山东省聊城市东昌府区人民法院

民事判决书

（2014）聊东民初字第2533号

原告李某某，女，19**年*月*日出生，汉族，居民，住本市东昌府区。

委托代理人孙丽茹，山东舜翔律师事务所律师

被告吕某，男，19**年*月*日出生，汉族，居民，住本市东昌府区。

委托代理人徐某某，女，19**年*月*日出生，汉族，居民，住本市东昌府区，系被告吕某之母。

委托代理人胡振旭，山东鲁风律师事务所律师。

上列原、被告房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年7月23日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，原告委托代理人孙丽茹、被告委托代理人徐某某、胡振旭均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：2007年8月31日，原告以按揭贷款的方式购买山东鸿顺房地产公司开发建设的鸿顺花园*栋*单元*室房产一套。2009年6月15日，原告委托父亲李某与被告签订《商品房转让协议》，协议约定被告购买原告的鸿顺花园*栋*单元*室房产一套，原商品房买卖合同及补充协议下的权利义务也转让给被告，被告给付原告157384元。自2009年6月15日起，被告应按月偿还按揭贷款，并保证在2011年5月1日前将以原告的名义的贷款全部还清。协议签订后，原告依约将鸿顺花园*栋*单元*室房产一套、还款存折、购房合同交付被告，被告使用该房至今。但是被告未能于2011年5月1日前将按揭贷款付清，也没有给付原告剩余的转让款5000元，更为严重的是因被告未能按期偿还银行贷款，出现38期还款逾期。2014年6月起，被告彻底拒绝偿还银行贷款，由担保公司代替归还，原告不得不承担了对担保公司的责任，原告已经被纳入不良信用记录之中。被告在长达五年的时间内，多次经原告催促，被告始终不按照期限履行义务，其行为已经构成严重违约，使原告面临巨大信用和诉讼风险，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，导致原告无法实现与被告订立商品房转让合同的目的。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求解除原、被告于2009年6月15日订立的商品房转让合同协议，被告返还房屋并支付违约金60000元，诉讼费用由被告承担。

被告辩称：原告所述不实，被告不存在违约行为。2011年5月1日前被告没有如期归还银行贷款并向原告支付5000元房款是经原告同意的。今年6月被告曾经想将按揭贷款还清，共同办理过户手续，由于办理房产证的费用问题双方发生争议。对于按月偿还银行按揭贷款逾期问题，是原告没有向被告提供确切还款信息，被告在履行合同过程中没有违约行为。关于被告与原告协商一次性归还银行按揭贷款问题，即使有争议，被告也准备提前还清银行贷款，而且自协议签订至今，被告也按月偿还贷款，履行了合同的主要义务，原告诉称的事实即使存在，也构不成根本违约，不影响合同的继续履行，原告请求解除合同，应驳回其诉讼请求。原告不存在实质损失，双方虽然在合同中约定了违约金，但是违约金应该与违约造成的实际损失相当，原告主张违约金的诉讼请求不应该支持。

经审理可以确认如下事实：2007年原告以按揭贷款的方式购买聊城鸿顺房地产公司开发建设的鸿顺花园*栋*单元*室房产一套，该房产于2007年9月6日在聊城市房地产管理局办理了房产登记。2009年6月15日原告将自己购买的商品房转让给被告吕某，双方订立了《商品房合同转让协议》。协议约定涉案房产的商品房买卖合同记载的权利义务转让给被告，被告给付原告购房款157384元，其中2009年6月15日付款100000元，2010年5月1日前付款52384元，剩余购房款5000元被告于2011年5月1日前全部还清，同时被告还应于2011年5月1日前归还请剩余按揭贷款。合同还约定自2009年6月15日起，被告应按月偿还银行按揭贷款。合同还约定了如一方违约，应承担违约金60000元，合同同时约定如被告违约，对其在使用期间对使用房屋的装修费用原告不予承担。合同同时还约定了其他事项。

合同签订后，原告依约将涉案房屋、购房合同、还款存折交付被告。被告吕某在履行合同中，自2009年10月起，至2014年6月，累计38期逾期偿还银行按揭贷款，因被告违约偿还按揭贷款，担保公司代为偿还了购房款，原告又向担保公司偿还了逾期贷款及违约金。被告本应依照双方转让协议的约定于2011年5月1日前偿还完全部按揭贷款，但至今未能偿还完结。审理中，被告辩称于2009年8、9月份丢失还款存折，原告未能协助补办，原告提交了被告签名的收据，收据写明：“原折遗失。09年12月20日办新折一个吕某.09.12.20号。”因被告不再偿还银行按揭贷款并未能支付剩余购房款，原告于2014年7月18日向被告发出解除合同通知书，被告辩称未能收到解除通知书，原告提交了邮寄至被告家庭居住地址，署名张某签收的EMS邮寄回执证明被告确已收到解除通知书。审理中，被告辩称自2014年7月29日起已经偿还了原来欠缴的银行按揭贷款。被告同时辩称是原告口头许诺2011年5月1日前可以不用偿还完结银行按揭贷款及剩余购房款5000元，但未能提交任何证据。

证明上述事实的证据有：

原告与房地产开发商于2007年签订的商品房买卖合同，显示涉案房产系原告合法购置。

原、被告于2009年6月15日签订的商品房合同转让协议书，证明双方买卖合同的签订情况。

工商银行出具的个人还款明细表印证被告吕某自2009年10月起至2014年6月25日，累计达38期逾期还款，原告也因此被纳入不良诚信记录。

聊城安康置业担保公司给原告出具的逾期还款催款函、收据，证明因被告不偿还银行贷款，担保公司在偿还后，原告又偿还了担保公司的代付款，同时也印证被告的违约情况。

原告给被告发出的解除合同通知书及邮寄回执各一份，印证原告欲解除双方的转让合同，被告辩称未收到。

上列证据本院予以存卷佐证。

本院认为：原、被告订立的商品房合同转让协议不违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应受该协议的约束。合同签订后，原告依约将商品房买卖合同、还款存折、涉案房产等给付被告，履行了双方协议确定的义务，而被告既未在2011年5月1日前偿还完银行按揭贷款，又在合同履行过程中，累计38期逾期偿还贷款，致使原告被纳入不良诚信记录，且在履行合同中，自2014年6月起拒绝偿还贷款，使原告被迫代替本应有被告偿还的按揭贷款并承担了违约金，被告同时未能于2011年5月1日前偿还原告剩余购房款5000元，被告辩称是经原告同意才延迟偿还银行按揭未能提交任何证据，应承担举证不能的法律后果，其抗辩理由不能成立，被告的行为严重违反双方的合同约定，应承担违约责任。《中人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务；（三）当事人一方迟延主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，被告迟延履行偿还银行按揭贷款，致使原告被纳入不良诚信记录，且被告不及时偿还剩余购房款，原告无法实现合同目的。原告主张被告赔偿违约金及解除双方转让协议的诉讼请求符合法律规定，依法应予准许。据此依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项、第一百零七条之规定，判决如下：

解除原告李某某与被告吕某于2009年6月15日订立的商品房合同转让协议。

限被告吕某于判决生效后十日内赔偿原告违约金60000元。

限被告吕某于判决生效后十日内将鸿顺花园*栋*单元*室交付原告

案件受理费1400元由被告吕某承担，原告已预交后，待案款过付时一并结算。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。

审　判　长　　蒋国强

人民陪审员　　杨书军

人民陪审员　　王祥圣

二〇一五年一月二十六日

书　记　员　　国秋杰

房屋买卖合同