新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院

民事判决书

（2015）新民三初字第989号

原告：新疆某某商务酒店有限责任公司。

法定代表人：陈某文，该公司总经理。

委托代理人：张瑞军，新疆银石律师事务所律师。

被告：新市区某某路金酷肥牛火锅店。

经营者：杨某庆。

委托代理人：任来珠，新疆北方律师事务所律师。

委托代理人：李奕润，新疆北方律师事务所律师。

原告新疆某某商务酒店有限责任公司（以下简称：苏豪酒店）起诉被告新市区某某路金酷肥牛火锅店（以下简称：某某路金酷店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2015年2月18日公开开庭进行了审理。原告苏豪酒店的委托代理人张瑞军，被告某某路金酷店的委托代理人任来珠到庭参加诉讼。庭审中，原、被告双方要求对水电费账目进行庭下核对，本案于2016年3月21日再次公开开庭进行了审理，原告苏豪酒店的委托代理人张瑞军，被告某某路金酷店的委托代理人任来珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告苏豪酒店诉称：2011年1月3日，我公司与新市区江苏西路津悦金酷肥牛火锅店（以下简称：江苏路金酷店）签订房屋租赁合同，约定江苏路金酷店租赁乌鲁木齐市新市区阿勒泰路352号一楼、二楼及负一层的房屋用于经营餐饮，租赁期限至2022年1月4日。租赁合同第四条约定，租赁期内第一年至第五年每年租金为76万元，后每六年租金为85万元人民币，并约定被告每半年支付我公司一次房租；被告在合同签订之日起三个工作日内付我公司半年房租38万元，以后每次付款期为房屋每半年租期起始日的前一个月，即每年的下半年9月4日前和上半年的3月4日前，逾期将按照合同约定收取被告的滞纳金；房租赁期间的水、电、气、暖等均由被告承担。合同签订后，我公司如期向被告交付了房屋，被告未将2015年的房租按期交付我公司，欠付租赁费金额为66万元。被告亦未将2015年发生的水、电及采暖费支付我公司。现依法诉至法院，要求被告给付租金660000元；要求被告支付2-9月原告垫付的水、电费35905.99元；要求被告支付原告垫付的采暖费23232元；要求被告支付滞纳金318000元且诉讼费用由被告承担。

被告某某路金酷店辩称：我们不同意原告提出的诉请，原告的租金和滞纳金计算错误，去年阿勒泰路已经全封闭改造，导致我方无法继续经营；经过改造的阿勒泰路，店面前的停车场没有了；我方在2015年4月17日向原告函告要求降低租金，原告没有答复，故我方被迫解除了合同，在2015年9月份我方再次发函解除合同，我们认为双方的合同不能继续履行是存在客观的因素，房屋租赁合同在2015年4月已经解除了，我方的租金交到了2015年5月22日，所以不存在租金的问题。水电费的数额经与原告核实，2015年已发生的水电费金额应为30700.1元，我方认可；暖气费金额是23232元，但在2015年4月，我方就已经不再营业了，2015年下半年的采暖费与我方无关；合同在2015年4月就已经解除，我方不存在拖欠租金问题，所以不应当支付滞纳金，且原告主张的滞纳金金额过高。

经审理查明：2011年1月3日，原告与江苏路金酷店签订房屋租赁合同，约定原告将乌鲁木齐市阿勒泰路352号原告承租、经营的一楼餐厅使用面积456平方米（包括前厅部、办公室）、二楼所有客房使用面积600平方米（不包括办公室、会议室），负一层的厨房、冷库、员工餐厅、库房，使用面积为约295平方米出租交给江苏路金酷店经营餐饮业；上述房屋总面积约为1351平方米；江苏路金酷店已对上述承租房屋的情况基本了解同意承租；…上述房屋用于江苏路金酷店独立经营金酷肥牛餐饮项目；租赁期限为11年，自2011年1月5日至2022年1月4日止，原告给江苏路金酷店进场后三个月装修期（自2011年1月5日起至2011年4月4日止），装修期内免租金；租赁期内第一年至第五年每年为76万元，后六年每年为85万元；江苏路金酷店每半年支付原告一次房租；江苏路金酷店自双方合同签订之日起三个工作日内付原告半年房租38万元；以后每次付款期为房屋每半年租期起始日的前一个月，即每年下半年的9月4日前和上半年的3月4日前；江苏路金酷店经营期间的水、电、暖费用由江苏路金酷店承担，门前三包费用按照双方8：2的比例分摊；水、电、暖、天然气的收费标准按照政府相应规定执行，原告不得以任何理由加价；…江苏路金酷店装修期满正常经营后，原告及江苏路金酷店共用休息大厅、旋转门、电梯和一楼的卫生间，江苏路金酷店负责一楼旋转门、二楼电梯门前及卫生间的保洁工作，原告负责以上设施的正常使用和维修、维护费用；原告保证楼前和后院的停车场由原告及江苏路金酷店共同免费使用，共同管理；…在租赁期内，江苏路金酷店原因不能继续经营时，必须提前一个月通知原告，江苏路金酷店投资经营场所的装修不得拆除；…在经营期间，江苏路金酷店未经原告同意，中途擅自退出的，原告有权终止合同，收回该房屋，江苏路金酷店应按照合同租金总额的20%向原告支付违约金；若违约金不足以弥补原告损失的，江苏路金酷店应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；…原告同意，本合同中江苏路金酷店的权利义务将由新成立的单位（乙方在承租的经营场所设立的单位）享有和承担。合同签订后，原告按照约定向江苏路金酷店交付了房屋，江苏路金酷店按照合同约定向原告支付了第一笔租赁费，被告某某路金酷店设立后，依照合同约定将房屋租赁费支付至2015年4月3日，并在本案涉案的租赁房屋内进行餐饮经营。2015年3月4日，被告某某路金酷店未按照合同约定向原告交付2015年上半年的租赁费。2015年4月2日，被告某某路金酷店向原告支付了租金100000元。2015年4月15日，被告阿勒泰金酷店通过公证向原告邮寄了致函，该函称因阿勒泰路改造遮挡了被告某某路金酷店的门面，并占据了被告某某路金酷店门前车位，且因阿勒泰路机动车道全线封闭改造，营业额从三月下旬开始急剧下滑，故要求与原告重新商议租金及期限，并要求原告收到该函三日内就减免租金问题予以书面答复；逾期被告阿勒泰金酷店将终止双方之间的租赁关系。原告在收到该函之后未向被告某某路金酷店作出回复。被告某某路金酷店亦未再向原告作出书面的解除合同的通知。2015年5月，被告某某路金酷店开始停止营业，未将租赁房屋内的全部经营用品搬离，亦未将租赁房屋交付原告。2015年5月25日，本案被告某某路金酷店在乌鲁木齐市新市区人民法院起诉本案原告，要求解除与原告在2011年1月3日签订的房屋租赁合同。后本案被告某某路金酷店在2015年9月18日撤回了对本案原告的起诉。当日，被告某某路金酷店再次以公证形式向原告送达了致函，确认2015年4月15日的致函内容，并称因原告没有及时答复，被告某某路金酷店再次要求解除2011年1月3日签订的房屋租赁合同。2015年9月20日，原告向被告某某路金酷店作出回函，认为被告某某路金酷店迟延交纳租金，并拒绝被告某某路金酷店要求减免租金及解除合同的要求，要求被告某某路金酷店继续履行房屋租赁合同。原、被告均确认至2015年9月14日，被告某某路金酷店未交付原告的水、电费金额为30700.1元。2015年10月10日至2016年4月10日的采暖费金额为23232元。

上述事实有房屋租赁合同、公证书、银行进账单、水电费对账凭证、公证书两份、起诉状、撤诉裁定书及庭审笔录存卷为证。

本院认为：第一，原、被告之间的房屋租赁合同是否已经解除。被告某某路金酷店辩称，原告未及时回复其2015年4月的致函，故原告与其签订的房屋租赁合同已解除。首先，被告向原告发出的2015年4月的致函是否是解除合同的通知。被告辩称因合同约定店面前的停车场被阿勒泰路改造占用，原告无法提供合同约定门前停车场，原告违约，故被告某某路金酷店享有租赁合同解除权。原、被告间是房屋租赁合同，被告租赁的是原告经营的部分房屋，即原告有向被告提供经营使用房屋的主要义务，被告有按时向原告交付租金的主要义务。双方合同约定原告保证楼前和后院的停车场由原告及某某路金酷店共同免费使用，共同管理；该条约定是原告在租赁合同中的附随义务，被告未提供证据证明该条附随义务已导致其与原告的整个租赁合同无法实际履行，且被告庭审中亦确认，该在房屋后院仍有停车场可以使用，故被告仅以原告不能履行部分附随义务而要求解除整个合同的理由，本院不予采信。2015年4月被告向原告作出的致函，实为被告认为租赁房屋周围客观情况发生变化，而要求与原告变更合同实质性条款的通知，并非解除租赁合同的书面通知，不具有解除合同的效力。

其次，被告于2015年9月18日发出的致函是否为解除双方房屋租赁合同的通知。被告在2015年5月向本院提起诉讼，要求解除双方之间的合同，被告在案件审理过程中撤回起诉。撤诉当日即2015年9月18日又向原告以公证发出致函要求解除合同。原告于2015年9月29日在本院提起本次诉讼。被告辩称房屋租赁合同第十一条第三项规定了被告享有解除权。房屋租赁合同第十一条第三项约定，由于被告原因不能继续经营时，必须提前一个月通知原告，并未约定该通知即具有解除合同的效力，被告以2015年9月18日致函发生解除合同效力的辩称理由，本院不予采信。原告与被告某某路金酷店之间的房屋租赁合同未实际解除。庭审中被告亦确认未与原告进行租赁房屋的交接手续，被告仍实际占用使用房屋，故原告要求被告支付租赁费660000元的诉讼请求，本院予以支持。

原告主张的水、电费35905.99元，经原、被告双方核实水、电费的金额实为30700.1元，故原告要求被告支付水、电费的诉讼请求，本院予以支持，但金额应为30700.1元。原、被告间的房屋租赁合同未解除，被告应将2015年10月至2016年4月期间的采暖费支付给原告，故原告要求被告支付采暖费23232元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。原告主张的滞纳金的诉讼请求，原告现主张的滞纳金实为违约金，故原告主张的滞纳金的诉讼请求，本院予以支持；被告抗辩滞纳金不存在且滞纳金金额过高。原、被告双方租赁合同中已经约定被告未经原告同意，擅自退出的违约责任金额，且原告亦未出示违约金不足以弥补原告损失的证据，原告主张的滞纳金金额应以双方约定的违约金计算方式计算，故原告主张的滞纳金金额应为152000元。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告新市区某某路金酷肥牛火锅店支付原告新疆某某商务酒店有限责任公司租赁费660000元；

二、被告新市区某某路金酷肥牛火锅店支付原告新疆某某商务酒店有限责任公司水、电费30700.1元；

三、被告新市区某某路金酷肥牛火锅店支付原告新疆某某商务酒店有限责任公司采暖费23232元；

四、被告新市区某某路金酷肥牛火锅店支付原告新疆某某商务酒店有限责任公司滞纳金152000元。

上述被告给付款项，被告于本判决生效之日起十日内给付，逾期不支付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。

本案请求标的1041157.99元，给付标的865932.1元，占请求标的83.17%。本案案件受理费14170.42元，邮寄送达费40元，诉讼保全费4020元（原告均已预交）。案件受理费现由被告承担11785.55元，原告承担2384.87元。邮寄送达费原告承担20元，被告承担20元。诉讼保全费由被告承担。被告承担的案件受理费、邮寄送达费、诉讼保全费可连同本案案款一并给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。

审　判　长　张　静

人民陪审员　王　莉

人民陪审员　刘　雯

二〇一六年四月二十五日

书　记　员　张小星

房屋租赁合同纠纷