安徽省马鞍山市花山区人民法院

民事判决书

（2013）花民一初字第01749号

原告：安徽某某建材贸易有限公司。

法定代表人：毕某波，该公司经理。

委托代理人：顾春雷，安徽夏商周律师事务所律师。

被告：马鞍山市某某房地产开发有限责任公司。

法定代表人：尹某潮，该公司董事长。

委托代理人：李明，安徽长城律师事务所律师。

原告安徽某某建材贸易有限公司（简称某某尔公司）、与被告马鞍山市某某房地产开发有限责任公司（简称某某开发公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2013年7月22日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序，于2013年8月20日公开开庭进行了审理。原告某某尔公司的委托代理人顾春雷，被告某某开发公司的委托代理人李明，到庭参加诉讼。审理中，某某尔公司某某开发公司虽申请与山开发公司自行和解，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。

某某尔公司诉称：2011年8月18日，原、被告双方签订了综合楼办公用房购销合同，被告将本市花山区银杏大道***号1栋房屋1-4层房屋出售给原告，原告根据合同约定支付了相关款项，另据双方及被告与安徽省第二建筑工程公司马鞍山分公司以工程款抵房款抵房款的约定，在该处房屋竣工后，购房款就已实际支付完毕。房屋建成竣工验收后，原告于2012年3月入驻装修并办公至今，但被告却一直拒绝将房屋过户给原告。故原告具状法院诉请：一、确认原、被告之间于2011年8月18日签订的综合楼办公用房购销合同合法有效；二、被告协助原告将花山区银杏大道***号1栋房屋所有权和国有土地使用权过户给原告；三、确认被告于2013年7月31日向原告发出的解除房屋买卖合同的通知无效。

某某开发公司辩称：原、被告签订房屋买卖合同后，原告并未按合同履行义务，原告从未向被告支付过款项，并委托被告帮其借款，至今已欠被告700多万元，抵扣工程款480万元，原告还仍欠被告300余万元。2013年3月6日，原告法定代表人已向被告出具承诺书承诺主动搬出银杏大道***号1栋房屋，由此可以证明原告已认可其没有履行合同，也同意终止合同的履行。被告遂于2013年6月1日发出解除合同通知书，并在原告经理室和大门口张贴。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2010年11月，某某开发公司与安徽省第二建筑工程公司（简称安徽二建公司）签订《建设工程施工合同》及《补充协议》各一份，双方约定：某某开发公司将花山创业园综合楼、26#单层钢结构厂房的建筑安装工程发包给安徽二建公司施工；建筑面积：26#厂房1686平方米，综合楼2922平方米；合同造价约估500万元（最后以决算为准）；工期为210天（自2010年11月至2011年6月）。合同签订后，安徽二建公司将上述工程发包给毕波承包施工。2011年8月18日，某某开发公司与某某尔公司签订一份《综合楼办公用房购销合同》，该合同主要内容为：一、某某开发公司将坐落于马鞍山市银杏大道***号1栋1-4层办公用房出售给某某尔公司，建筑面积约2900平方米，单价为2207元／平方米，总价款（包干价）为640万元（含税款）。二、付款方式及期限为：按照出卖人某某开发公司与安徽二建马鞍山分公司签订的建筑工程合同付款条件，以工程款抵付房款多退少补。购买方所做此项工程必须在2011年11月底前全部验收结束，如未结束出卖方有权终止合同不退任何费用及工程款。该建筑物为期房出售，买受人在2010年12月8日前预付购房款10万元，2011年7月16日再给付50万元，余款在此工程结束后一个月内一次性结清，逾期未付清，出卖方有权收回此房另行出售，出卖方已付购房款作为违约金不予退还。三、交付期限：1、出卖人暂定2012年10月30日前，交付给买受人使用；2、该综合楼，以出卖人提供的图纸为准，为框架结构。四、水、电概况：该综合楼中的水为管线到位，照明为电线到户，买受人自行申请用电和户外用水手续（费用买受人自理）。五、买受人在付清全部房款后，出卖人将办理权属登记。出卖人负责提供办理产权证的相关资料，办证费用由买受方承担。此合同在办理产权证时报房产部门备案。出卖人保证出售的综合楼没有产权纠纷和债务纠纷。该合同签订前，某某尔公司已于2011年7月15日向某某开发公司预付购房款80万元。2011年9月21日，某某开发公司办理了上述工程的竣工验收备案。但某某开发公司与安徽二建公司一直未能办理工程款的结算。某某尔公司在银杏大道***号1栋综合楼竣工后，遂入驻该楼进行办公。2012年11月8日，某某开发公司办理了银杏大道***号1栋的房产证。其间，某某尔公司委托某某开发公司代其借款，但一直未予归还。2013年3月6日，某某尔公司的法定代表人毕波承诺于2013年3月7日10时向某某开发公司支付借款500万元的利息，如到时未付，该公司在2013年3月15日前自动搬离银杏大道***号1栋办公楼。届期，某某尔公司未予付款，亦未搬离银杏大道***号1栋办公楼。2013年6月，某某开发公司向某某尔公司发出解除合同通知书并在某某尔公司经理室和大门口张贴。

上述事实有经庭审质证、本院予以采信的某某尔公司递交的《综合楼办公用房购销合同》、《补充协议》、收条、收据、委托借款合同、房地产权证、国有土地使用证，某某开发公司递交的委托借款合同、借款暨财产抵押合同、借条、承诺书、承诺函、贷款利息清单、收条、催款通知、解除合同合同通知书，以及当事人的陈述予以佐证，足以认定。

本院认为：某某开发公司是具有房地产开发资质的房地产企业，某某开发公司与某某尔公司于2011年8月18日签订的《综合楼办公用房购销合同》中对房屋座落、面积、价款及付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等进行了详细的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，具有商品房买卖合同的形式要件，且双方意思表示是真实的。由于在合同签订时某某开发公司尚未取得预售房许可证且至起诉时也并未取得预售许可证，致使双方对该《综合楼办公用房购销合同》的效力问题发生了争议。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”根据该规定，人民法院在认定未取得商品房预售许可证明前就已经订立的商品房预售合同法律效力时，是以效力待定合同来处理。即意味着，如果在起诉前该合同具备了有效合同的条件就应当以有效合同进行处理。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》中之所以规定未取得商品房预售许可证的预售合同属无效合同，是因为其违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》中关于商品房预售的禁止性规定。本案中，虽然某某开发公司至今尚未取得商品房预售许可证明，但某某开发公司却在起诉前取得了该房屋的产权，对拥有产权的房屋进行销售并不为法律或行政法规所禁止。因此，本案中某某开发公司与某某尔公司双方签订的房屋买卖合同因具备了有效合同的条件而应当认定为有效合同。故本院对某某尔公司诉请确认某某开发公司与其于2011年8月18日签订的《综合楼办公用房购销合同》有效的诉讼请求，依法予以支持。因某某开发公司与安徽二建公司一直未能办理工程款的结算，且某某尔公司尚欠某某开发公司委托借款本的息至今未予归还，某某尔公司亦承诺如到期未支付借款利息，将于2013年3月15日前自动搬离银杏大道***号1栋办公楼。某某开发公司鉴于某某尔公司违反合同约定，不履行支付购房款的义务，遂向某某尔公司发出解除合同通知书，行使合同解除权，符合法律规定。某某尔公司请求确认某某开发公司向某某尔公司发出的解除合同通知无效，缺乏法律依据，本院依法不予支持。由于某某尔公司未支付购房款，其与华山开发公司之间的房屋买卖合同已解除，某某尔公司要求某某开发公司协助其办理花山区银杏大道***号1栋房屋所有权和国有土地使用权过户手续，显然缺乏法律依据，本院依法亦不予支持。据此，依照《》第、第第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

驳回原告安徽某某建材贸易有限公司的诉讼请求。

案件受理费80元，减半收取40元，由原告安徽某某建材贸易有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。

审判员　郭庆

二〇一三年十一月四日

书记员　刘辉

确认合同有效纠纷