济南市天桥区人民法院

民事判决书

（2014）天民园初字第51号

原告许某某，女，19××年×月××日出生，汉族，无业，住山东省冠县。

委托代理人何振宝，山东圣义律师事务所律师。

被告刘某某，女，19××年×月×日出生，汉族，无业，住济南市。

委托代理人程刚，山东齐邦律师事务所律师。

委托代理人孙绍亮，山东齐邦律师事务所律师。

原告许某某与被告刘某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许某某的委托代理人何振宝，被告刘某某的委托代理人程刚到庭参加了诉讼。诉讼中，双方当事人均申请调解及庭外和解，但均未果。本案现已审理终结。

原告许某某诉称，2013年8月23日，其与刘某某签订《房屋买卖合同》，约定刘某某将位于济南市房屋出售给许某某，当日许某某支付定金2万元。2013年10月25日，许某某搬入涉案房屋，并交纳了一个月的租金1500元及采暖费3060元。后在刘某某要求下，许某某又于2013年11月27日搬出。现刘某某已将房屋卖于案外人刘某红。为此，许某某诉至法院，请求判令：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、刘某某双倍返还定金4万元；3、刘某某返还取暖费3060元；4、诉讼费由刘某某承担。

被告刘某某辩称，双方签订《房屋买卖合同》后，由于许某某没有济南户口，且在济南没有交纳过养老保险，因此其无法按照合同约定办理银行按揭手续，也未能向我支付全部购房款，故双方解除了《房屋买卖合同》。鉴于许某某违反合同约定，存在根本违约，故许某某要求返还定金及其他费用缺乏事实与法律依据，请求法院驳回其诉讼请求。

经审理本院认定，2013年8月23日，刘某某作为出卖人，许某某作为买受人，济南济齐房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）作为居间人，共同签订《房屋买卖合同》，主要约定：“许某某购买刘某某所有的位于济南市房屋，总价款为845000元，许某某在买卖合同签订时向刘某某支付定金20000元；付款方式为按揭贷款，许某某于签订网签合同前，将首付款255000元存入刘某某指定账户，剩余房款590000元，在银行发放贷款之日由银行向刘某某直接支付，具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，许某某应一次性补足，若有尾款，待房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日内，结清全部房款；买卖双方应在本合同签订之日起3日内，委托并协助21世纪不动产济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；刘某某不履行办证、交房、缴纳约定税费的义务，或者许某某不履行付款义务，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；刘某某违约，双倍返还定金，许某某违约，定金不退。”合同另约定了物业交割、税费承担、违约金等其他权利义务。上述合同签订后，许某某于当日向刘某某交纳了定金20000元 ，刘某某出具收条。

2013年10月25日，许某某搬入涉案房屋，后又于2013年11月27日搬出。许某某主张，其在签订《房屋买卖合同》后，因未能交纳购房款，故由其子谢某某于2013年10月27日签订《房屋租赁合同》，许某某交纳了租赁费1500元及采暖费3060元，以承租方式搬入涉案房屋，后又在刘某某要求下搬出。为证明其上述主张，许某某提交了谢某某作为承租人，某某公司作为见证人签订的《房屋租赁合同》及载明交款单位为刘某某、交款事由为采暖费的收款单1份、某某公司就许某某交纳房租及采暖费的《证明》1份，但《房屋租赁合同》中无出租人的信息和签字，收款单上无收款单位的信息。刘某某主张许某某入住涉案房屋系应许某某要求并在其承诺及时支付房款的情况下搬入，后因其未能支付房款，双方在协商一致的情况下，通知许某某解除合同并要求其搬离了涉案房屋，但刘某某并未收取租赁费。

经对许某某提交的《房屋租赁合同》、收款单及某某公司出具的《证明》质证，刘某某主张，《房屋租赁合同》上无出租人的信息及签字，收款单上载明的交款人为刘某某且无收款单位信息，某某公司无证明人资格，故刘某某对上述证据均不予认可。

就涉案房屋的按揭贷款，许某某主张其已将办理按揭贷款的相关手续提交房屋中介，就此许某某举证了某某公司出具的收条（复印件）1份及案外人姜龙辉（许某某陈述系某某公司工作人员）出具的《保证书》1份，其中收条载明收到许某某现金23000元，《保证书》载明保证谢某某在60个工作日内全部办完过户手续的内容。经质证，刘某某主张，收条系复印件，不具备证明效力，保证书的被保证人是谢某某，与本案无关。

另查明，涉案房屋后由刘某某另行出售给案外人刘某红，并于2013年12月10日办理了以刘某红为房屋所有权人的房屋所有权登记。

上述事实，有许某某提交的《房屋买卖合同》、收条、房屋权属状况信息、《房屋租赁合同》、收款单、某某公司出具的《证明》、某某公司出具的收条（复印件）、保证书以及双方委托代理人的庭审陈述为证，本院予以认定。

本院认为，刘某某与许某某签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实自愿的意思表示，且无违背法律法规之处，应受法律保护。合同签订后，双方应各自履行相应的合同义务。现许某某要求解除合同，而涉案房屋确已由刘某某卖与案外人，合同难以继续履行，刘某某亦主张其在诉讼前即通知许某某解除了合同，综上原因，双方之间的《房屋买卖合同》应予解除，对许某某的该项诉讼请求，本院予以支持。

刘某某作为该合同的卖方，其主要合同义务即按约向买方交付房屋并移转产权登记。许某某作为该合同的买方，其主要合同义务为按约给付卖方购房款。而双方在《房屋买卖合同》中，对付款时间及交房、办理产权登记时间，仅进行了如“签订网签合同前”、“银行发放贷款之日”、“房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后当日”之类的模糊约定，并未约定明确的履行期限或日期。

《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……本案中，双方未明确履行期限，亦未达成补充协议，但按照房屋买卖的交易目的和一般交易惯例，双方应在合理的期限内，及时、诚信的履行各自的合同义务，而该合理期限，不宜过长，否则即有违双方的交易目的，亦会使双方的交易行为长期处于不稳定、不确切的状态下，不利于市场经济秩序的稳定和有序，故本院酌定该合理期限应以1-3个月的时间予以确定。根据本案双方当事人的陈述，在《房屋买卖合同》签订后，刘某某将房屋已交付了许俊芳，许俊芳应及时交付首付款，继而由双方按约办理网签手续，但自双方签订合同之日（2013年8月23日）至许俊芳又搬出涉案房屋之日（2013年11月27日）期间，长达三个多月的时间内，许某某除交纳定金外，未支付其他购房款，导致双方无法进一步继续履行合同，应视为许某某迟延履行债务且影响到合同目的的实现，许某某应承担相应的违约责任。

《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……据此规定，因双方未明确履行期限，如刘某某欲解除合同，亦应向许某某催告履行并给予其催告后的合理履行期限。双方虽均认可刘某某于2013年11月27日要求许某某搬出了涉案房屋，但刘某某未能进一步举证证明其催告许某某交付购房款且给予了许某某合理履行期限，而在许某某搬出涉案房屋后仅十余天时间，刘某某即将涉案房屋另行出卖与案外人并办理了产权过户手续，导致合同无法继续履行，该时间明显较为短暂，不能视为合理履行期限，故刘某某另行出售涉案房屋的行为亦有不符合法律规定的不当之处，其亦应承担相应的民事责任。

《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。据此，双方当事人对合同的解除及最终无法履行均存在过错，本院根据双方的过错责任并平衡双方当事人的利益，酌定由刘某某返还许某某定金20000元，不再适用双倍返还的定金罚则，对许某某要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。

许某某主张刘某某返还采暖费3060元，但其提交的采暖费收款单无收款单位的信息，无法证实其确已为涉案房屋交纳采暖费的事实，而某某公司既非涉案房屋的权利人，亦非采暖费的收款单位，其仅以证人身份出具《证明》，亦无法证实上述事项，故许某某的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。

综据上述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原告许某某与被告刘某某2013年8月23日签订的《房屋买卖合同》，于本判决生效之日起予以解除。

二、被告刘某某返还原告许某某购房定金20000元，于本判决生效之日起10日内付清。

二、驳回原告许某某的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费980元，原告许某某负担530元，被告刘某某负担450元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审　判　长　郭　怡

人民陪审员　刘玉环

人民陪审员　鲁艳华

二〇一五年五月二十日

书　记　员　李　杰

合同纠纷