损失应当由自己承担。因此，原告诉请被告赔偿自2014年8月29日起至全部履行还款时止的利息损失，无法律依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：

一、原告李某某与被告刘某乙签订的梧州市狮卧山南侧回建用地74#、75#宅基地使用权买卖合同无效；

二、被告刘某乙于本判决生效之日起十日内返还390000元给原告李某某；

三、驳回原告李某某的其他诉讼请求。

本案案件受理费7250元，减半收取3625元，财产保全费2470元，合计6095元，由原告李某某负担3047.50元，被告刘某乙负担3047.50元。

如果当事人未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。

审判员　　吕晓雯

二〇一五年六月十六日

书记员　　麦富棋

用地使用权合同纠纷