天津市西青区人民法院

民事判决书

（2014）青民一初字第4535号

原告：田某。

委托代理人：鲍宏声，天津击水律师事务所律师。

委托代理人：张宇，天津击水律师事务所律师。

被告：天津某置业发展有限公司，住所地天津市西青区杨柳青镇润杨道**号。

组织机构代码：76434*****。

法定代表人：姚某红，董事长。

委托代理人：李婧，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。

原告田某与被告天津某置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员石美平适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田某的委托代理人鲍宏声，被告天津某置业发展有限公司的委托代理人李婧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告田某诉称：原告与被告于2013年3月30日签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的坐落于西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑商品房一套。按照合同约定，被告应于2013年5月30日前原告交付经竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的房屋交付原告，但被告未按期交房，按照合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任。被告的逾期交房行为给原告造成极大的经济损失，故起诉，请求法院判令：1.被告支付原告已付款利息265800元（自2013年5月31日至2014年8月16日）；2.被告支付原告违约金79740元（自2013年8月29日至2014年8月16日）；3.被告返还原告物业费10920元；4.诉讼费用由被告承担。

被告天津某置业发展有限公司辩称：1.被告按照合同约定履行了通知交房义务，原告在合同约定的交房日期之前已电话通知原告交房，不存在迟延交付的情形，房屋已完成了交付，原告拒绝接收，被告不构成迟延交付；2.涉案房屋质量及相关配套设施符合国家规定，原告拒绝办理收房，应自行承担相关责任；3.被告并非物业费的收取单位，且因原告拒绝收房造成的迟延不应计算在内，故已收取的物业费不应退还。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：原、被告双方于2013年3月30日签订《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。原告购买由被告开发的坐落于西青区杨柳青镇柳口路西侧明月花苑商品房一套，房屋总价款为3600000元。合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。被告应于2013年5月30日前将符合上述条件的房屋交付给原告。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，合同继续履行，被告还应每日按商品房价款的万分之零点伍支付违约金。

合同第十一条约定：商品房交付时，甲方（被告）应书面通知乙方（原告）办理商品房交接手续。《补充协议》第7条对合同第十一条做了补充约定：“在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以挂号信／特快专递通知买受人办理交付手续。以挂号信或特快专递邮寄送达的，通知的送达时间为挂号信或特快专递寄出后三日。出卖人已电话通知的，通知的送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。不论出卖人以何种方式通知买受人办理交房手续，如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点”。

2013年1月25日，被告取得涉诉商品房的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2013年3月27日，被告取得涉诉商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。

原告提供了被告于2013年11月18日寄送的《入伙催促函》，以证被告通知原告办理入住的时间为2013年11月18日。原告于2013年11月22日前往被告处办理收房手续，原告认为涉诉房屋不具备交房条件，故没有办理并将房屋不具备交房条件的证据留置。被告工作人员张新月在《入伙催促函》下方注明：“业主于2013年11月22日来售楼处将房屋不具备交房条件照片提供”。被告对该证据的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的，被告主张其工作人员张新月的签字仅表示收到原告交付的照片，并不认可房屋不具备交付条件的事实。

原告提供了被告于2014年2月21日再次寄送的通知原告办理入住的《入伙通知书》，以证被告于该日期通知原告办理入住。

原告于2014年8月17日办理了实际入住，并于当日向天津高盛君安物业管理有限公司交纳了2013年6月1日至2015年5月31日的物业费18720.4元。

被告提交了2013年8月25日有原告签字的《面积多退少补协议》，以证被告在该日期之前已与原告开始洽谈交房事宜。原告对该证据的真实性不持异议，但认为该协议仅能证明原告按照被告的要求补交了差额房款，不能证明被告履行了交房的告知义务。

原告主张违约利息及违约金的起止时间：自2013年5月31日至2014年8月16日；违约利息：3600000元×6%÷360×443天=265800元；违约金：3600000元×万分之零点伍×443天=79740元；要求返还物业费：自2013年5月31日至2014年8月16日，共计10920元。

2013年5月31日至2013年11月22日，六个月内的银行贷款利率为5.6%。

上述事实，有当事人陈述、书证等证据证明属实。

本院认为：原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，应认定合法有效，双方均应依照约定全面履行各自的义务。

按照合同约定，被告应于2013年5月30日前将涉诉商品房交付给原告，并应采用书面通知的方式，如电话通知，需在房屋交付现场补签交付通知书。被告于2013年11月18日为原告寄送了书面入住通知，原告于2013年11月22日前去办理入住，因原告认为房屋存在质量问题未实际办理。按照合同约定，被告在涉诉商品房竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，即满足了交房条件，即使房屋存在质量问题，也不能成为原告拒绝接收房屋的理由，原告办理入住后，可就房屋质量问题向被告主张保修责任，而不应拒收房屋。

被告主张在合同约定的交房日期之前已电话通知原告交房，原告对被告的该项主张不予认可，被告亦未提交相关的证据证实，故本院对被告的该项抗辩，不予采信。

根据原、被告提供的证据可以认定，被告存在逾期交房的行为，故被告应承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房的时间应确认为：2013年5月31日至2013年11月22日，原告要求被告支付该期间已付款利息的诉讼请求，本院应予支持。经核算，原告已付款利息为97209.86元（3600000元×5.6%÷365×176天）。原告主张逾期交房的时间应截止到实际收房的前一日，即2014年8月16日的主张，于法无据，本院不予支持。

按照合同第五条约定，被告除应向原告支付逾期交房期间的已付款利息之外，还应按商品房价款的万分之零点伍支付违约金，被告应支付违约金的期间自2013年5月31日至2013年11月22日，给付数额为15480元（3600000元×万分之零点伍×（176天-90天））

根据原告提供的交纳物业费的收据，向原告收取物业费的系案外人天津高盛君安物业管理有限公司，现原告要求被告返还物业费的请求，缺乏事实和法律依据，故原告的该项请求，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告天津某置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告田某已付款利息97209.86元，违约金15480元，合计112689.86元。

二、驳回原告田某的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费3324元，原告田某负担2047元，被告天津某置业发展有限公司负担1277元，（于本判决发生法律效力之日起三日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

审判员　石美平

二〇一四年十一月二十五日

书记员　崔丽艳

销售合同