重庆市第一中级人民法院

民事判决书

（2014）渝一中法民终字第04539号

上诉人（原审原告）郜某。

委托代理人王一杰，重庆郎坤律师事务所律师。

上诉人（原审被告）陈某某，住重庆市渝北区。

上诉人（原审被告）王某某，住江南国际新城。

委托代理人（陈某某、王某某共同委托）黎宇，重庆比君律师事务所律师。

原审第三人谢某某，住重庆市渝北区。

上诉人郜某与上诉人陈某某、王某某及原审第三人谢某某返还原物纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年4月24日作出（2013）渝北法民初字第15231号民事判决，郜某和陈某某、王某某均对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年7月30日进行了审理，上诉人郜某的委托代理人王一杰和上诉人陈某某、王某某的委托代理人黎宇以及原审第三人谢某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院经审理查明，原告郜某于2004年6月取得渝北区龙溪街道加新路17号加新花园A幢负一层X-X号门面合法产权，建筑面积为612.45平方米。2007年12月10日，原告与第三人谢某某签订了《房屋租赁协议》一份，约定将该门面租赁给第三人使用，期限为五年，即从2008年1月1日起至2013年12月31日止。合同签订后，第三人与案外人尹强在该门面合伙经营龙飞网吧。在经营过程中因门面面积太大，第三人于2010年11月将该门面其中的230平方米的部分通过尹强转租给案外人钱可伟，期限为26个月，即从2010年11月1日起至2012年12月31日，钱可伟在承租的门面开设了火锅店。后经第三人同意，钱可伟又于2011年7月将该230平方米的门面转让给被告陈某某和王某某合伙开设天下客茶楼，租金由谢某某代收代缴。二被告向钱可伟交纳了开通天然气的押金3000元、门面押金5000元、门面转让费150000元。2012年4月21日原告与谢某某签订了《解除房屋租赁协议》，约定提前解除双方间签订的《房屋租赁协议》，从2012年4月30日解除该合同；同时，谢某某向原告出具了承诺书一份，承诺陈某某、王某某开设的天下客茶楼于2012年12月31日退租。该《解除房屋租赁协议》签订后，从2012年6月开始二被告应交的租金直接交给原告。2012年12月31日，二被告的租期届满后，二被告于2013年1月3日及25日通过银行汇款的方式向原告支付了2013年1月至6月的租金48300元。2013年1月10日，原告作为甲方与作为乙方的南岸区五仁餐馆签订了一份《门面租赁合同》，约定甲方将二被告占用的门面出租给乙方，期限从2013年2月1日至2015年2月1日；每月租金15000元。2013年7月10日，原告作为甲方与作为乙方的南岸区五仁餐馆签订了一份《补充协议》，约定乙方同意将《门面租赁合同》约定的门面交付时间延迟到2013年12月31日；考虑到乙方为了租赁该门面用于经营，前期所产生的装修、人员招聘、设备采购等损失，甲方同意补偿乙方违约金50000元；如甲方在今年12月31日前没有交付门面给乙方，则乙方有权单方解除与甲方签订的《门面租赁合同》，甲方赔偿乙方违约金50000元。2013年6月，原告多次要求两被告返还其门面，二被告不同意，双方为此发生纠纷，同年8月9日，原告将二被告经营的门面上锁，二被告遂停止经营。二被告在使用该门面期间，对该门面进行了装修，并添置了空调、冰箱、电视、风扇、灶具、电脑、监控设备、桌椅、麻将机、床等设施设备，2014年2月8日，重庆前进资产评估土地房地产估价有限公司对该装修及设施设备的价值作出了评估意见，该装修及设施设备的价值为148180元。另查明，二被告就其主张的原告于2013年1月将争议门面租赁给二被告，租期一年的事实，举示了一份仅有一页缺乏尾页的“房屋租赁合同”，首部显示的出租方（简称甲方）为郜某，承租方（简称乙方）系王某某，“郜某”及“王某某”均系用笔书写。该“合同”内容有：“甲方房屋座落于渝北区房屋二楼面积230平方米；该房屋用途为租赁经营茶楼，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途，乙方未经甲方书面同意，不得擅自转租；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月30日止；每月租金8050元，租金每半年支付一次，每次支付48300元，首次支付时间为2012年12月31日以前，第二次支付时间为2013年6月30日以前，租赁期间如遇到国家有关政策调整，则按新政策规定调整租金标准，除此外，出租方不得以任何理由任意调整租金；正常的房屋大修费用由甲方承担，日常的房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失，租赁期间，防火安全，门前三包，综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定并承担全部责任和服从甲方监督检查”。原告对其主张的二被告在经营其门面期间拖欠了电费的事实，举示了4张电费缴费发票予以证明，该发票所载户名为“钟新生”，地址为“渝北区新牌坊加新加新花园”。

2013年9月10日，郜某遂诉至法院，请求判令：二被告立即返还占用原告所有的门面；赔偿原告从2013年6月1日直至返还之日，按照每月15000元计算的租金损失，并赔偿原告承担的违约金损失50000元，支付拖欠的电费3376元；并恢复店面清水房原状或者给付恢复原状费用15000元；两被告承担连带责任。本案诉讼费用由被告承担。

陈某某、王某某反诉请求：原告赔偿二被告装修残值损失148180元，按每月20409.54元从停业之日计算至第二次开庭日的营业损失，员工工资损失18000元（二人，每人每月1800元）、门面转让费损失150000元，天然气表转让费损失38682元、天然气表押金3000元、违约金24150元；并退还二被告房屋保证金5000元；反诉受理费由原告承担。

原审法院判决认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告陈某某、王某某举示的“房屋租赁合同”，首部显示的出租方为郜某，承租方为王某某，“郜某”及“王某某”虽系用笔书写，表示的仅是合同双方的姓名信息，该“房屋租赁合同”缺乏双方签名的尾部，亦没有二被告主张的违约责任等其他必要条款，内容及形式均不完整，无法判明该合同是否成立及生效。二被告举示的证据不足以证实其主张的原告于2013年1月将争议门面租赁给二被告，租期一年的事实，应当承担不利后果，即该主张不能被确认。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。二被告租用原告的门面于2012年12月31日到期后，二被告继续使用该门面，并给付了2013年1月至6月的租金，原告直到2013年6月才要求二被告返还门面，以此提出了异议。提出异议前，双方间的租赁关系继续存在，但租期为不定期，原告可以随时解除合同。原告于2013年6月向二被告提出返还门面，在二被告不同意的情况下于2013年8月9日将该门面上锁，进而收回了门面，已给了二被告合理期限，双方间的租赁合同已解除。二被告已丧失了使用诉争门面的合法根据，应当及时搬走门面内属其所有的物品，将诉争门面返还给原告，并向原告赔偿二被告占用原告门面期间的租金损失。二被告属合伙经营，该租金损失属合伙债务，二被告应当承担连带责任。合同具有相对性，原告与南岸区五仁餐馆签订的《租赁合同》仅对该合同双方具有约束力，对二被告没有约束力，故该租金损失应当参照二被告原给付租金的标准即每月8050元，结合占用时间39天进行计算，则为10465元（8050元÷30×占用天数39）。原告于2013年8月9日将诉争门面上锁收回了门面，二被告已停止使用该门面，不应向原告承担2013年8月9日以后的租金损失，对原告主张的该租金损失不予支持。原告对其主张的违约金损失，未能提供证据证实其已对他人承担了违约金，不予支持。原告对其主张的电费损失，所提供的电费缴付发票所载户名及地址均非原告本人的相关信息，该证据缺乏关联性，对该诉讼请求亦不予支持。原告对其要求二被告恢复门店清水房原状的诉讼请求，因该门店在二被告使用前，已几经转手，经过了多人使用，原告未能举示证据证实二被告使用该门店前系清水房的状态，且二被告对该门店装修后，原告可以找到适合该装修的承租人，对原告另行出租不会造成影响，对该诉讼请求不予支持。二被告未能举示与原告间签订的查证属实的书面租赁合同，原告虽于2013年1月与南岸区五仁餐馆签订了一份《门面租赁合同》，但直到2013年8月9日才收回了门面，原告要求解除与二被告间的不定期合同已给了二被告合理期限，原告并未违约，二被告主张原告违约要求其承担违约金并赔偿停业损失、门面转让费、天然气表押金、天然气表转让损失及员工的工资损失，缺乏事实依据，不予支持。二被告并未向原告给付保证金，亦未能举示证据证明原告向转租门面给二被告的钱可伟收取了保证金，该诉讼请求亦缺乏事实依据，不予支持。二被告主张的包含了可以搬走的物品在内的装修残值损失，有关物品，二被告可以自行搬走，对要求原告赔偿其价值的诉讼请求不予支持；有关装修残值，该装修花费，属二被告应当承担的经营成本，随着经营活动的开展而能收回，若未能如期收回，亦属二被告应当承担的经营风险，二被告要求原告赔偿，缺乏法律依据，亦不予支持。综上所述，二被告应当将诉争门面及时腾空，返还给原告，并赔偿原告租金损失10465元。对原告的其它诉讼请求及二被告的反诉请求，不予支持。据此判决：“一、被告陈某某、王某某于本判决生效后10日内搬走诉争的位于渝北区龙溪街道加新路17号加新花园A幢负一层1-5号门面内属其所有的物品，将该门面返还给原告郜某；二、被告陈某某、王某某于本判决生效后10日内连带赔偿原告郜某租金损失10465元；三、驳回原告郜某的其它诉讼请求；四、驳回反诉原告陈某某、王某某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4330元，减半收取2165元（原告预交4330元），由原告郜某负担2000元，被告陈某某、王某某连带负担165元；反诉案件受理费4466.5元，减半收取2233.25元，由被告陈某某、王某某负担”。

宣判后，郜某、陈某某、王某某均不服原审判决。

郜某上诉称：陈某某、王某某于2014年7月20日才通过法院搬离争议的门面，租金损失应计算到此；电费损失应予主张；因其拒不搬离，造成我与他人签订的合同违约，此违约金应由陈某某、王某某承担，拆除房屋内的装修恢复原状需要15000元费用，应由陈某某、王某某承担。

二审中，陈某某、王某某自愿申请撤回上诉，本院口头予以准许。

针对郜某的上诉，陈某某、王某某答辩称：上诉人自行琐门，由其控制门面，租金损失应由其自行承担；电费应由上诉人举证证明是多少，同意承担租用期间的电费；不同意给付违约金和搬离拆除费。

二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明：一审法院判决后，郜某于2014年5月7日，向法院申请先予执行，重庆市渝北区人民法院作出（2013）渝北法民初字第15231号民事裁定书，裁定：一、被告王某某、陈某某立即搬走位于重庆市渝北区龙溪街道加新路17号加新花园A幢负一层1-5号门面内的物品，排除对原告郜某使用该门面的妨害；二、对郜某位于重庆市渝北区龙溪街道加新路17号加新花园A幢负一层1-5号门面予以查封的。2014年7月20日，王某某、陈某某正式搬离该门面房并拆除了房内装修，但尚余有一定的垃圾，二审中，双方对门面现场的照片均予以认可。

本院认为：房屋租赁期限届满后，承租人应将房屋交还产权人。本案中，陈某某、王某某租赁郜某的门面房于2012年12月31日已到期，郜某于2013年6月提出解除租赁关系，在陈某某、王某某不同意解除的情况下，郜某于2013年8月9日将该房大门上锁，限制了陈某某、王某某使用该房，此行为应视为其已控制该门面房，陈某某、王某某未实际使用该房，不构成对郜某权利的侵害。郜某如果认为陈某某、王某某强行使用该房拒不搬出，应通过司法途径采取相应的司法措施予以解决，而不应采取私力救济，故对其锁门期间造成的租金损失不应予以主张。一审判决后，郜某申请先予执行，在人民法院裁定陈某某、王某某搬离后，陈某某、王某某于2014年7月20日才搬离该房，其间产生的租金损失在一审时并未发生，属新的事实，不属本案处理范围，双方可另行协商或诉讼处理。陈某某、王某某租赁期间产生了电费这一事实，郜某二审中提交了四张电费清单，共计为3766元，而其起诉时只要求主张3376元，应予支持。郜某与他人签订租赁合同，是否实际产生违约金损失，现郜某未举示充分的证据予以证实，故对此诉讼请求不予支持。陈某某、王某某现已搬离该房，双方对搬离后门面房内的现场照片予以认可，从该照片看，现场仅余部分垃圾，基本恢复原状，稍加打扫即可使用，对郜某要求陈某某、王某某给付5000元的恢复原状费不予支持。原判认定事实基本清楚，由于二审中陈某某、王某某自愿认可并同意给付租赁期间的电费，导致本案改判。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：

一、维持重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第15231号民事判决第一、三、四项。

二、变更重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第15231号民事判决第二项为：陈某某、王某某于本判决生效后10日内连带赔偿郜某租金损失10465元及电费损失3376元。

一审案件受理费2165元，由郜某负担2000元、陈某某、王某某连带负担165元；一审反诉费2233.25元由陈某某、王某某负担；二审案件受理费4330元，由郜某负担4000元、陈某某、王某某负担330元。（执行时一并抵付）。

本判决为终审判决。

审　判　长　张欲晓

审　判　员　肖怀京

代理审判员　方　芳

二〇一四年九月二日

书　记　员　张冀兮

返还原物