云南省昆明市中级人民法院

民事判决书

（2014）昆民一终字第747号

上诉人（原审被告）张某某，男，回族，19××年××月××日生。

上诉人（原审被告）马某某，男，回族，19××年××月××日生。

两上诉人共同特别授权诉讼代理人马承祖，均民族法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）赵某某，男，汉族，19××年××月××日生。

委托代理人柴德有，云南北川律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人张某某、马某某与被上诉人赵某某土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月13日受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院确认的案件事实为：2010年1月4日，赵某某、杨某与云南某实业有限公司、云南某房地产开发有限公司签订《租赁合同书》，约定将云南某实业有限公司、云南某房地产开发有限公司所有的位于盘龙区青云街道办事处某某村某某潭的房屋13000㎡土地、林地200亩租赁给赵某某及杨某，租期20年，自2010年3月1日起至2030年2月28日止，租期届满后若赵某某再续租，双方再补签20年；在租赁期内，赵某某享有本合同的转租权。2010年8月31日，赵某某、杨某作为甲方，张某某、马某某作为乙方签订了《合伙协议书》，约定甲方已支付的租赁费应该为500万元，即2010年9月1日至2013年2月28日的租金，共2年6个月，每年200万元。甲乙双方商定，甲方同意给乙方3个月入场过渡期，实际计算为2年3个月的租赁费，合计为人民币450万元；甲乙双方签订本协议当即，由乙方先期支付给甲方200万元定金，余款250万元在甲乙双方签订本协议书后60日内由乙方一次性付清。至此，乙方先期支付给甲方200万元定金转为租赁费，乙方支付给甲方的款项完毕；甲方接管后对园区进行改造维修，合计支出人民币150万元，计为甲方合伙投资入股资金；合伙期限暂定为20年加20年，按租赁协议执行；甲方出资人民币200万元，占总股份20%，以前期投入结算（以原始单据帐目结算，不足部分另补现金），乙方出资人民币800万元，占总股份80%；甲方交纳资金时间：自本协议书签字起，由甲方对前期园区建设开支进行结账后（房租和保证金除外），送乙方签字认可，作为甲方投入的部分资金，不足部分待双方合作组建的新公司注册时，由甲方直接转入该公司注册资金；乙方的交纳资金时间：甲乙双方签订本协议书当即，由乙方先期支付给甲方200万元定金。余款250万元在甲乙双方签订本协议书后60日内由乙方一次性付清。至此，乙方先期支付甲方的款项共计450万元全部付清，甲方将双方签订的本协议书交给乙方，本合同生效。2010年9月2日，赵某某与杨某签订《补偿协议书》，约定杨某退出合伙协议，赵某某与杨某在合伙协议中的权益和所有债权债务均由赵某某承担。同日，赵某某将场地移交给张某某、马某某，被告张某某对移交情况签字确认。2010年9月25日，张某某、马某某及案外人马某、张某注册了云南新河商贸有限公司，法定代表人为被告张某某，注册资金1000万元，股东名单中没有赵某某，注册资金亦不包括补充协议中约定的赵某某出资。2013年8月1日，张某某、马某某向赵某某支付赵某某修堡坎公路支付的工程款300000元，赵某某向张某某、马某某出具《收条》，并在收条上载明：从此与新河公司无任何经济纠纷。现赵某某认为张某某、马某某欠付其房屋租赁费、工程费，遂诉至一审法院请求：1、判令由两被告支付给原告租赁费及其他投资支出共计人民币2850000元。2、两被告承担本案的诉讼费。

一审法院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方在合伙协议中约定“两被告先期支付给原告的款项共计450万元全部付清，原告将双方签订的合作协议书交给被告，该合同才生效。”，而两被告共计向原告支付了200万元租赁费，尚余250万元未付。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”之规定，原、被告签订的合伙协议将“被告向原告支付450万元租赁费，同时原告将双方签订的合作协议书交给被告”约定为合同生效之条件，而因被告未完全履行支付租金的合同义务，故双方的协议生效条件未成就，该协议未生效。协议签订后，原告未按约定向被告补足应付合伙出资，被告在注册公司时被告亦未将原告列为股东，原告已投入的资金被告也未纳入注册资本。原、被告双方均以各自的行为表示不继续履行合伙协议，故原、被告之间的合伙关系未成立。原、被告约定，原告已向场地所有权人支付了2010年9月1日至2013年2月28日的场地租赁费，原告给予两被告3个月过渡期，两被告实际需向原告支付2年3个月的租赁费合计人民币450万元。协议签订后，原告于2010年9月2日将房屋及附属设施移交给被告，被告从即日起实际占用诉争场地，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，两被告应按约定向原告支付租赁费，而两被告至今尚欠租赁费250万元未支付，故原告的该项诉讼请求于法有据，一审法院予以支持；关于原告要求被告支付投资款的诉讼请求，一审法院认为，原、被告在合伙协议书中虽明确原告接管后对园区进行改造维修，合计支出人民币150万元，计为原告合伙投资入股资金。但因原、被告的合伙协议未生效亦未实际履行，而云南新合商贸有限公司系诉争场地和附属设施的实际使用人和受益人，原告现要求两被告个人返还该投资款的主张于法无据，一审法院不予支持；关于被告辩称原告与被告张某某签订的《补偿协议》及两份协议书系为应对诉讼而制造的证据，且没有被告马某某的签字该协议未生效，对此一审法院认为，被告马某某作为协议书的一方当事人，未在协议上签字，该协议未生效，两被告的答辩理由成立，一审法院对该部分证据对应的事实的真实性不予采信。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告张某某、马某某于本判决生效之日起十日内向原告支付租赁费人民币2500000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费29600元，因适用简易程序，减半收取14800元，由两被告共同承担。

一审判决宣判后，张某某、马某某不服，向本院提起上诉，请求：（一）撤销一审判决；（二）判令被上诉人履行《合伙协议书》约定的义务，包括：完善所提供给合伙企业使用的房屋、土地的合法使用手续。移交尚未移交的土地、房屋，加油站使用的土地，马武稳使用的土地及房屋。补足认缴的出资款200万元；（三）判令被上诉人赔偿损失384万元；（四）本案及一审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：一审判决认定事实不清，适用法律错误，因案外人对诉争租赁物主张权利致使合伙人无法对租赁物使用收益，因此上诉人拒付租金的行为于法有据。一审法院认定双方的合伙协议是附条件生效的协议，且约定的生效条件未成就，故双方的合伙关系未成立，但一审法院判决部分合伙人向另一部分合伙人支付本应共同承担的场地租赁费250万元违背了法律规定的共同投资、共担风险、共享效益的原则。

被上诉人赵某某答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

在本案审理过程中，上诉人张某某、马某某为支持其上诉理由，提交了以下证据：

一、函告，欲证明案外人向上诉人主张诉争租赁场地权利的事实；

二、合同书及收据，欲证明上诉人购买设备的事实；

三、场地租赁合同，欲证明上诉人为获取收益将土地出租的事实；

四、函告，欲证明案外人向上诉人催交土地的事实；

五、照片四张，欲证明上诉人购买的设备闲置、加油站占用土地及案外人马武稳在使用诉争租赁物的事实。

经质证，被上诉人认为上诉人在本案中提交的证据不属于法律规定的新证据而不予质证。

本院审核证据材料后认为，上诉人提交的上述证据系为支持其第（二）、（三）项上诉请求，而上诉人在一审审理过程中并未就该部分上诉请求依法提出诉讼主张，故本院就上诉人的该部分上诉请求不再予以审查评判，相关证据亦不再予以审查认定，上诉人可就该部分上诉请求另寻合法途径处理。

经审理，二审确认的案件事实与一审一致。

本案的争议焦点为：（一）上诉人与被上诉人之间的法律关系系租赁合同关系还是合伙关系；（二）租赁物的范围。

本院认为，对于第一个争议焦点。首先，上诉人与被上诉人及案外人杨万容于2010年8月31日签订了《合伙协议书》，约定双方在诉争租赁物上合伙经营，但此后双方又于2010年10月23日签订了《协议书》，约定被上诉人将其承租的诉争租赁物转租给上诉人，故应以双方后签订的《协议书》中确定的租赁合同关系为准；其次，虽上诉人主张该《协议书》系双方为配合被上诉人与案外人云南同兴建筑实业有限公司、云南同兴房地产开发有限公司及杨万容之间的诉讼所签订而不具备真实性、合法性，但在被上诉人与案外人云南同兴建筑实业有限公司、云南同兴房地产开发有限公司及杨万容的相关案件审理过程中，上诉人作为该案第三人参与该案审理时明确认可其与被上诉人之间系租赁关系及其实际使用诉争土地并愿意支付相应租金的事实，且该事实已经云南省高级人民法院作出的（2012）云高民一终字第174号生效民事判决书确认，该文书中已确认上诉人与被上诉人之间系租赁合同关系；另外，上诉人主张《协议书》并非其真实意思表示，但却未在法定期间内申请撤销该《协议书》。故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信，并确认双方之间系租赁合同关系。

对于第二项争议焦点，即租赁物的范围。根据上诉人与被上诉人共同确认的涉案租赁物的图纸所记载的内容，现双方确认图纸中的大坝以上的部分已于2010年9月2日移交给上诉人实际占有、使用，现上诉人认为大坝以下至寺瓦路边范围亦在双方租赁范围内，但被上诉人并未向其移交。对此，本院认为，依双方于2010年10月23日签订的《协议书》就租赁物的约定：“……上面林地至水库大坝全部房屋……”，并结合现场情况应当推定租赁范围为大坝以上部分，并不包括案外人马武稳使用的大坝以下部分；其次，在被上诉人与案外人云南同兴建筑实业有限公司、云南同兴房地产开发有限公司及杨万容就该租赁物发生纠纷的案件审理过程中，上诉人作为第三人参与了诉讼，其明确认可诉争租赁物由其使用至今的事实，上诉人也未就其占有的租赁物范围提出过异议；再次，在上诉人实际占有、使用租赁物已近五年的期间内（自2010年9月2日至今），上诉人从未以租赁物的交付不符合双方约定为由而提出异议或主张相应权利，该行为有悖于一般生活经验和交易习惯。综上所述，本院确认双方约定的租赁物范围为大坝以上部分，现被上诉人已按照双方约定履行了交付租赁物的义务，则上诉人应按照协议约定履行给付租金的义务。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审案件受理费人民币29600元，由张某某、马某某承担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。

审　判　长　田　庄

审　判　员　陆有林

审　判　员　朱　欢

二〇一五年五月二十七日

书　记　员　吴　帅

土地租赁合同纠纷