广东省惠州市中级人民法院

民事判决书

（2015）惠中法民一终字第5号

上诉人（原审原告）：赵某某，男，1974年9月23日出生。

委托代理人（原审被告）：曹春和、马仁聪，广东伟伦律师事务所律师。

上诉人：惠州市某某地产有限公司。

法定代表人：张某某，总经理。

委托代理人：田青，广东金卓越（深圳）律师事务所律师。

上诉人赵某某、上诉人惠州市某某地产有限公司（下称某地产公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第372号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

当事人原审的意见

2014年4月14日，原审原告赵某某向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、请求解除原被告签订的《某某童话世界商业广场认购书》。2、请求判令被告立即双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。3、本案诉讼、财产保全等费用全部由被告承担。

主要事实和理由是：2012年12月1日，原告赵某某与被告某地产公司签订了一份《某某童话世界商业广场认购书》。合同约定：由赵某某以单价6155.16元／建筑平方米，总价1亿元人民币认购某地产公司开发的位于惠州市惠城区××路××花园商业广场和××花园世通××综合楼，该房屋总建筑面积l6246.54平方米；同时还约定赵某某支付认购定金200万元人民币。赵某某已于2012年12月支付80万元、于2013年1月支付了l20万元，共支付了定金200万元，某地产公司出具了编号为3901727、3901726的收款收据。原告经查询惠州市房产管理局网站，发现双方所签认购书中的房产在签订之日并未取得预售许可证。商业广场的预售许可证实际取得时间是2013年1月25日；××综合楼的预售许可证取得时间是2013年6月14日。取得预售许可证后，被告将涉案房产手续抵押给银行办理贷款，导致双方签订的认购书无法履行。原告立即向被告发出《退款申请》，要求退还定金，被告一直未进行书面回复，也一直未退款。因此，原告于2014年2月20日向被告发出《关于撤回﹤退款申请﹥的函》。由于被告一直未对双倍返还定金的事宜进行回复或者积极退款，原告委托广东伟伦律师事务所向被告发出《律师函》，要求立即双倍返还定金400万元。原告认为，根据我国相关法律法规的规定，被告明知所出售的房产不具备商品房预售许可证而欺诈诱骗原告交付定金，已构成严重的违约。被告在涉案房产手续办理下来后，单方向银行办理抵押贷款手续，致使认购书约定的事项无法实际履行，该认购书应当认依法予以解除，并且被告应当承担违约责任立即双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。基于以上事实和理由，原告因多次找被告协商退还定金事宜未果，特诉至贵院，希望贵院能依法维护原告的合法利益，立案受理本案，并判决支持原告的诉讼请求。

被告某地产公司辩称：被答辩人诉讼请求依据的事实与理由严重失实，主要体现在以下几个方面：1、答辩人与被答辩人签署的《某某童话世界商业广场认购书》（简称认购书）约定的交易房产不属于预售商品房，而是属于己经竣工验收合格的现房，无需取得商品房预售许可证。本案中，答辩人与被答辩人达成认购意向的房屋，早在签署认购协议之前，已经竣工验收，属于现房销售，并非商品房预售，无需取得预售许可证。其中认购书约定的“××综合楼”于2007年12月29日已经取得《工程竣工验收报告》，并且2011年9月13日也取得了《建设工程规划验收合格证》；其中认购书约定的“商业广场”于2008年7月3日已经取得《工程竣工验收报告》，并且2011年9月13日也取得了《建设工程规划验收合格证》。被答辩人起诉状所述的，查询惠州市房产管理局网站发现的“商业广场的预售许可证实际取得时间是2013年1月25日；××综合楼的预售许可证取得时间是2013年6月14日”，与事实不符。事实上，2013年1月25日和2013年6月14日答辩人取得的并不是商业广场和××综合楼的《商品房预售许可证》，而是上述房产的《惠州市商品房现售备案证明书》。2、被答辩人违反约定迟延付款是纠纷发生的主要原因，并不是因为预售许可问题造成合同无法履行。被答辩人在认购书签署3日内支付定金200万元，签订认购书30日内支付30%的首期款。但是，认购书双方于2012年12月1日签署，被答辩人于2012年12月18日才支付定金80万元，2013年1月10日另支付定金120万元，被答辩人支付定金的时间严重迟延于约定时间，并且更没有按照约定支付首期款。被答辩人起诉状所述明显不是事实，也有违诚信原则。3、双方对认购书的解除已经达成了书面一致意见，被答辩人本次起诉违反约定。由于被答辩人自身资金问题，迟迟无法按照约定支付首期房款，造成认购书签署后答辩人价值过亿元的商品房无法及时另行出售，给答辩人造成了重大损失，按照认购书的约定，被答辩人应当按照未付款的万分之八每日向答辩人支付违约金。后经答辩人多次与被答辩人协商，于2013年11月4日达成《解除协议》，同意解除《某某童话世界商业广场认购书》，并明确双方互不追究责任。因此，双方认购合同形成的债权债务关系因解除协议的签署己经了结，双方互不追究责任的约定，己经明确答辩人没有返还定金的责任，同时被答辩人也不需要承担违约责任，也摆脱购买了价值亿元商品房的义务，解除协议是双方的真实意思表示，约定明确，被答辩人本次起诉没有任何依据。综上所述，答辩人没有返还定金义务，被答辩人诉讼请求无事实与法律依据，依法应被驳回。

原审法院查明的事实

原审法院经审理查明：2012年12月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《某某童话世界商业广场认购书》，约定乙方自愿购买甲方在惠州市惠城区××路××花园商业广场和××花园世通××综合楼，总建筑面积：16246.54平方米，其中世通××综合楼12490.5平方米；商业广场3756.49平方米。该认购书第二条约定了价格：销售总价为100，000，000元人民币，销售单价为人民币6155.16元／建筑平方米。第三条约定了付款方式：1、乙方签订《认购书》3日内支付人民币200万定金。甲方向乙方开据收款证明，并提供房屋验收合格等相关证明；签订《认购书》30日内支付30%的首期款（含定金），收到首期款后甲方与乙方签订《房地产买卖合同》；签订《房地产买卖合同》30日内支付20%的楼款。2、甲方收到人民币50，000，000元房款后45日内配合乙方办理第一批50，000，000元人民币标的额的房产证及相关文件，在乙方拿到第一批房产证后60日内，向甲方缴付剩余50%的房款，甲方在收到余款人民币50，000，000元后45日内配合乙方办理第二批50，000，000元人民币标的额的房产证及相关文件。第五条约定了违约责任：4.1如果乙方逾期支付前期50%房款，则每日按未支付房款的万分之八承担违约金。逾期30日，甲方有权将标的物转让或收回，届时将不予退还乙方交纳的定金。4.2乙方逾期支付后期50%房款，则每日按未支付房款的万分之八承担违约金。超过60日甲方有权解除未办理房产证的相应房产的买卖合同，将房产收回或转售，乙方不得提出异议。5、本合同签订后，未出现以上所述违约情况，不得解除合同或拒绝履行合同，否则，乙方违约则定金不予返还；甲方违约则向乙方支付双倍定金；实际损失超过违约总金额的，责任方应据实赔偿。认购书签订后，原告先后两次向被告交付定金共2000000元，被告分别出具日期为2012年12月18日和2013年1月的收款收据，收据内容为：今收到赵某某交来某某童话商业广场定金800000元和今收到赵某某交来某某童话商业广场定金1200000元。2013年10月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《解除协议》，该《解除协议》内容：“鉴于甲方与乙方分别于2012年12月1日签订《某某童话世界商业广场认购书》（简称合同1）、于2012年12月4日签订《某某童话世界商业广场税费协议》（简称合同2）。现因客观原因，致使合同1、合同2无法履行，为保证双方的经济高效有序发展，现经双方协商，一致同意，以上合同1、合同2于本解除协议签订之日起解除，双方互不追究责任。”

另查明，被告提交的工程竣工验收报告显示，工程名称为惠州市×××××居住小区一期商业广场，2008年7月3日验收。

仲恺高新区规划建设局和惠州市规划建设局印制的惠州市建设工程规划验收合格证分别显示，惠州市潼侨镇××路××号××花园一期商业广场和惠州市潼侨镇××路××号×花园一期××综合楼，验收日期均为2011年9月13日，合格证上盖有惠州仲恺高新区潼侨镇人民政府规划建设审批专用章。

2013年1月25日，童话花园办理了编号为惠市房备（2013）002号的惠州市商品房现售备案证明书。

房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表显示，惠州市西班牙壹号居住小区一期商业广场和惠州市某某地产有限公司综合楼分别于2009年2月24日和2012年8月8日在惠州市惠城区城乡规划建设局备案。

又查明，原告提交的惠州市房产管理局于2014年5月21日出具关于有关房产查询问题的复函，某地产公司开发的位于惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路32号的童话花园一期商业广场、富隆综合楼，分别于2013年1月和2013年6月在我局办理了《惠州市商品房现售备案证明书》。上述房产权属证明书权属人为某地产公司，房产证已办至该公司名下。2014年1月上述房产作抵押。

原审法院判决理由和结果

原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《某某童话世界商业广场认购书》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”商品房买卖认购书是商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书是本约订立之前先行订立的预约合同，订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方的一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续协商其他条款，直至订立本约。而预约合同的意义，是在公平、诚实信用原则下继续进行协商，为最终订立正式合同创造条件。如果双方在公平、诚实信用原则下继续协商，只是基于各自利益的考虑，无法就其他条款达成一致意见，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。如果一方违反公平、诚实信用原则，或者否认认购书中约定的条款，或者提出使对方不能接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约，应承担预约合同中约定的违约责任。本案中，原、被告签订认购书前，被告没有取得商品房预售许可证，但后来被告在房管部门办理了现房备案手续，原告认为被告欺诈诱骗原告交付定金，没有提交证据予以佐证，本院不予采纳。在签订认购书后，原告先后两次向被告支付定金人民币共2000000元，虽原告没有按照认购书约定的期限支付2000000元定金，但被告没有提出异议，且分别向原告出具了两张收据，说明被告同意并接受原告未按期限支付定金，被告收取原告的定金后，原、被告双方均没有提出要求签订商品房买卖合同，双方是基于各自利益的考虑，被告亦没有提交证据证明曾向原告要求支付首期款。2013年10月4日，原告与被告签订《解除协议》，一致同意本解除协议签订之日起解除，双方互不追究责任。因双方在签订的解除协议中没有具体明确定金不予退回。对此，原告认为被告退回定金2000000元后，双方不追究责任，被告则认为包括被告不返还定金的责任及被告不追究原告的违约责任。由于被告已将惠州仲恺高新区潼侨镇侨冠南路32号的童话花园一期商业广场、××综合楼作抵押银行办理贷款，故原告赵某某与被告某地产公司于2012年12月1日签订的《某某童话世界商业广场认购书》应予以解除。综上，原、被告未签订商品房买卖合同，双方对认购书约定房屋买卖的意思表示未达成一致，且双方在签订的解除协议中均承认因客观原因致使合同无法履行，因此，本案因不可归责于当事人双方的事由，导致双方没有签订商品房买卖合同，故被告应当将定金2000000元返还给原告。至于原告请求被告双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至退还定金之日止，因没有事实依据和法律依据，本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告赵某某与被告惠州市某某地产有限公司于2012年12月1日签订的《某某童话世界商业广场认购书》。

二、被告惠州市某某地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告赵某某返还定金2000000元。

三、驳回原告赵某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费38900元，由原告赵某某负担19400元，由被告惠州市某某地产有限公司负担19500元。

当事人二审的意见

上诉人赵某某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求撤销惠城区人民法院（2014）惠城法仲民初字第372号民事判决的第二、三项及诉讼费承担部分；2、请求依法改判一审判决第二项为：原审被告惠州市某某地产有限公司自判决生效之日起十日内向上诉人双倍返还定金400万元，并自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止；3、请求依法改判：被上诉人承担本案一审诉讼费用38900元；4、本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。

主要事实和理由：

一、本案中，一审判决未认定被上诉人某地产公司未办理商品房预售许可证以及被上诉人违约是错误的。

2012年12月1日，上诉人赵某某与被上诉人某地产公司签订了一份《某某童话世界商业广场认购书》。合同约定：由赵某某以单价6155.16元／建筑平方米，总价1亿元人民币认购某地产公司开发的位于惠州市惠城区惠城区××路××花园商业广场和××花园世通××综合楼，该房屋总建筑面积16246.54平方米。上诉人经查询惠州市房产管理局网站，发现双方所签认购书中的房产在签订之日即2012年12月1日时被上诉人某地产公司并未取得上述房屋的预售许可证。上诉人提供的补充证据《关于有关房产查询问题的复函（惠市房函（2014）169号）》也充分证明了该房产未办理商品房预售许可证。被上诉人在庭审中认可该事实，但一审判决对该房产没有办理预售许可证的违约行为未予以认定，这是错误的。

二、一审判决未认定被上诉人某地产公司所出售给上诉人的房屋不符合现房销售条件是错误的。

1、根据《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：（―）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具各交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具各交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。”第八条规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案”。商品房现售的应当满足上述第七条中的七个条件，被上诉人某地产公司至今无法提供证据证明其符合该七项条件：其中，1、被上诉人提供的《房地产开发资格证书》签发时间为2014年3月3日，从这份证书不能证明签订合同时被上诉人就已经具有开发房产的资格；2、未提供土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、未提供建设工程规划许可证和施工许可证；4、被上诉人提供的工程竣工验收报告，工程名称为“西班牙一号居住小区”，与本案中的工程名称是不一致的，被上诉人提供的规划验收合格证，验收人为仲恺高新区僮侨镇人民政府，我认为由僮侨镇出具的验收是无效的；5、无拆迁安置方面资料；6、无证据证明供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具各交付使用条件；7、无证据证明物业管理方案己经落实。因此，一审判决回避被上诉人某地产公司不符合现房销售的事实，不根据法律规定的条件对被上诉人某某地产的商品房现售备案证明进行实质审查，进而认定该房产在销售时不具备现房销售条件，这是错误的。

2、被上诉人提供的《惠州市商品房现售备案证明书》以及惠州市房产管理局《关于有关房产查询问题的复函（惠市房函（2014）169号）》，明确涉案的商业广场取得《惠州市商品房现售备案证明书》的时间是2013年1月，综合楼取得《惠州市商品房现售备案证明书》的时间是2013年6月。两处房产取得备案证明的时间都在签订认购书的时间之后。而且被上诉人某某地产在开庭时无法向法庭提供《商品房销售管理办法》第七条规定的七条实质条件，因此法庭也不能以被上诉人某地产公司已取得《惠州市商品房现售备案证明书》而认定某地产公司具备房屋销售条件。人民法院有权而且必须对销售条件作实体审查并作出实体认定。

三、涉案房产手续办理之后被上诉人某某地产单方向银行办理抵押贷款，致使合同无法履行，构成违约。

惠州市房产管理局《关于有关房产查询问题的复函（惠市房函【20l4】169号）》明确说明涉案房产已于2014年1月用作抵押，被上诉人单方将涉案房产向银行办理抵押贷款，致使合同无法履行。

根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（―）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（主）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。由于被上诉人违约，原《某某童话世界商业广场认购书》应予以解除，被上诉人也应当双倍返还原告的定金们400万元及自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。

综上，上诉人赵某某与被上诉人某地产公司签订《某某童话世界商业广场认购书》之时，未办理商品房预售许可证，并且不具各现房销售条件，被上诉人在明知未办齐相关的手续的情况下欺诈诱骗原告交付定金，构成严重违约，并且在涉案房产手续办理之后单方向银行办理抵押贷款，致使合同无法履行，所以应当在解除合同的同时双倍返还原告的定金400万元及自2014年2月20日起按中国人民银行同期贷款利率四倍向原告支付利息至实际退还定金之日止。一审判决没有充分考虑判决应有的社会指引作用，没有充分考虑判决的法律效果和社会效果的统一，没有考虑判决的普适性，从而作出有失公正、公允的判决，依法应予以改判。

针对赵某某的上诉，某地产公司答辩称：交易标的在认购书签订时已经取得竣工验收报告及验收备案表，是已经验收合格的房产，不是在建工程不需要取得预售许可证。商品房现售施行备案制，是否备案不影响房屋销售。对于标的过亿的交易，双方对标的都是十分了解的，某地产公司并未隐瞒任何实际情况。此后解除协议也是经过平等协商达成一致的，不违反法律的强制性规定，应当认定为有效。互不追究责任的内容包括定金返还责任和违约责任，根据解除协议是不需要返还定金的。

上诉人某地产公司也不服一审判决，向本院上诉请求：1、依法撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。2、依法判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。

主要事实与理由：

一、一审裁判认定事实部分错误

2013年10月份双方签署的《解除协议》是双方真实意思表示，是双方对认购协议是否继续履行问题达成的合意，不存在任何违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当依法有效。解除协议已经约定互不追究责任，这一解决争议条款是双方意思表示一致的结果，应当具有法律效力，这里的互不追究责任属于争议解决条款，责任范围既包括了违约责任、也包括返还责任，约定十分明确。既然双方已经对认购协议达成了解除协议，并且解除协议不存在无效的情形，那么被上诉人违背解除协议约定要求上诉人履行双倍返还责任，根本没有任何依据。

认购协议无法履行的原因是被上诉人资金不足，无法按实付款引起的，这一点从被上诉人迟延支付定金及拒绝履行首期款支付义务就可以看出。认购书第三条第1项约定，被上诉人在认购书签署3日内支付定金200万元，签订认购书30日内支付30%的首期款。但是，认购书双方于2012年12月1日签署，被上诉人于2012年12月18日才支付定金80万元，2013年1月10日另支付定金120万元，被上诉人支付定金的时间严重迟延于约定时间，并且更没有按照约定支付首期款。被上诉人有关上诉人存在欺诈的主张不符合客观实际，本案涉及的交易金额巨大，交易前被上诉人已经对涉案房屋的产权状况进行了充分了解，正是由于被上诉人对自身资金情况的估计不足，才多次要求上诉人更改付款方式，双方经过反复磋商才达成了《解除协议》，一致同意解除认购，互不追究责任。所以，被上诉人才免于承担支付亿元价款继续履行认购协议的责任，解除协议签署后，被上诉人才提出双倍返还的请求确实违背诚信原则。

二、被上诉人诉讼请求无事实和法律依据

从一审证据资料可以看出，上诉人与被上诉人达成认购意向的房屋，早在签署认购协议之前，已经竣工验收，属于现房销售，并非商品房预售，无需取得预售许可证。我国商品房预售实行许可制，商品房现售实行备案制，预售制度是针对“正在建造”的房屋制度的，已经竣工的房产不在预售范围内，也不可能取得预售许可证。被上诉人关于涉案房屋没有预售许可证，上诉人要进行双倍赔偿的主张不符合客观事实。

上诉人抵押涉案房产的行为在《解除协议》签署之后，所以被上诉人关于上诉人隐瞒抵押事实，要承担双倍赔偿责任的主张也没有事实依据。

综上所述，根据《解除协议》的约定，上诉人没有返还款项的义务，一审裁判认定事实部分错误，应当纠正，被上诉人诉讼请求无事实与法律依据，依法应被驳回。

针对某地产公司的上诉，赵某某答辩称：认购书合法有效，但由于某地产公司开发的房屋不具备预售和现售条件，导致合同最后不能履行，故而应当双倍返还定金。

本案二审中，双方当事人均未提交新证据。

本院查明的事实、判决理由和结果

本院除查明与一审查明相同的事实外，还查明：在赵某某举证的证据材料中，有赵某某在与某地产公司签订《解除协议》后向某地产公司提交书面《退款申请》、《关于撤回﹤退款申请﹥的函》，其中《退款申请》中有“因双方各种原因及部分交易条款的变更，导致认购书之约定和交易行为无法进行”的表述，《撤回申请》中有“因贵公司原因导致认购书之约定无法履行”的表述。

本院认为，本案属于商品房销售合同纠纷，某地产公司为出卖人、赵某某为买受人。根据本案已经查明的事实，双方当事人为了涉案房屋的销售，先后签订了2012年12月1日的《某某童话世界商业广场认购书》、2013年10月4日的《解除协议》。以上合同、协议的合法性、真实性双方当事人均无异议，故而是处理本案的主要依据。本案二审争议的问题，是某地产公司收取的赵某某200万元定金是否应当返还、应当如何返还的问题。

关于本案一审二审中赵某某一再主张的某地产公司违约的问题，主要是涉案的房屋不具备预售条件、不符合现售条件、某地产公司将房屋单方向银行抵押等问题。在《解除协议》中已经记载“因客观原因”，协商一致解除认购书并“双方互不追究违约责任”。以上内容实际上对双方不准备继续履行认购书的原因进行了明确，就是“客观原因”。即便是赵某某自己单方发出的《退款申请》中，也是认为“因双方各种原因及部分交易条款的变更”的原因，而不是某地产公司违约的原因。因此对于赵某某所称的涉案房屋是否符合预售条件等问题是否存在，在双方签订的解除合同中赵某某都已经将这些问题归类于“客观原因”并且不再作为自己主张权利的理由。据此，无论某地产公司是否存在违约行为，都已经在《解除协议》中处理完毕，一审法院和本院均不需要对某地产公司在涉案的房屋销售过程中是否存在违约行为进行审查并作出认定。上诉人赵某某关于一审法院未对某地产公司存在的违约问题进行认定是错误的上诉主张，本院不予支持。赵某某无视《解除协议》的存在，而以某地产公司存在违约行为主张某地产公司双倍返回定金的，没有事实依据和法律依据。

关于某地产公司已经收取的200万元定金的处理问题，可以作为本案处理依据的还是《解除协议》。在该《解除协议》中，双方一致认可解除的原因是“客观原因”，处理意见是合同解除、“双方互不追究责任”。对于“客观原因”的理解，已经在前文论述。对于“双方互不追究责任”的理解，赵某某认为是除了“200万定金双倍返还外其他免责，某地产公司认为是免除包括返还定金在内的一切责任。对于双方当事人的理解，本院认为均有失偏颇：第一，从目的解释的角度而言，某地产公司和赵某某均《解除协议》的目的就是解除认购协议等，并解决遗留问题即解约后“双方互不追究责任”。赵某某主张的双倍返还定金也好，某地产公司主张的不予返还定金也好，实际上都是“追究责任”的表现形式。第二，从文义解释的角度而言，某地产公司不予返还定金的主张实际上有赵某某承担了违约责任。如果该主张成立，则应当在《解除协议》中约定“双方不再追究责任”，也就是说某地产公司因解除认购书而造成的损失再大，也仅仅限于要求赵某某承担200万元定金范围内的责任而放弃其他。同理，如果赵某某的主张成立，则《解除协议》中应当约定“某地产公司除双倍返还定金外，不再承担其他责任”。第三，从公平处理本案纠纷的角度而言，应当认定《解除协议》中对定金的处理未作出明确的约定，应当根据解除协议的原因即“客观原因”作出处理。一审法院认为该“客观原因”属于不可归责于当事人双方的事由，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，作出某地产公司返还赵某某定金200万元的判决，是合情合理合法的，本院予以支持。

综上所述，上诉人赵某某、某地产公司的上诉主张均没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。原审认定的事实和适用法律正确，实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费人民币38900元，由上诉人赵某某负担19400元、上诉人惠州市某某地产有限公司负担19500元。上诉人赵某某多预交的19500元、上诉人惠州市某某地产有限公司多预交的19400元，均由本院予以退回。

本判决为终审判决。

审　判　长　郭志文

审　判　员　赖锦荣

审　判　员　郑　杰

二〇一五年二月九日

书　记　员　彭科梅

合同纠纷