房地产项目公司的转让

发表于:2016-07-30阅读量:(3102)

近年来,房地产企业资金、项目重组日益频繁。在市场上,逐渐形成了一种转移房地产项目公司的所有权,连带转移特定房地产项目的开发权、建设权、使用权的房地产项目转移新方式。与过户房地产项目开发权的传统方式相比,这一新模式有其自身的优越性。主要体现在:

1、转移房地产的项目公司,只需履行一般公司转让的登记方式即可。而传统的转移地产开发权项目,则因涉及土地过户的因素,需要经历一些繁琐的审查、登记手续。

2、转移房地产的项目公司,因为只是一般的股权转让,因此无须缴纳土地使用权的转移契税。而地产开发权的移转,则需要缴纳成交金额3%的税费和一笔不菲的手续费。

因为具备了上述的便利条件,房地产项目公司的转让日益流行。故此,本文旨在结合房地产项目公司转让的一些可能遇到问题,对其实务中的利用做一番解说和探讨。

 

房地产项目公司转让的定义

房地产开发项目,一般是指已经批准立项,取得完备的土地使用权证,并在土地上作了一定投资,完成了土地的“三通一平”和勘探、设计等基础工作,经过报建批准,取得施工许可证,具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目的转让实质上仍是土地使用权转让,同时转让了与使用土地有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。

房地产项目公司的转让,则是将土地的使用权连同开发权的权益和义务的承受人,也即项目法人的人格转让给买方。值得注意的是,项目转让应整体转让,不能分割转让。房屋建设应达到开发投资额的25%以上。

 

房地产项目公司转让的有效性

首先,应缔定合法有效的项目公司转让合同。房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致;转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明,包括立项和规划批文等;项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目,应按公司法有关规定办理工商变更登记手续,同时办理房地产转让的变更登记手续;成立项目公司的转让方的债权债务要明确,潜在债务的澄清,要约定公告程序;未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目,应按项目土地使用的不同情况,申办变更立项和土地使用的批准手续;转让给合作各方以外当事人的,须获得原合作各方及受让方的一致同意;转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续,转让时尚未付清出让金的,应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用,包括尚未付清的费用的承担方式;

其次,应注意相关的股权收购无瑕疵。如收购中外合资的项目公司股权必须遵守中外合资企业法的规定,股权被两家以上中方企业收购,则须外经委审批并改变企业性质。如果是国有股权出让,则必须按法定程序进行交易,否则转让合同无效。

 

房地产项目公司转让的法律风险

要转让或不得不转让的房地产开发的停建、缓建项目一般都负有债务,其债务一般有五种情况:一是开发的房屋已实现预售,按时交付房屋是开发商所负的房屋实物形态债务;二是开发商在建设过程中向银行以抵押方式进行贷款所负债务,以及对承包人应付的工程款所负的债务,这二者都是依法享有优先权的债务,其中应付的工程款应优先于抵押权所担保的债务;三是一般债务,即开发商在项目开发过程中因采购材料、设备等所负的一般债务;四是开发商在开发项目过程中,已经以该项目对外提供过抵押担保或者以项目公司名义对外承担连带担保责任形成的债务;五是开发商对外签有已构成违约合同形成违约赔偿之债。

实务中,一般采用保证金担保的方式应对上述债务风险。保证金担保,指在房地产项目转让合同中,采取分期付款方式,留下一部分尾款作为项目转让潜在风险和潜在债务的保证金。具体操作可以分为以下两种方式,一是直接以尾款的形式规定在合同中,约定尾款的支付条件。此支付条件就是在一定期限内,不发生未包含在协议内或通过协议无法预见的风险和债务。二是将尾款直接列为保证金,由公证机关提存。如果发生协议之外或通过协议无法预见的额外债务和损失,该款将由公证处直接支付给债权人,转让方将无权再要求获得该笔款项。

 

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