山东省烟台市芝罘区人民法院

民事判决书

（2014）芝民一初字第361号

原告烟台某某房地产开发有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街***号附***号。

法定代表人于某，该公司总经理。

委托代理人林静，山东鑫士铭律师事务所律师。

被告王某。

第三人某某银行股份有限公司烟台分行，住所地烟台市芝罘区解放路***号。

负责人李某，该分行行长。

委托代理人王仁庆、闫翠杰，山东康桥（烟台）律师事务所律师。

原告烟台某某房地产开发有限公司诉被告王某、第三人某某银行股份有限公司烟台分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林静及第三人的委托代理人王仁庆到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年4月18日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告以588920元的价格购买原告坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C2号楼第27层5号房屋，首付款178920元，被告先交付20000元，余款由原告代垫至2013年7月31日；余款410000元以按揭贷款方式支付；被告逾期付款超过90日，则原告有权解除合同，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金；若原告为被告的上述贷款提供保证担保的情况下，被告未按期归还贷款本息导致原告承担了相应的保证担保责任，应向原告清偿，并向原告支付代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金。上述合同签订后，被告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，向第三人举借了410000元按揭贷款，原告则为被告的上述借款提供阶段性连带责任保证。履约中，被告违约自2013年6月起再未向第三人归还贷款本息，第三人则从原告的保证金账户内扣划款项，截止到2014年12月28日，累计扣划贷款本息54153.30元；且被告至今也未向原告支付剩余的首付款158920元。故请求判令：（一）解除原告与被告在2012年4月18日签订的《商品房买卖合同》，被告及第三人协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及涉案房屋的预抵押登记解除手续；（二）解除与被告及第三人在2012年4月签订的《个人一手住房贷款合同》；（三）被告支付违约金117784元（总房款588920元×20%）；（四）被告偿还原告代其清偿的贷款本息54153.30元（暂计至2014年12月28日）；（五）被告赔偿未付首付款158920元自2012年4月18日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失22240.32元（暂计至2014年5月26日）；（六）被告承担因解除《个人一手住房贷款合同》需向第三人承担的全部责任。

被告王某缺席，且在法定期间内未向本院提交答辩状。

第三人述称，原告诉称的贷款情况属实，被告自2013年6月开始至今再未向第三人偿还贷款本息，第三人依约按期自原告的保证金账户内扣划贷款本息，但第三人不同意解除三方签订的《个人一手住房贷款合同》，只有在被告和原告向第三人偿清了贷款合同项下的全部贷款本息、律师代理费及相关所有诉讼费用的情况下，第三人才同意协助原告办理涉案抵押房屋的解押手续。故请求：（一）被告提前偿还尚未支付的贷款本金389940.43元及相应利息（暂计至2015年1月3日），并由原告承担连带保证责任；（二）被告支付律师代理费21964元，并由原告承担连带保证责任；（三）确认第三人对被告抵押的、坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼第**层**号房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。庭审中，第三人自愿将其诉请主张的律师代理费数额由21964元变更为14000元，其余部分自愿放弃。

原告针对第三人的独立请求辩称，第三人述称的欠款及扣款情况属实，原告同意为被告向第三人举借的贷款本息及发生的相关费用承担连带保证责任，但上述费用均应从原告向被告返还的购房款中予以扣除；另外，第三人主张的律师代理费应由被告负责赔偿，且数额过高。

被告王某缺席，未对第三人的述称发表答辩意见。

经审理查明，2012年3月31日，被告向原告交纳了首付款20000元。同日，被告向第三人递交了个人贷款申请，以购买坐落于银都新城市广场****号房屋为由拟申请贷款410000元；被告的配偶张晓燕承诺作为该笔贷款的共同债务人，同意以上述房屋为该笔贷款提供抵押担保。

2012年4月18日，原告与被告在签订的编号为芝预字第120418020006号的《商品房买卖合同》及附件和《按揭付款客户补充协议》中约定：被告以588920元的价格购买原告开发建设的、坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼第**层**号房屋，建筑面积62.57平方米，单价12015.83元／平方米；首付款178920元，剩余410000元由被告于2012年5月18日前用按揭贷款支付，被告逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款的2%向原告支付违约金；原告应于2013年8月31日前，将具备《建设竣工规划验收合格证》、《建设竣工验收备案表》、《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》及法律、法规、规章需满足的其他事项的房屋交付给被告；若原告为被告银行按揭贷款提供保证担保，在担保期间因被告未按期履行贷款本息还款义务而导致原告承担了相应的保证担保责任，双方同意被告应于原告代为清偿贷款本息及罚息10日内偿还原告代为清偿的贷款本息及罚息，并向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金；被告若在原告代为清偿贷款本息60日内仍未向原告偿付的，原告可选择持本合同自行到房产管理部门办理该商品房的预售登记注销手续，被告享有的本合同权利终止，原告可另行出售该商品房，同时继续追究被告的违约责任；在被告未偿还原告代为清偿的贷款本息、罚息及违约金时，双方不办理该商品房的交付手续；被告分两期向原告支付首付款，第一期20000元于2012年3月31日前支付，余款158920元于2013年7月31日前支付；若被告逾期付清所欠原告的首付款，则须按同期银行贷款利率向原告支付利息损失，且在被告付清本息前，原告有权不将该房屋交付给被告。合同签订后的当日，原告与被告至烟台市房产登记部门办理了该《商品房买卖合同》（编号：芝预字第120418020006号）的登记备案手续，回执编号为1204180020。

2012年4月，原告与被告及第三人在签订的《个人一手住房贷款合同》及附件中约定：被告向第三人举借410000元用于购买坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼第**层**号的房屋，贷款期限288个月，自第三人实际放款日起算；采用浮动利率方式确定贷款利率，第一个浮动周期的贷款月利率为5.875‰，被告采用等额本息方式按月偿还贷款本息，若被告未按期还款，自逾期之日起第三人在合同约定的贷款利率水平上加收50%为罚息利率，直至清偿本息为止；被告未按期归还贷款本息，第三人有权解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，要求被告赔偿因其违约而给第三人造成的损失，依法对抵押房屋行使抵押权，要求原告承担保证责任等；被告以贷款所购的坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场C2号楼第27层5号的房屋向第三人提供抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下被告的全部债务，包括本金、利息、违约金、第三人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等），因被告违约而给第三人造成的损失和其他所有应付费用；原告为被告的上述贷款提供阶段性连带责任保证，自被告办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且第三人收到他项权证之日起，原告在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生原告或被告违约而引起的本合同项下的债务，原告仍应承担相应的保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保的，不影响第三人本保证项下的相应权利及其行使；主合同双方解除合同，原告对主合同项下已发生的债务承担担保责任；经协商同意，除依法另行确定或另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等均由被告承担。

2012年4月26日，烟台市房产交易中心审批下发的烟房预芝抵字第12909号《房屋预告登记证明》载明：预告登记权利人为第三人，预告登记义务为被告，房屋坐落为芝罘区银都新城市广场**号楼内****号，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。

2012年4月28日，第三人依约向被告指定的原告账户内发放了贷款本金410000元。被告自2013年6月28日起未按期归还贷款本息，第三人遂分期扣划原告保证金账户内的款项以清偿被告拖欠的贷款本息。截止到2014年12月28日，被告仅归还了贷款本金20059.57元及相应利息，第三人累计扣划了原告账户内的存款54153.30元。

至今，被告仍欠付原告涉案房屋的首付款158920元，原告亦未向被告交付坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号房屋。

2014年2月21日，原告向被告发出催款函，告知被告因其未按期归还贷款本息，第三人已从原告账户内扣划了2013年6月28日至2013年12月28日间的贷款本息共计19880.95元，且被告还欠付原告购房首期款158920元、违约金5225元，要求被告于2014年3月1日前将上述款项交付给原告，逾期原告将解除与被告签订的《商品房买卖合同》。上述函件因长期未取，已过保留期被专递公司退回。

2015年1月，第三人与山东康桥（烟台）律师事务所签订了《委托代理合同》，约定山东康桥（烟台）律师事务所律接受第三人的委托在本案中担任第三人的委托代理人，委托代理权限以第三人出具的授权委托书为准，第三人应在合同签订时向该律师事务所支付律师代理费21964元（包括交通费）。2015年1月19日，山东康桥（烟台）律师事务所向第三人开具了收据，载明”交款单位某某银行股份有限公司烟台分行，人民币21964元，事由王某案。”

庭审中，原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及附件的约定，以被告逾期支付房款超过90日，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的2%向原告支付违约金，以及被告在原告代其偿还贷款本息10日内仍未清偿的，应向原告支付其代为清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金为由，结合其受到的经济损失明显大于上述违约金的实际情况，要求被告按涉案房屋总价款的20%支付违约金。但针对其受到的实际损失，原告未能举证证明。

本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《按揭付款客户补充协议》、登记备案回执证明、《个人一手住房贷款合同》、房屋抵押预告登记证、个人贷款申请表、个人贷款凭证、中国银行特种转账传票、贷款已还款明细清单、催款函、特快专递详情单、委托代理合同、收据等为证，还有原告及第三人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经本院开庭审核，可以采信。

本院认为，（一）本案原告与被告在2012年4月18日签订的编号为芝预字第120418020006号的《商品房买卖合同》及附件和《按揭付款客户补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，对原、被告双方均具有法律约束力。上述协议明确约定了被告逾期支付房款超过90日或在原告代其偿还贷款本息60日内仍未清偿的，原告有权解除合同、办理商品房预售登记注销手续、另行出售房屋及追究被告违约责任权利的内容。履约中，被告仅向原告支付了涉案房屋部分首付款20000元及以贷款方式支付的购房款410000元，至今被告未向原告支付剩余首付款158920元，亦未向原告清偿其代被告垫付的贷款本息54153.30元的事实清楚，现原告请求解除与被告在2012年4月18日签订的编号为芝预字第120418020006号的《商品房买卖合同》，要求被告协助办理该《商品房买卖合同》登记备案注销手续的主张，于约相符，本院依法予以支持。

（二）被告违反《商品房买卖合同》及附件的约定，逾期支付首付款超过90日，且在原告代其偿还贷款本息10日内未向原告清偿，依约应向原告支付累计应付款2%的违约金，以及原告代其清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金的事实清楚。现原告以其受到的实际损失明显大于上述合同约定的违约金数额为由，请求被告按涉案房屋总价款的20%支付违约金的主张，因原告未能举证证明其损失情况，本院依法仅能支持被告向原告支付未付首付款158920元2%的违约金3178.40元，以及原告代其清偿贷款本息及罚息之和10%的违约金的主张，超出部分不予支持。

（三）本案原告与被告及第三人在2012年4月签订的《个人一手住房贷款合同》，未违反国家法律的强制性规定，且依法办理了涉案烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号房屋的预抵押登记手续，故该合同合法成立且生效，各方当事人均应依约全面履行。被告在收取了第三人发放的贷款410000元后，自2012年6月28日起至今未按期足额归还贷款本息，截止到2014年12月28日，仅归还了贷款本金20059.57元及相应利息，第三人分期自原告处扣划了贷款本息共计54153.30元的事实清楚。依据《个人一手住房贷款合同》的约定，被告逾期归还贷款，第三人有权选择解除合同或宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，现第三人当庭表示不同意解除上述贷款合同，故原告请求解除《个人一手住房贷款合同》，以及要求被告承担因解除合同产生的全部责任的主张，本院不予支持。第三人请求被告提前偿还剩余的全部贷款本金389940.43元和相应利息，以及律师代理费14000元，由原告承担连带保证责任；并确认其对登记在被告名下的、坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号的房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权的主张，于约相符，本院依法予以支持。

（四）鉴于被告违约，原告与被告在2012年4月18日签订的编号为芝预字第120418020006号的《商品房买卖合同》已解除，故涉案烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号的房屋应归原告所有，原告应当返还被告已支付的房款。现原告请求被告赔偿自2012年4月18日起未付首付款158920元的利息损失的主张，于法相悖，本院不予支持。在被告及原告提前偿还了《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本息、律师费、诉讼费等相关费用之后，为了维护原告对涉案房屋的处分权，原告请求被告与第三人协助办理涉案房屋的预抵押登记解除手续的主张，本院予以支持；而被告已向原告支付的购房款430000元（20000元＋410000元），原告应当在扣除其用于提前清偿《个人一手住房贷款合同》项下的贷款本息、律师费用、诉讼费用及办理撤销登记的手续费用后，及时将剩余的房款返还给被告，具体数额以原告实际偿还额为准。

（五）本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭陈述事实、提供证据，应视为对自己诉讼权利的放弃，故本案采信原告及第三人提供的证据，确认原告及第三人陈述的事实，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，决定缺席判决本案。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告烟台某某房地产开发有限公司与被告王某在2012年4月18日签订的编号为芝预字第120418020***号的《商品房买卖合同》，被告应于本判决生效之日起10日内协助原告办理该《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续。

二、限被告王某于本判决生效之日起10日内向原告烟台某某房地产开发有限公司支付逾期付款违约金3178.40元。

三、限被告王某于本判决生效之日起10日内向原告烟台某某房地产开发有限公司支付逾期归还原告代偿贷款本息的违约金5415.33元（暂计至2014年12月28日）；同时自2014年12月29日起至本判决确定的给付之日止，被告继续按原告代其向第三人偿还的贷款本息数额（以实际发生额为准）10%的标准向原告计付违约金。

四、限被告王某于本判决生效之日起10日内向第三人某某银行股份有限公司烟台分行提前清偿剩余的全部贷款本金389940.43元及相应利息（按合同约定的利率标准计算，具体数额以实际清偿日为准），并由原告烟台某某房地产开发有限公司承担连带保证责任。

五、限被告王某于本判决生效之日起10日内向第三人某某银行股份有限公司烟台分行赔偿律师代理费14000元，并由原告烟台某某房地产开发有限公司承担连带保证责任。

六、第三人某某银行股份有限公司烟台分行对登记在被告王某名下的、坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号的房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。

七、自被告王某和原告烟台某某房地产开发有限公司向第三人某某银行股份有限公司烟台分行清偿了《个人一手住房贷款合同》项下的全部贷款本息、律师代理费、诉讼费等全部费用之日起10日内，限第三人与被告协助原告办理坐落于烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号房屋的预抵押登记撤销手续。

八、原告烟台某某房地产开发有限公司应自编号为芝预字第120418020006号的《商品房买卖合同》的登记备案撤销手续和烟台市芝罘区银都新城市广场**号楼内****号房屋的预抵押登记撤销手续办理完毕之日起10日内，在已收取被告王某的购房款430000元中扣除其代被告向第三人某某银行股份有限公司烟台分行偿付的贷款本息、律师费用、诉讼费及撤销登记的相关手续费用（具体数额均以实际发生额为准）后，将剩余的购房款退还给被告王某。

九、驳回原告烟台某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16219元，由被告王某负担11374元，被告王某和原告烟台某某房地产开发有限公司共同负担4845元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。

审　判　长　于晓宁

人民陪审员　于书湖

人民陪审员　吕其杰

二〇一五年一月十日

书　记　员　吕海燕

房产纠纷