天津市红桥区人民法院

民事判决书

（2015）红民初字第1575号

原告郭某某，女，19××年××月××日出生，汉族。

委托代理人马某（与原告郭某某系夫妻）。

被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场，住所地天津市红桥区团结路某五区供热站旁某菜市场。

代表人李某某，总经理。

委托代理人王娜，天津鼎运律师事务所律师。

被告天津市某劳务服务有限公司，住所地天津市红桥区正源公寓××。

法定代表人李某山，总经理。

委托代理人王娜，天津鼎运律师事务所律师。

原告郭某某与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场、天津市某劳务服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月23日立案受理。依法由代理审判员王芳适用简易程序于2015年4月16日公开开庭进行了审理。原告郭某某及其委托代理人马某，被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场、天津市某劳务服务有限公司的委托代理人王娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告郭某某诉称，原告与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场于2014年11月2日签订《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，由原告经营被告H区域售货屋××号，从事鞋、袜经营，经营期限为一年，时间自2014年11月2日至2015年10月31日止，全年市场管理服务费为24000元，按被告要求当日已缴纳现金24000元。2015年3月22日，原告与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场协商，欲解除双方于2014年11月2日签订的《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，但被告予以拒绝，并建议通过司法途径解决双方矛盾。原告当即拨打110报警求助，警察到场处理后，也建议原告通过诉讼渠道解决本案纠纷。致使原告无法继续经营的原因是市场环境及其管理原因：市场处于小区外围，人流量较少，市场为了吸引顾客专门设了两辆免费摆渡车，逢节日，还会进行各种优惠促销活动。尽管如此，市场销售情况还是不乐观，2015年3月好几家商户因无法维持支出已经关门，原告经营的鞋店也是生意萧条。另外，在管理方面，市场规定每天早上7：30-12：00，下午15：00-18：30出摊，不得以任何理由迟到或早退，否则都会被罚款200元／次，并直接从保证金里扣除，保证金扣完，就直接从管理费用里扣除。综合上述多方面原因，原告经慎重考虑，决定终止与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场签订的合同。故原告诉至法院，请求：一、判令准予原告郭某某解除与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场于2014年11月2日签订的《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》；二、判令被告天津市某劳务服务有限公司退还七个月（2015年4月1日至2015年10月31日）的市场管理服务费共计14000元及剩余电费（待插卡查）给原告郭某某；三、判令被告天津市某劳务服务有限公司承担本案诉讼费。庭审中，因剩余电费数额无法确认，原告当庭撤回要求退还剩余电费的诉讼请求。

被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场、天津市某劳务服务有限公司共同答辩称，一、同意与原告解除诉争合同；二、不同意退还原告市场管理服务费14000元。事实及理由如下：2014年11月1日原告与被告公司某菜市场签订了《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，约定在2014年11月1日至2015年10月31日为期一年内，原告承租由被告经营的某菜市场H区域7-8号两间经营鞋袜，协议第八条明确约定原告需严格按照市场规定执行按时出摊、收摊，如遇特殊情况需及时告知被告，并提供相关证明，若在非特殊情况未出摊，则每天扣除保证金的20%，超过十天则视为放弃现有摊位的承租权，市场管理及保证金服务费不退，被告有权继续出租给他人，对摊位货品被告有权处理，一切后果及损失由原告自行承担。现被告有证据证明自双方协议签订后，原告经常不按时出摊、闭摊，对此被告采取过在原告摊位上张贴通知及短信告知的方式督促原告正常出摊经营，实际上并未从保证金扣除过原告相关费用，但原告均视而不见。被告所经营的某菜市场地点不在小区中心地带，为了吸引顾客及社区居民搞活市场，被告也购入了电瓶车免费接送社区居民到菜市场，不定期搞促销活动，”二月二”还免费送”焖子”等活动，也投入不少的经营成本。但如果所有商户都像原告一样，不按时出摊，市场将无法经营。所以在原告与被告签订协议时，被告在协议中严正声明必须按时出摊经营，所以根据协议约定，被告不同意退还管理费。另外市场所处位置原告在签订合同时就有所考察及评估，对经营风险应当有所预见，不能将此经营状况不好归责于被告，并要求退还管理费。同时被告收取的市场管理费，是一次性交付，不能按月分摊。

为了支持自己的诉讼请求，原告郭某某向法庭提交了二份证据：

证据一、《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，证明原告租赁被告某菜场的摊位并交纳了管理费24000元的事实。

证据二、收款收据，证明原告于签订协议当日向被告交纳了自2014年11月1日至2015年10月31日全年市场经营管理服务费24000元。

为了证明自己的答辩意见，二被告共同向法庭提交了五份证据：

证据一、《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，证实在该协议中已经约定被告不退保证金及服务费条款，原告违约，应按合同执行。

证据二、被告工作人员发给原告短信通知单六条，证实原告多次不按时出摊已构成违约，被告已履行通知告知义务。

证据三、照片两张及通知内容，证明被告以张贴通知的方式已经告知原告，督促其按时出摊，如再违反规定，以短信方式通知以录像为证进行处理。

证据四、照片一张，证明：1、对于出摊时间，被告市场予以改进，由以前的早上七点推迟到七点半。2、市场规定已严正声明要求所有商户按时出摊、收摊，否则按合同执行。3、被告市场经营规范，对于每年的优秀商户给予表扬及相关鼓励。

证据五、录像十七段及说明材料，证明原告没有按时出摊的情况。

本院根据当事人调查取证申请，到天津市公安局红桥分局西沽派出所调取了如下证据：2015年3月22日接处警情况登记表及公安红桥分局现场治安调解协议书各一份。

经庭审质证，二被告对原告提交的二份证据均无异议。

原告对二被告提交的证据一的真实性无异议，但不认可二被告的证明目的。对证据二的真实性无异议，但从短信中可以看出被告扣除保证金标准不一致，没有按协议执行，市场管理混乱。对证据三照片中摊位的位置认可是原告的，但照片无法证明张贴的通知与二被告提供的通知内容一致。对证据四表示不清楚，原告没有看到过照片中的公告栏。对证据五的真实性无异议，但原告只认可2015年3月19日、20日、21日三天没有按时间出摊、收摊。

原告对本院调取的证据无异议，认为能够证明原告曾找被告协商过退租事宜。

二被告对本院调取的证据的真实性及原告曾找被告协商过退租事宜均无异议，但该纠纷发生的背景是在今年3月20日被告公司负责人将市场所有经营户招集在一起告知转天市场将免费为顾客送”焖子”活动，也是为了所有商户招揽生意，要求大家按时出摊，但转天本案原告仍未按时出摊。3月21日被告要求原告到市场办公室解决该问题，但原告未到，3月22日原告从租赁摊位将所有货品搬走并报警要求退租。

经审理查明，2014年11月2日原告与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场签订《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》一份，约定：由原告承租被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场H区域7-8号摊位，从事鞋、袜经营，租赁期限为一年，自2014年11月1日至2015年10月31日止，全年市场管理服务费24000元，该协议第八条约定：开业经营期间，原告需严格按照市场规定执行，按时出摊、收摊，如特殊情况需及时告知被告，并提供相关证明，若在非特殊情况下未出摊，则每天扣除保证金的20%，超过10天，则视为放弃现有摊位／售货屋的承租权，市场管理服务费及保证金不退，被告有权继续出租给他人，对摊位货品、寄卖品，被告有权处理，一切后果及损失均由原告自行承担。

上述协议签订当天，原告向被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场缴纳了一年的管理服务费24000元及保证金2000元，被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场将诉争摊位交付给原告，原告在诉争摊位经营鞋类商品。但在原告经营期间存在未按时出摊、收摊的行为，为此被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场先后多次以短信方式告知原告，因原告不按市场规定时间出摊、收摊，依据合同规定扣除相应的保证金，自2014年11月至2015年3月共扣除保证金2000元及管理服务费400元，并在2015年3月24日所发短信中明确载明”租金剩余13600元”。2015年3月22日原告将诉争摊位中的所有个人物品搬出，并与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场协商退租事宜，因双方未能达成一致意见，原告遂拨打110报警。

在2015年4月16日庭审中，二被告明确表示同意解除与原告签订的《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》，但因原告存在违反协议第八条约定的违约行为，不同意退还剩余管理服务费。而原告则认为协议第八条加重了原告所应承担的责任义务，有损原告的合法权益，并请求法院予以调整。

本院于2015年4月24日对诉争摊位进行现场勘查，原告将诉争摊位及摊位的全部钥匙返还给二被告，二被告对诉争摊位现状无异议，同意接收。

另查，被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场系被告天津市某劳务服务有限公司设立的分公司，注册资金为零元。

以上本院所确认的事实，有原告、二被告庭审陈述及原告、二被告提供的证据、本院调取的证据以及本院询问笔录加以证明。

本院认为，原告与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场签订《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方应严格履行各自的合同义务。上述协议签订后，被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场依约履行了交付摊位的义务，原告依约履行了缴纳管理服务费及保证金的义务。但在协议履行过程中，原告确实存在未按时出摊、收摊的违约行为，按照协议约定应承担相应的违约责任，而被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场据此扣除了原告保证金2000元及管理服务费400元。现原告主张解除合同，被告当庭表示同意，对此本院予以照准。

关于被告抗辩称原告缴纳的管理服务费24000元系一次性支出，并非按月分摊，对此原告当庭不予认可，虽双方签订的协议中没有明确该笔费用是否为按月分摊，但被告在2015年3月24日给原告所发短信中注明”扣除你租金400元，扣除自2014年11月至今已使用部分，租金剩余13600元”，从被告该表述中可以得知，协议中约定的管理服务费是按照实际租赁摊位期间分摊收取，而并非一次性支出，故本院对被告该项抗辩主张不予采信。

关于原告主张退还剩余管理服务费的诉讼请求，被告抗辩因原告存在上述违约行为，依据协议第八条约定不同意退还剩余管理服务费，而原告则认为协议约定的违约责任过重，要求本院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告已经为自己的违约行为承担了扣除2400元的违约责任，而被告亦未提交相关证据证明因原告的违约行为给被告带来的实际损失数额，对此被告应承担举证不利的法律后果。现被告不同意退还原告剩余实际未发生的管理服务费，显失公平，本院对被告上述抗辩主张不予采信。

关于原告主张的退还管理服务费的数额，虽原告在2015年3月22日已将诉争摊位腾空，但直到本案庭审被告表示同意解除合同后，才于2015年4月24日将诉争摊位及钥匙交付给被告。故原告主张的退还管理服务费数额应自诉争摊位交接完毕后起算，即被告应退还2015年5月至2015年10月该期间的管理服务费12000元。

关于承担给付责任的主体，原告主张被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场系被告天津市某劳务服务有限公司设立的分支机构，且注册资金为零元，不具备独立法人资格，不具备独立承担民事责任的资格，现原告要求被告天津市某劳务服务有限公司承担给付责任的主张，本院予以支持，给付数额应以本院确认的数额为准。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：

一、原告郭某某与被告天津市某劳务服务有限公司某菜市场签订的《天津市某劳务服务有限公司某菜市场摊位管理协议》于2015年4月16日解除；

二、被告天津市某劳务服务有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还原告郭某某管理服务费人民币12000元；

三、驳回原告郭某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费150元，减半收取75元，由原告郭某某负担11元，由被告天津市某劳务服务有限公司负担64元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　王　芳

二〇一五年六月十日

书　记　员　李卓然

租赁合同纠纷