济南市槐荫区人民法院

民事判决书

（2015）槐民初字第1240号

原告张某某，男，19××年×月××日出生，汉族，住济南市。

委托代理人张某某，山东保君律师事务所律师。

被告辛某，男，19××年×月××日出生，汉族，住济南市。

被告樊某某，女，19××年××月××日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市。

以上两被告共同委托代理人李岩，山东千舜律师事务所律师。

以上两被告共同委托代理人施慧芳，山东千舜律师事务所律师。

原告张某某诉被告辛某、被告樊某某（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。本案依法由审判员杨春疆独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告张某某及委托代理人张长某，被告辛某及两被告的共同委托代理人李岩、施慧芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某某诉称：2015年3月7日，原告与被告辛某、济南某房产经纪有限公司（房产中介）签订编号为0000095的《房屋买卖合同》，购得位于槐荫区阳光新路21号阳光×××国际新城房产一处（属被告辛某所有），已将全部价款交付被告辛某，并于2015年3月31日办理了证号为济房权证槐字第xxxxxx号（房屋编号xxxxxxxxxx）房屋产权。2015年5月5日，被告辛某与原告签订《物业交割单》，将该房产移交原告。依据xxxxxx号《房屋买卖合同》第一条约定：有租赁甲方（被告辛某）负责协调、保证租客如期（如期是指2015年5月1日交付前）腾房将房子交与乙方（原告），实际至今被告辛某也未能协调租客腾退房屋，该房产仍被郭某（原承租人）强占，致使原告不能实际占有、使用，严重侵害了原告的权利，给原告造成重大损失。第十条约定：甲方于2015年5月1日前通知乙方进行房屋验收交接，被告辛某实际于2015年5月5日通知原告查验交接房屋、签订《物业交割单》。被告辛某严重违反了该合同第一、十条之约定，按照合同第十一条第2项之约定：甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付合同总房款的3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失。据此，被告辛某应当依约定向原告支付相应的违约金并赔偿原告全部损失。又因被告樊某某与被告辛某系夫妻关系，理应共同承担违约责任。为保证原告的合法权益，诉请依法判令：1.被告辛某因未能实际腾房，按《房屋买卖合同》第十一条约定依房屋总房款（1225000元）3‰／日计算违约金73500元（自房屋交付之日起暂计算至2015年5月25日）；2.被告樊某某与被告辛某共同承担违约责任；3.诉讼费用由被告共同承担。

两被告辩称：一、我方已按《房屋买卖合同》的约定，全面履行了合同义务，不存在违反合同约定的情形。因此，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，《房屋买卖合同》签订后，我方按照合同约定积极协助原告办理涉诉房产的所有权变更手续，原告已于2015年3月31日取得涉诉房产的房屋所有权登记证书。其次，原被告双方于2015年4月30日共同对涉案房屋及其内部设施及装饰进行查验交接后，对房屋进行交接。即我方将房屋钥匙交给原告，同时原告当场将房屋门锁进行了更换。我方将2015年4月30日之前的水费、电费、物业费等各项费用结清。双方又在2015年5月5日签署了书面《物业交割单》。至此，原告已实际占有、使用涉诉房产，我方已全面履行完毕《房屋买卖合同》约定的全部义务，不存在任何违约行为。至于原告诉称房屋被案外人郭某占有的情况，我方既不知情，更与我方无关。同时，我方在与其签订《房屋买卖合同》前，即已如实告知原告涉案房屋当时出租的事实。合同签订后，我方也积极协调承租人搬离涉诉房，至2015年4月30日我方向原告交付房屋时，郭某已经实际搬离该涉案房屋。原告与我方进行房屋交接并且签署《物业交割单》进行确认的行为本身也已印证上述客观事实。二、我方未给原告造成实际损失，原告起诉要求我方支付违约金缺乏事实与法律依据。原告应就造成损失项目及具体数额进行举证证明。在没有任何证据证明的情况下，该主张不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光×××国际新城室房屋原为被告辛某所有（共有权人辛兆毅）。

2015年3月7日，被告辛某作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的原告张某某、见证方（丙方）济南某房产经纪有限公司（以下简称某房产）签订《房屋买卖合同》，约定被告辛某将涉案房屋以1225000元的价格出卖给原告张某某，附属设施包括室内固定装修及空调柜机、挂机各一台、炉灶、油烟机各一个、热水器一台。合同第一条房产状况处写明“有租赁（甲方负责协调，保证租客如期腾房，将房屋交与乙方）”。合同中约定了付款时间及付款方式为按揭贷款方式，即乙方在买卖合同签订时支付定金20000元，于2015年3月15日之前，将首付房款725000元存入甲方指定账户，剩余房款480000元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，乙方向甲方结清全部房款。合同中并约定甲方于2015年5月1日前或甲方收到乙方全部房款10天之内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。合同在第十一条“违约责任”处约定：1.若发生与甲方有关的可能性或债务纠纷，由甲方负责解决，并向乙方承担违约责任；2.甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；……。双方另在合同第十二条“其他约定事项”处就产权过户等事项进行了约定。2015年3月31日，原告张某某就该房屋取得济房权证槐字第xxxxxx号《房屋所有权证》。原告张某某在本案审理中说明购房款比合同约定时间提前交付。被告辛某在本案审理中亦确认原告张某某的购房款在4月份交纳。同年4月30日，被告辛某向涉案房屋所在小区的物业服务公司缴纳了至该时间止的物业服务费和水费。

以上事实有原告张某某提供2015年3月7日签订的《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》，被告辛某提交2015年4月30日《收款收据》及双方当事人的陈述为凭。

被告辛某在与原告张某某签订《房屋买卖合同》之前，将涉案房屋出租给郭某使用。原告张某某与被告辛某在签订的《房屋买卖合同》中关于“租赁情况”载明的“有租赁（甲方负责协调，保证租客如期腾房，将房屋交与乙方）”即指涉案房屋由郭某租赁使用。

2015年5月5日，原告张某某与被告辛某就涉案房屋签署《物业交割单》，载明房屋钥匙、煤气卡已交接完毕，还注明2014年度暖气费原业主承诺已缴纳，物业费原业主已缴纳至2015年4月30日之前的已交清。某房产作为经纪方亦在该交割单上盖章。

因郭某实际未从涉案房屋搬离，原告张某某以郭某为被告在本院另案提起诉讼【案号为（2015）槐民初字第1239号】，要求判令被告郭某：1.腾退强占原告房屋交于原告，并赔偿原告租金损失（自5月5日起至实际腾退交付之日止），暂按月租金4000元计算3个月，共计12000元；2.赔偿屋内设施损失（以实际损失为准）。在该案审理中，原告张某某就2015年5月5日《物业交割单》的签署说明2015年5月5日，其与被告辛某、中介（某房产）人员一起，由被告辛某用钥匙开房门进房验收，当时郭某不在场；其还说明进入后看到房屋内没有东西，已经腾空，没有人住。在交割后，因其家中有事没有接着搬进，次日发现房屋的门锁无法打开；其随即向被告辛某询问，被告辛某说明应该是郭某在使用。

被告辛某在本案审理中说明郭某于2015年4月27日就已经搬离，但没有办理交接手续。

原告张某某在本案审理中还提供某房产于2015年5月19日出具的《证明》，内容为“卖方（应为买方）（张某某）购买辛某（卖方）阳光×××国际新城房。由济南某房产公司负责中介。我们双方已签订买卖合同，合同第十条约定房屋交付在2015年5月1日前。房屋交接手续签在2015年5月5日。第一条约定的（卖方）保证租客如期腾房，将房屋交于乙方，如期是指交付日之前。但至今该房由租客占有，实际未移交给买方使用”。原告张某某说明提供该《证明》欲证明合同约定房屋的交付时间为2015年5月1日。被告辛某认为某房产与原告张某某存在利害关系，对该《证明》不予认可。

原告张某某要求按《房屋买卖合同》中第十一条的约定，由被告辛某按合同总房价款的3‰／日计算违约金，并要求被告樊某某共同承担责任。被告辛某在本案审理中就该合同约定违约金计算标准即总房价款的3‰／日提出异议，认为该计算标准过高。

在原告张某某诉被告郭某物权保护纠纷案件中，原告张某某提供某房产于2015年7月20日出具的《证明》，内容为“济南阳光×××社区住宅面积122平方左右，出租价格为3500元-4000元之间／月”。本院后组织原告张某某、被告辛某及另案被告郭某共同就涉案房屋租赁市场的价格进行协商，三方共同确认可按每月3300元计，不再进行评估。

在本院另案的审理中，原告张某某与被告郭某于2015年8月31日就涉案房屋办理了交接手续，双方签署《房屋交接单》。

以上事实有原告张某某提供2015年5月5日《物业交割单》、于2015年5月19日出具的《证明》、2015年8月31日《房屋交接单》及双方当事人的陈述为凭。

本院认为，涉案房屋原为被告辛某所有，其经协商与原告张某某于2015年3月7日签订《房屋买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。依该合同的约定，原告张某某作为买方，其主要义务是向卖方即被告辛某支付购房款；被告辛某作为卖方，其主要义务是向原告张某某交付房屋，同时鉴于房屋所有权转移需要办理产权转移登记，其还有协助将涉案房屋产权转移登记至原告张某某名下的义务。就本案查明事实，涉案房屋已于2015年3月31日登记至原告张某某名下，被告辛某的该项义务已经完成。被告辛某的另一项主要合同义务，即向原告张某某交付涉案房屋，其与被告樊某某在答辩中称已经完成，不存在任何违约行为。两被告该答辩意见的依据是被告辛某与原告张某某于2015年5月5日签订了《物业交割单》，而双方于3月7日签订的《房屋买卖合同》中约定“查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志”。依该《物业交割单》并结合双方在《房屋买卖合同》中的约定，看起来被告辛某完成了合同约定的义务，不存在违约之处。但本院认为，交付房屋是出卖人即被告辛某的主要义务，而房屋的交付应以实际交付为准，虽然双方签订的《房屋买卖合同》中约定以签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，但正如合同约定的，签订《物业交割单》仅为一项标志，其体现的实质内容应该是房屋的实际转移占有。就本案查明事实，被告辛某与原告张某某确实一同查验了涉案房屋，在此基础上双方签订了《物业交割单》，但事实上该涉案房屋存在着郭某的租赁使用，对此《房屋买卖合同》中也进行了说明“有租赁”，而在被告辛某与原告张某某查验涉案房屋时，郭某并不在场。被告辛某虽在本案审理中称郭某于2015年4月27日就已经搬离，但其自己也说明郭某并没有与其办理交接手续，且从本案查明事实来看，被告辛某并未与郭某就涉案房屋租赁关系的解除、房屋的腾退形成一致意见，也就是说被告辛某与原告张某某签订该《物业交割单》时并没有协调涉案房屋的承租人郭某退租、腾房，而被告辛某与原告张某某签订的《房屋买卖合同》中约定“有租赁（甲方负责协调，保证租客如期腾房，将房屋交与乙方），由此说明，被告辛某实际并未完成涉案房屋的实际交付义务、存在违约之处，其依《物业交割单》作为依据辩称已全面履行合同义务与事实不符，本院对其该项答辩意见不予采信。事实上，本案纠纷之所以发生，也正是因为被告辛某没有协调、处理好与涉案房屋原承租人郭某的关系，郭某继续使用涉案房屋，影响到了原告张某某对房屋的使用，才形成了诉讼。因此，被告辛某应对原告张某某承担未按合同约定交付房屋的违约责任。因2015年8月31日，郭某已将涉案房屋腾交原告张某某，故被告辛某向原告张某某承担的违约责任应截止于此时间。另因原告张某某在本案中起诉要求被告辛某承担未能按实际腾房的责任是自房屋交付之日（2015年5月5日）计算至2015年5月25日，其后在本案审理中未再增加诉讼请求，本案审理不能超出原告张某某的诉讼请求，即本院在本案中仅就2015年5月6日至5月25日被告辛某应承担的相应违约责任进行审理。

原告张某某要求被告辛某承担违约责任，具体标准是以双方签订《房屋买卖合同》中约定的“每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款的3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失”，其即以合同总房价款122500元为基数，按每日3‰的标准自2015年5月6日起计算至5月25日，按其主张金额为73500元。对《房屋买卖合同》中约定每日按合同总房价款的3‰计算违约金，两被告在本案审理中提出异议，认为该违约金约定过高，要求按照银行贷款利率计算。对此，本院认为，如按《房屋买卖合同》中约定标准计算，违约金达到每日3675元，确实过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款进一步作出规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。就本案审理情况，本院认为被告辛某违约、未及时向原告张某某交付房屋，在原告张某某未提供其他证据证明存在实际损失的情形下，其直接损失是未及时接收、使用房屋产生的损失。因此，以房屋租赁费用作为参照标准相对更具合理性。鉴于原告张某某及被告辛某等确认涉案房屋租赁价格在每月3300元，本院以此为标准、结合原告张某某在本案中要求被告辛某承担2015年5月6日至5月25日期间的违约责任，确定被告辛某应向原告张某某承担违约金2130元。

原告张某某在本案中还起诉被告樊某某，并要求其与被告辛某共同承担违约责任。经本案审理查明，两被告系夫妻关系，被告樊某某在本案审理中仅对《房屋买卖合同》签订后是否存在违约情形及原告张某某要求违约金的依据是否充分进行了答辩，但并未对原告张某某要求其承担责任进行反驳，因此本院确定被告樊某某应与被告辛某共同向原告张某某承担违约金。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、被告辛某、被告樊某某于本判决生效之日起十日内向原告张某某承担房屋逾期交付的违约金2130元；

二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1638元，减半收取819元，原告张某某负担769元，被告辛某、被告樊某某负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判员　杨春疆

二〇一五年九月二十八日

书记员　刘　微

合同纠纷