重庆市江津区人民法院

民事判决书

（2014）津法民初字第04976号

原告：戴某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住重庆市江津区。

委托代理人：周雪琴，重庆原野律师事务所律师。特别授权。

委托代理人：高敏，重庆原野律师事务所律师。一般代理。

被告：重庆市钦某房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区几江滨江中路**栋**楼，组织机构代码79350******。

法定代表人：叶某某，董事长。

被告：叶某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住重庆市江津区。

被告：龚某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住重庆市江津区。

上述三被告共同委托代理人：刘年坤，重庆君策律师事务所律师。一般代理。

上述三被告共同委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。特别授权。

原告戴某某与被告重庆市钦某房地产开发有限公司（下称钦某公司）、叶某某、龚某某合同纠纷一案，本院于2014年5月27日立案受理后，因本案需以（2013）津法民初字第03227号民事判决书的审理结果为依据，而该案在上诉审理中，故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五款规定，裁定中止本案诉讼。现（2013）津法民初字第03227号案件已审理终结，本案依法恢复审理。因原被告于2014年9月24日向本院申请庭外和解，现和解期限届满后，依法由审判员熊肖敏适用简易程序于2014年9月23日、2015年1月6日公开开庭进行了审理，原告戴某某及其委托代理人周雪琴，被告钦某公司、叶某某、龚某某的委托代理人胡美燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告戴某某诉称：原告受钦某公司委托，力争获取贵州省德江县城南新区五星级宾馆建设和160余亩土地的相关房地产开发项目。通过原告同德江县政府、县国土局等有关单位多方协调，最终促成钦某公司与贵州省德江县政府签订了建设德江五星级宾馆及房地产开发的相关合同。鉴于原告已做了大量工作，2010年10月1日，被告与原告签订《合作经营协议书》（以下简称《协议》），《协议》对双方的权利、义务、报酬的计算方式、支付办法等进行了约定。被告所属房地产开发项目已完成170000㎡，约销售110000㎡，已办理备案登记106896.38㎡。按合同约定，被告应支付110000㎡的报酬1100000元（110000㎡X10元／㎡）给我。被告的行为严重违约，损害了原告的合法利益。现原告起诉要求三被告共同支付原告劳务报酬1100000元。

被告钦某公司、叶某某、龚某某辩称：一、原告的诉讼请求中关于本案的定性错误，原告认为是居间，我们认为是合作关系。原告在合作关系的地位不是居间的关系，不仅是去联系项目还应提供劳动成果，原告的居间地位不明显，根据协议中的约定，原告有协助被告房屋团购、争取资金等义务，这些不属于居间范围，这是劳动成果的确认，原告要取得劳务报酬的话，不仅仅要帮助被告与德江政府签订合同。二、原、被告双方签订协议书是事实，而《合作经营协议书》的内容并没有履行，约定没有实现，协议书中约定甲方与当地政府签订五星级宾馆建设项目，双方以此为基础和前提，而与德江县政府签订的协议无效，这个基础就不存在了。实际这个合同也没有履行，并不是像原告陈述的已经履行完毕。原来谈的每亩地的价格为200000元，因原告的原因，最后拍卖成交的价格为1760000元，原告没有尽到义务。原告在2012年9月因身体原因向被告提出解除申请，因此双方的合作协议在2012年9月已经解除。原告辞职后销售的房屋不能作为报酬支付原告，否则显失公平。三、110000㎡房屋并未销售完，目前被告备案登记的只有106896.38㎡，，按合同约定每10000㎡结算一次，剩余的6896.23㎡不能结算，且房款未到账，也没有约定支付期限，现在起诉要求被告支付显失公平。四、原告在履行合同中，未尽到相应义务，应承担责任。故要求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：2010年9月19日，被告钦某公司出具委托书，载明：”经公司研究决定，委托戴某某同志（男，职务：副总经理）办理贵州省德江县城南大酒店建设工程项目前期相关事务手续”。2010年10月1日，甲方（被告叶某某、龚某某）与乙方（原告戴某某）签订《合作经营协议书》，约定：甲方叶某某和龚某某系夫妻关系。对于贵州省德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，经过乙方前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同。为了回报乙方以及今后双方更好的合作和开展项目，双方本着自愿、平等、诚信的原则，就甲方支付乙方报酬问题达成以下协议：一、甲方的权利和义务1、德江县政府和规划办公室下达的建筑面积约为36万平方米（不含宾馆建面），甲方将按实际销售面积向乙方支付报酬，计算单价以每平方米10元为标准（不含税费），甲方支付总额约为360000㎡X10元／㎡=360万元。2、甲方支付乙方报酬，每销售10000㎡结算一次，以此类推。如因房屋销售困难等原因，甲方可将房屋按当时市场价格抵给乙方。3、本协议项目由甲方独立自主经营管理开发，自负盈亏，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理。涉及本项目的所有税费一律由甲方承担，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理。4、甲方在德江县的开发房屋中，须无偿给乙方一套，面积约为200㎡。二、乙方的权利和义务1、在德江县城南新区五星级宾馆投入使用后，乙方拥有经营利润10%的分红股份。2、乙方帮助甲方协调销售团购房、银行按揭及争取项目扶持资金。乙方负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过。钦某公司是叶某某和龚某某共同经营的公司，本项目是由钦某公司与德江县政府签订的合同，今后无论本项目转让、变更或者新成立其他公司进行开发经营，甲方仍需履行本协议中规定的义务（如因政策或其他原因，甲方未参与该项目经营除外）。

2010年9月2日，德江县人民政府（甲方）与被告钦某公司（乙方）签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》，德江县人民政府同意钦某公司在德江县青龙镇城南新区星级宾馆规划点新建28层高的五星级宾馆，并按五星级宾馆标准修建配套服务设施及民族文化艺术广场等。同时将五星级宾馆用地相邻地块100亩土地，按200000元／亩地价净地出让给乙方用于宾馆周边环境配套建设。

2010年11月29日，被告钦某公司注册成立了贵州德江德某房地产开发实业有限公司（下称德某公司），被告龚某某为法定代表人。2011年，德某公司在工商行政管理部门办理变更登记，将名称变更为贵州德江云某房地产开发有限公司（下称云某公司），法定代表人变更为龚某。原告在该公司担任副总经理职务，其主要负责与政府协调罚款、建设、消防及五星级宾馆验收、协调团购房销售、银行按揭等事务。

2011年3月1日，被告钦某公司竞得德江县城南新区地块的国有土地使用权。2011年5月18日，德江县国土资源局（出让人）与贵州德江云某房地产开发有限公司（受让人）签订上述地块的《国有建设用地使用权出让合同》，出让单价为每平方米2516.42元。

2012年9月16日，原告戴某某向云某公司提交辞职报告，载明：”本人因年老多病，不能胜任公司工作，自愿辞职”。后原告便离开该公司。

截止2014年10月11日，被告在本案所涉地块开发的商品房已备案登记的共销售了106896.38㎡，扣除本院（2013）津法民初字第03227号民事判决书判决确认已结算的60000㎡，被告从2013年5月6日至2014年10月11日期间，共销售已备案登记的商品房46896.38㎡。

上述事实，有当事人陈述，合作经营协议书、德江县五星级宾馆建设项目合同、企业法人营业执照、委托书、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同、责令停止国土资源违法行为通知书、关于催促签订土地出让合同和缴纳土地出让价款的通知、国土资源告知书、房屋认购合同书、情况说明、德江县房产事业局证明、云某玉龙湖备案名单、玉龙湖备案明细等证据，经庭审质证确认在卷可证，足以采信。

本院认为，本案争议焦点主要有以下几点：

一、关于被告龚某某、叶某某签订《合作经营协议书》是否是职务行为的问题

《合作经营协议书》的一方当事人虽然系龚某某与叶某某，但是根据协议书的权利义务内容、钦某公司向戴某某出具委托书的事实，以及协议书签订后的履行情况，加之叶某某与龚某某在钦某公司的身份与职务，故《合作经营协议书》中戴某某相对的另一方当事人应为钦某公司。《合作经营协议书》是戴某某与钦某公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告要求被告钦某公司支付报酬的主张，本院予以支持，要求被告叶某某、龚某某共同支付报酬的主张，本院不予支持。

二、关于本案的法律关系问题

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。戴某某与钦某公司签订的《合作经营协议书》，约定的主要内容为”贵州省德江县城南新区五星级宾馆和160余亩土地的相关房地产开发项目，经过戴某某前期所作的大量工作，现甲方已与当地政府签订了建设五星级宾馆以及房地产开发的相关合同……每销售10000㎡结算一次，以此类推……”。上述约定符合居间合同的特征。其次，协议书还约定了乙方帮助甲方协调销售团购房、银行按揭及争取项目扶持资金，乙方负责完善使五星级宾馆能顺利达标并验收通过等内容，这些内容又不符合居间合同的特征，因此，协议书的权利义务关系不是单一的居间法律关系。因协议书约定”本协议项目由甲方独立自主经营管理开发，自负盈亏，乙方不得干涉甲方对本项目的经营管理”，因此协议书名为合作，但并不属于民法上的合伙关系，包含了劳务关系的内容。故本案应确定为合同纠纷。

三、关于原告戴某某在2012年9月因身体原因辞职，因此双方的《合作经营协议书》是否已于2012年9月解除，只能按其辞职前的销售面积确定其报酬以及合同责任问题。

原告于2012年9月辞职，只是辞去了公司的相关职务。而合同的解除系合同当事人一项非常重要的权利与义务，合同的解除应有双方明确的意思表示一致，故不能将原告辞职、被告同意其辞职推定为双方系解除《合作经营协议书》的意思表示，故被告辨称合同已解除的理由不能成立。

合同约定按销售面积确定报酬，只是双方约定报酬的计算方式。房屋销售不是原告的义务，故被告辨称应按原告离开公司前的销售面积确定报酬的理由不能成立。从原告履行合同义务的情况来看，包括与政府协调罚款、建设、消防及五星级宾馆验收、协调团购房销售、银行按揭等事务，因戴某某辞职导致合同中戴某某的部分义务未履行，如负责完善使五星级宾馆顺利达标并验收通过与争取扶贫资金等义务未履行。在酌定戴某某的报酬时，除了戴某某辞职对其履行合同义务产生影响外，还就应当考量钦某公司与德江县政府签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》中确认的土地出让价格20万元／亩（300元／㎡），而实际的出让价格为2516.42元／㎡元对于双方权利义务关系的影响。《德江县五星级宾馆建设项目合同》于2010年9月2日签订，《合作经营协议书》于2010年9月19日签订，协议书是根据钦某公司与德江县政府签订了《德江县五星级宾馆建设项目合同》为前提而签订的。虽然戴某某不能决定钦某公司与德法县政府关于土地的出让价格，但戴某某居间促成钦某公司与德法县政府签订《德江县五星级宾馆建设项目合同》后，其与钦某公司签订《合作经营协议书》时关于按开发的房屋实际销售面积支付报酬，确定为10元㎡时应当受到土地出让价格的影响，按照公平、合理的原则，应当酌情减少钦某公司给付戴某某报酬，故本院综合确定钦某公司按双方合同约定的报酬的50%支付给戴某某报酬为宜。

根据双方提供的证据，2013年5月6日至2014年10月11日期间，云某公司已销售的备案登记的商品房面积为46896.38㎡，因双方约定每销售10000㎡结算一次，被告钦某公司应与原告结算40000㎡，剩余的6896.38㎡，因不符合双方约定的支付条件，本案中不予主张，原告戴某某可待面积确定后另行起诉要求被告支付。故被告钦某公司在本案中应支付给原告戴某某的报酬为：按已销售的房屋面积400000㎡确定的报酬为200000元（400000元×50%）。至于被告关于房款未到账，也没有约定支付期限的问题，虽然合同没有约定报酬支付期限，但合同约定有结算方式，被告销售房屋后，就应当与原告进行结算，支付原告相应的报酬，故被告辩解理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、第八十四条、第八十五条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第四百二十六条的规定，判决如下：

一、被告重庆市钦某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告戴某某报酬200000元。

二、驳回原告戴某某的其他诉讼请求。

如果被告重庆市钦某房地产开发有限公司未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14700元，减半收取7350元，保全费5000元，共计12350元，由原告戴某某负担6180元，被告重庆市钦某房地产开发有限公司负担6170元。被告重庆市钦某房地产开发有限公司承担部分，限被告在本判决书生效后七日内向本院交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。

审判员　熊肖敏

二〇一五年一月六日

书记员　晏侣偲

合同纠纷