福建省厦门市海沧区人民法院

民事判决书

（2013）海民初字第230号

原告郑某某，男，19××年××月××日出生，汉族。

委托代理人陈勇，福建信海律师事务所律师。

被告陈某某，男，19××年××月××日出生。

委托代理人吕平、杨式敏，福建联合信实律师事务所律师。

原告郑某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈进杰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑某某及其委托代理人陈勇，被告陈某某委托代理人吕平、杨式敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郑某某诉称，原、被告于2012年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定原告将址于厦门市思明区莲前西路×××号之一、之二店面（下称讼争店面）租赁给被告，租期为2012年9月20日至2020年9月19日，月租金24722元（人民币，下同），每次支付租金应提前10天，即每月10号支付，如逾期支付租金，应按拖欠租金部分的按日2%支付滞纳金，逾期10天以上的，原告有权自行提前解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告却未依约于2012年12月10日前足额支付2012年12月20日至2013年1月19日期间的租金，而是仅支付了19244元，尚余租金5000元直至2012年12月22日才予以支付。被告逾期支付租金已超过10天，其行为已构成违约，被告亦自认其违约并按合同约定日2%标准向原告支付了1200元的滞纳金，故此原告有权依约单方解除租赁合同。现原告诉至法院，请求判令：原、被告双方于2012年12月31日解除关于厦门市思明区莲前西路×××号之一、之二店面租赁合同，且被告应将店面恢复原状。

被告陈某某辩称，一、被告不存在违约支付租金之行为。被告于2012年11月23日为原告代垫燃气管道抢修工程费用5000元，该款项依法应由原告承担，且原告曾口头同意承担该部分款项，被告于2012年12月租金中予以抵扣，并无不当。原告事后反悔，拒绝承担上述燃气管道抢修费用，考虑到日后长期合作，且为进一步解决讼争店面门前的燃气管道维修事宜，原、被告协商一致，于2012年12月22日向原告另行支付6200元作为经济让步和补偿。原告收取了该款项，且自始至终未提出任何异议。二、原告提出解除合同有违公平原则。被告已于签订《房屋租赁合同》当日即2012年8月15日向原告缴交租赁押金49444元，作为履约的保证，《房屋租赁合同》至今仍在继续履行，被告已为租赁房屋投入200余万元装修费用，被告自始依约履行《房屋租赁合同》，且即便原告提起诉讼，被告仍依约按时支付租金，原告亦照单全收，未提出任何异议，且原告在《房屋租赁合同》履行期间未产生任何损失，甚至多收取了被告1200元的款项，因此，被告诚信情况良好，原告恶意提出解除合同，明显有违公平原则。

经审理查明：

2012年8月15日，原（甲方）、被告（乙方）及案外人厦门富仕房产代理有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定原告将讼争店面以空店的现状出租给被告作为商业用途，租赁期限为2012年9月20日至2020年9月19日，2012年8月16日至9月19日为免费装修期；合同签订之日被告应向原告支付押金49444元，2015年9月19日以前的月租金24722元，之后的租金逐年递增5%，每次支付租金应提前10天，即每月10号支付，如逾期支付租金，应按拖欠租金部分的日2%支付滞纳金，逾期10天以上的，原告有权自行提前解除合同。该《房屋租赁合同》有关的租赁权利义务均不涉及丙方，仅第十四条约定由原、被告支付丙方中介佣金各50%（即月租金）。合同签订后，原告依约向被告交付了讼争店面，被告依约于2012年8月15日支付了租赁押金49444元，于2012年9月10日、10月10日和11月10日各支付租金24722元。

2012年11月23日，被告通过案外人陈品涓建行账户向案外人厦门华润天然气有限公司员工邱延南（检修岗位）转账预支付了5000元，2012年12月4日，厦门华润天然气有限公司向被告开具金额为3757.75元的《建筑业统一发票》，载明的结算项目为：“莲前西路322号燃气管道抢修工程”。

2012年12月10日，被告通过陈品涓建行账户向原告转账支付租金19722元，并留言：“房屋已支付，请查收，扣除华润改管的5000元，汇19722元。金信堂财务室”；同时，建行服务号码95533以短信通知了原告该留言内容。

2012年12月22日，被告通过陈品涓建行账户向原告转账支付6200元，并留言：“你好！补5000元房租和滞纳金1200元，共汇6200元，请查收，金信堂财务室”；同时，建行服务号码95533以短信通知了原告该留言内容。

2013年1月10日、2月10日，被告通过陈品涓建行账户向原告各转账支付24722元。庭审时，原告主张该两笔款项系被告的主动行为，其无法控制，不确认该两笔款项系租金。

另查明，一、《房屋租赁合同》未对讼争店面附属设施的维修义务及维修费用的负担进行约定；二、原告向本院提交了发信人为XXX的2条短信截图，内容分别为：“你方还差5000元租金，每天滞纳金2%，以租赁合同条款，明天我方有权解除租赁合同，收回房屋。-2012年12月20日15：39发至：陈某某（XXX）”和“以租赁合同条款，你方已违约，以今天就取消租赁合同，请在月底搬出。-2012年12月21日17：57发至：陈某某（XXX）”；三、《房屋租赁合同》载明的原、被告联系电话分别为XXX、XXX；四、讼争店面原告已装修完毕，并已营业。

以上事实，有原告提交手机短信，被告提交的《房屋租赁合同》、押金收据、建行网上银行转账汇款电子回单、建设银行交易明细、《建筑业统一发票》、《证明》以及当事人庭审陈述为证，足以认定。

本院认为，被告系台湾地区居民，本案系涉台案件，应参照涉外案件处理。本案讼争店面位于福建省厦门市，故本案房屋租赁合同的履行地在福建省厦门市，且本案属厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权。本案中，当事人对法律适用没有约定，依据最密切联系地原则，本案应当适用中华人民共和国法律。

本案中，《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容和形式符合法律规定，系合法有效合同。《房屋租赁合同》未对讼争店面的附属设施的维修义务及维修费用的负担进行约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，应当由出租人即原告履行讼争房屋的维修义务，维修费用亦相应由原告负担。故此，本案中燃气管道维修费用依法应由原告负担，被告在预垫付了5000元维修费用后在2012年12月10日直接抵扣其应支付的租金，并将维修费用抵扣租金事宜告知了原告，符合惯常做法及商业行为规则。原告如有异议，应当及时提出。但原告直至2012年12月20日方以短信方式告知被告尚欠租金5000元，对被告以维修费用抵扣租金提出异议，应视同尚欠5000元租金的支付日期相应顺延，即被告应在原告提出异议之日起10日内支付该5000元租金，而本案被告于2012年12月22日即支付了该5000元租金，其行为并不构成违约。虽然被告按日2%的标准向原告转账支付了1200元并在汇款时留言该款项系滞纳金，但系在原告短信催促下对其行为性质的错误认识，并作出错误意思表示和行为。且违约是一种事实状态，不因当事人的承认而改变，如有相反足以推翻其承认的证据，可以认定当事人承认的事项不存在。现有证据足以证明被告确已预垫付了5000元维修费用并将该预付的维修费用抵扣租金的主张告知原告，且被告在原告提出异议后即时支付了5000元租金，则本案原告于2012年12月22日支付租金不能认定为违反合同约定，不构成违约。因此，原告诉请解除租赁合同并将讼争店面恢复原状，没有事实依据，本院不予支持。此外，讼争店面被告已装修完毕，并已营业，且不论原告于2012年12月22日支付租金是否构成违约，以迟付近五分之一的月租金即解除租赁合同，无疑会造成被告店面装修等的巨大损失和浪费，而原告并无经济损失，明显有违公平原则，也不符合社会效益最大化原则和合同法促进交易及维护交易稳定的立法目的。故此，从公平原则和效益原则出发，原告的诉求亦不应得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下：

驳回原告郑某某的全部诉讼请求。

本案案件受理费100元，减半收取50元，由原告郑某某负担。

如不服本判决，原告郑某某可在判决书送达之日起十五日内，被告陈某某可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。

代理审判员　陈进杰

二〇一三年十月二十二日

书　记　员　黄娟娟

合同纠纷