湖南省长沙市天心区人民法院

民事判决书

（2014）天民初字第606号

原告肖某明，男，19**年*月**日出生，汉族。

委托代理人何庆元，湖南银联律师事务所律师。

被告彭某玥，女，汉族，19**年**月**日出生，系长沙市天心区潮楼服饰商行业主。

委托代理人屈某青，女，汉族，19**年*月**日出生。

原告肖某明诉被告彭某玥租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月4日受理后，依法适用普通程序组成由审判员吴贵平担任审判长，与人民陪审员张飞虎、邓祥海参加审理的合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖某明的委托代理人何庆元，被告彭某玥的委托代理人屈某青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告肖某明诉称，2011年11月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告经营管理的“潮流特区南门口商行”内的A119号商铺用作商业经营，租赁期限从2011年7月7日起至2014年7月16日止，原告分期向被告支付固定费，具体包括商铺场地使用费、设施设备使用费、字号许可使用费、宣传广告以及合作费等费用。被告违约需向原告支付违约金，违约金按原告向被告支付的履约保证金计算。合同签订后，原告依约向被告支付了固定费用，同时，向被告支付了履约保证金、质量保证金以及其他费用15000元，对铺面进行了整体装修并投入商业经营。2012年6月24日原告向被告支付了下期的固定费用15990元，然而，被告却于2012年7月擅自解除与原告签订的《商铺租赁合同》。被告擅自解除合同系严重违约行为，造成原告无法继续经营，给原告造成了极大的经济损失。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告返还原告固定费用18655元，并向原告支付该固定费用从2012年6月25日起至实际返还之日止按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍产生的利息损失（其中至2014年2月17日产生的利息损失为2838元）；2、被告返还原告履约保证金、质量保证金以及其他费用15000元；3、被告向原告支付违约金10000元。

被告彭某玥辩称，肖某明是交了下一期的租金，当时在2012年7月18日已经约了商户面谈有关商铺的调整、退铺的细节，依据合同本商场当时同意按照合同约定赔偿履约保证金以及所缴纳的应退还的费用。肖某明应缴纳的固定费用为15990元，而不是诉讼请求中的18655元。被告不同意支付利息，因为被告在2012年7月18日已经告知办理搬离的手续。被告同意退回肖某明已交的固定费用以及所缴纳的应退的费用。

为支持其诉讼请求，原告在举证期限内向本院提交了以下证据：

证据1、商铺租赁合同及补充协议，拟证明原、被告之间的租赁关系和双方的权利义务，

证据2、被告向原告开具的固定费用收据，拟证明固定费用为15990元；

证据3、原告向被告交纳押金、滞纳金、质保金、履约保证金的票据，拟证明原告缴纳的履约保证金10000元，质量保证金3000元，电表押金500元，其他押金是1500元，2010年7月7日-2012年7月6日的固定费用29076元，滞纳金639.6元。

对原告上述证据，被告发表如下质证意见：

肖某明所交固定费用29076元已经用完。其他的费用确实已经缴纳了。

为支持其抗辩理由，被告在举证期限内向本院提交了如下证据：

证据1、店长的工作记录，拟证明2012年7月18日对已续交租金的4个商户在商场办公室进行了谈话通知搬离；

证据2、其他已续租商户签署的解除租赁协议书，拟证明其他商户已经签署了解除租赁的协议；

对被告上述证据，原告发表如下质证意见：

对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，无法确定店长身份，店长的工作记录是单方所作，没有肖某明同意退铺的签字或其他证据；对证据2的真实性、合法性无异议，但是与本案无关联。

本院对原、被告提交的证据认证如下：

原告提交的证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性要求，本院认定为有效证据，本院对其真实性和证明力予以确认。对于被告证据1系被告店长工作记录其真实性存疑，本院不予确定。对于被告提交的证据2，因系被告与他人之间解除合同的证据，其与本案的关联性本院不予认定。

根据以上举证、质证及认证意见，结合当事人当庭陈述，本院认定本案事实如下：

2011年5月8日，原告与被告开设的长沙市天心区潮楼服饰商行（个体工商户）签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告经营管理的“潮流特区南门口商行”内的A119号商铺（建筑面积8.5平方米）用于经营饰品、服装、鞋帽，租赁期限从2011年7月7日起至2014年7月6日止，原告分期向被告支付固定费用，具体包括商铺场地使用费、设施设备使用费、字号许可使用费、宣传广告以及合作费等费用，合计每月固定费用2423元，签合约当日交纳2011年7月7日至2012年7月6日的固定费用，自2012年7月7日开始，固定费用在上一期基础上每年递增10%，2012年7月7日至2013年7月6日每月固定费用为2665元，2013年7月7日至2014年7月6日每月固定费用为2932元，原告应以12个月一付方式交纳固定费用，每次交费时间为当期固定费用到期前1个月，逾期缴纳不超过十日的，每日按所欠金额的千分之五缴纳滞纳金，超过十日的，被告可以解除合同，并没收原告履约保证金及剩余固定费用作为补偿被告损失，并收回该商铺；原告需在合同签订之日向被告交纳履约保证金10000元，合同期满，在原告未发生任何违约的情况下，自原告退还该商铺并付清所有费用之日起30日内，被告需将履约保证金（不含利息）退还原告；原告需在合同签订之日向被告交纳质量保证金3000元，用以支付原告售出商品的质量纠纷损失款，合同期满，如无消费者对原告的质量或服务进行投诉索赔，自原告退还给商铺并付清所有费用之日起30日内，被告需将质量保证金（不含利息）退还原告；另外原告需要交纳电表押金500元和其他押金1500元（包括水电费押金、空调费押金、经营管理费押金），合同期满电表如无损坏或欠费，以上押金均应予退还；原告需一次性缴纳经营权购买费4800元，此项费用一经缴纳不予退还；合同第十条违约责任规定，1、被告违反本合同约定，并造成原告停业的，被告除免除原告停业期间固定费用外，还应按每日总额的千分之五向原告支付违约金，超过30天，则视同被告违约，可以解除合同，并赔偿原告违约金，违约金按原告所缴纳的履约保证金计算。2、原告违反本合同约定的，应承担违约责任。除已有约定外，被告可以解除合同，没收原告履约保证金及剩余固定费用作为损失的补偿，并收回商铺。该合同还就其他事项进行了约定。

2011年11月3日，双方另行签订了《商铺补充协议》，补充协议就原《商铺租赁合同》第二条第1款和第三条第一款做出调整如下：将租赁期限调整为从2011年7月7日起至2014年7月16日止，签订合约当日交纳2011年7月7日到2012年7月6日的固定费用，2012年7月7日起至2012年7月16日为免租期限，自2012年7月17日开始，固定费用在上一期基础上每年递增10%，2012年7月17日至2013年7月16日每月固定费用为2665元，2013年7月7日至2014年7月16日每月固定费用为2932元。其他约定条款不变。

以上商铺租赁合同和补充协议签订后原告承租了约定的A119号商铺进行经营，并于2011年5月8日向被告交纳了质量保证金3000元，履约保证金10000元，电表押金500元，其他押金1500元，经营权购买费4800元，2011年7月7日至2012年7月6日的固定费用29076元。

2012年6月2日，因长沙市地铁建设使被告的商行经营受到一定影响，被告向原告发出通知承诺在此次交纳固定费用时给予商户半年一交的优惠，并同时赠予6个月固定费用。被告同时向原告发出单据同意原告获得固定费用一个月减免优惠，减免具体时段为2012年8月7日至2012年9月6日。2012年6月24日原告向被告交纳了2012年7月17日至2013年7月16日的固定费用15990元和滞纳金639.6元。

此后2012年7月18日被告决定解除合同，收回商铺。但双方未签署书面协议解除合同，此后原告再未在此商铺内经营。

本院认为，原、被告签订的商铺租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该商铺租赁合同及其补充协议均合法有效。合同签订后，被告已经将约定商铺移交给原告经营使用，由于地铁建设原因，被告未能全面履行合同义务使原告未能在租赁期限内正常经营届满，被告已经解除了合同并收回了商铺，原告现要求被告返还履约保证金和质量保证金、押金以及未使用完毕的固定费用，本院应当予以支持。本案系因被告违反合同造成合同提前解除的，被告应当按照双方约定承担违约金1万元。因被告已经承担了违约金，原告另还要求被告承担利息损失本院不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、被告彭某玥向原告肖某明返还履约保证金1万元；

二、被告彭某玥向原告肖某明返还质量保证金3000元；

三、被告彭某玥向原告肖某明返还电表押金和其他押金共计2000元；

四、被告彭某玥向原告肖某明返还固定费用15990元；

五、被告彭某玥向原告肖某明支付违约金1万元；

六、驳回原告肖某明的其他诉讼请求。

以上款项，限于本判决发生法律效力后十日内付清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费950元，保全费490元，共计1440元，由原告肖某明负担40元，由被告彭某玥负担1400元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审　判　长　吴贵平

人民陪审员　张飞虎

人民陪审员　邓祥海

二〇一四年九月四日

代理书记员　邹　舟

租赁合同纠纷