湖北省武汉市洪山区人民法院

民事判决书

（2013）鄂洪山和民商初字第00223号

原告：陈某某，男，19**年**月**日出生，汉族，湖北省汉川市人，无固定职业，住湖北省汉川市分水镇友好村**组，公民身份证号码：420984197808******。

委托代理人：朱仪，湖北立丰律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：胡某某，男，19**年**月**日出生，汉族，湖北省洪湖市人，某某缘旅馆业主，住湖北省武汉市青山友谊大道工业四路路口（文豪宾馆旁）某某缘旅馆，公民身份证号码：421083197303******。

委托代理人：任林华，湖北獬志律师事务所律师，代理权限：特别授权。

被告：赵某，女，19**年**月**日出生，汉族，湖北省武汉市人，无固定职业，住武汉市洪山区仁和路****湾，公民身份证号码：420111198310******。

委托代理人：张某，男，系被告赵某亲属，1971年11月5日出生，汉族，住武汉市武昌区一纱新村27号，公民身份证号码：420111197111*******。

原告陈某某与被告胡某某、赵某合同纠纷一案，本院于2013年8月30日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员罗熊独任审理，于2013年10月22日公开开庭进行了审理。后由于发现本案不宜适用简易程序，本院依法裁定转为普通程序，由代理审判员罗熊担任审判长，与代理审判员陈钢、人民陪审员汪娟组成合议庭，于2013年12月5日再次公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人朱仪、被告胡某某及其委托代理人任林华、被告赵某及其委托代理人张利到庭参加了诉讼。后合议庭依法变更为由代理审判员杨洁担任审判长与代理审判员陈钢、人民陪审员杨琴组成的合议庭，并于2014年10月11日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱仪、被告胡某某的委托代理人任林华、被告赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陈某某诉称：2011年11月，被告胡某某承租被告赵某所有的位于武汉市洪山区仁和路611号的商铺（建筑面积200平方米）经营旅馆业务（名称旺谷公寓），双方签订了正式的租赁合同，承租期限为2012年1月10日至2017年1月9日。因该商品位于地铁四号线工业路地铁口附近，根据规划需要被拆迁，关于该路段的拆迁建设期限早已通知到户。两被告在明知该商铺即将被拆迁的情况下，恶意串通，刻意隐瞒该商品即将被拆迁的事实，致使原告在违背真实意思的情况下在2013年5月21日与被告签订了转承租合同，而该承租合同是直接复印自2011年11月两被告所签订的租赁合同，就连签订合同的日期都没有改动。2013年7月，原告才得知该商铺拆迁在即。被告赵某在未与原告协商的情况下违背约定私自从开发商处领取了拆迁补偿款，致使原告利益遭受重大损失。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：一、撤销原告与被告胡某某、赵某所签订的商铺转租赁合同；二、两被告共同返还商铺转让款170，000元；三、本案诉讼费由被告承担。

原告陈某某为支持其诉讼主张，向本院提交证据如下：

证据一、被告胡某某与被告赵某之间的租赁合同、原告与被告胡六批之间的租赁合同各两份、房租收据一份，拟证明在被告胡某某租赁被告赵某的房屋后，原告从被告胡某某处转租了被告赵某的房屋。

证据二、被告胡某某与被告赵某的常住人口信息各一份，拟证明被告胡某某与被告赵某的身份。

证据三、58同城网上的招租公告一份，拟证明被告胡某某掩盖房屋要拆迁的事实。

证据四、被告胡某某收取定金的发票、银行转账凭据、15，000元的借条各一份。拟证明原告以242，000元的价款从被告胡某某处转租房屋，并已经实际支付给被告，收款人为胡某某妻子程丽凤。

证据五、证人证言一份，拟证明被告胡六批在转租该房屋之前已获知该房屋将于2013年8月份拆迁的事实。

证据六、通话录音五组，拟证明胡某某夫妇已收取原告242，000元的转让款，且他们在租房时明知该房屋即将被拆迁，故意隐瞒事实，还向原告承诺房屋今年不会拆，房东对原告也隐瞒了拆迁实情。

证据七、武丰村房屋拆迁办公室的公告、武丰村“城中村”改造拆迁还建补偿安置细则各一份，拟证明标的房屋所在范围自2014年4月已开始拆迁，并规定于2013年8月拆迁完毕，该细则已由村委会发到每家每户。

证据八、旺谷公寓的经营记账本，拟证明原告经营约两个月的经营毛收入47，457元。

证据九、旺谷公寓里各房间的设施录像和旧家具等明细清理但，拟证明房间里的家具设施等价值不超过4：000元。

被告胡某某辩称：被告胡某某与原告实际上转让的是旺谷公寓的财产，旺谷公寓包括15间便准间，每间有两张床、有线电视机、热水器、空调、电脑以及卫生间的器具等，按每一间装修成本20，000元计算，就是30，0000元，按工装5年期折算，答辩人做了一年半扣除90，000元，还有210，000元残值。另一间超市以及货物（价值50，000元）和门面一间，这些都能产生收益，共计260，000元，被告胡某某最后是以242，000元转让给原告，两者价值是相当的。原告是一个完全民事行为能力的人，如果价值差别太大，原告是绝对不会受让的。被告胡某某转让自己财产的行为没有违反任何法律规定，因此被告胡某某与原告之间转让旺谷公寓财产的行为合法有效，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法院予以驳回。

被告胡某某未向本院提交证据。

被告赵某辩称：1、原告与被告胡某某之间就“旺谷公寓”的转让行为，具体细节以及转让款多少，我都不清楚，原告是直接付款给被告胡某某的，该转让费与被告赵某没有任何关系。2、原告与被告胡某某达成转让意向后，来找被告赵某变更租赁合同，新的《租赁合同》沿用被告胡某某与被告赵某之间原有的租赁合同条款，签订日期也沿用老款合同的起始时间。因此原告和被告赵某之间补签的新租赁合同也是按原来2011年11月的日期签订的，但实际签订日期是2013年5月，这之间跨度达2年之久，如果没有原告的同意，是不可能签订这样的合同的。3、原告与被告胡某某达成转让意向时，周围商铺的墙上有拆迁办写的“拆”字，原告见被告胡某某生意很好，急切要求转让。正式要求租赁合同变更时，被告赵某善意提醒过原告希望他看清租赁合同的具体条款和周围的实际情况，但原告执意接收。而且被告赵某租给原告是收房租，租给被告胡某某也是收房租，没必要和被告胡某某恶意串通，刻意隐瞒。4、2013年7月，被告赵某接到该处要拆迁的通知，马上联系原告并见面商议，要原告尽快准备营业执照等相关证件，去拆迁办商议拆迁补偿等相关事宜，因为旺谷公寓一直处于无照经营状态，所有原告无法拿出相关合法证件，而按照拆迁相关条例，非法经营无法进行补偿，但这与我没有任何关系。而且，被告赵某也没有得到拆迁办关于旺谷公寓的任何拆迁款。同时，原告无照非法经营已构成严重违约，鉴于原告违约在先，我更无赔偿责任。5、依据被告赵某与原告签订的《租赁合同》第六条的规定，原告尚余水费1，128元、电费6，814.8元未付，合计应付金额为7，992.8元，原告应尽快将上述款项付清。故请求法院依法驳回原告的诉请。

被告赵某为支持其抗辩，向本院提交证据如下：

证据一、房屋租赁合同两份，拟证明被告赵某先后与被告胡某某、原告签订了租赁合同，转让金额一致，被告赵某在转让行为中没有任何经济利益。

证据二、证明一份，拟证明涉案房屋因无证经营，拆迁不予赔偿。

证据三、录音一份，拟证明被告赵某一直配合原告积极争取拆迁款项。

经庭审质证，被告胡某某对原告提交的证据一的真实性无异议，但证明目的有异议，因为原告是直接承租，不是转租行为；对证据二的真实性无异议；对证据三的真实性无异议，但证明目的有异议，只是转让，与拆迁无关；对证据四的真实性无异议，但是费用只有237，000元，认为转让的是“旺谷公寓”的财产，不是转租房屋；对证据五的真实性无法判断，根据法律规定，证人需要到庭接受质询；对证据六的真实性无异议，但证明目的有异议，这是事后的录音，不能反映转店的真实情况，双方之间是吵架，不是真实意思表示，商谈过程中的表示都不是真实意思表示，无法证实是欺骗。而且被告胡某某的录音中说到房屋要拆迁，具体时间他也不知道，录音也没体现交了242，000元，是原告自愿接受这个店的；对证据七真实性无法认定，因为是复印件，我方从未见过，证明目的也有异议，无法证明原告的证明内容；对证据八的真实性无法判断，因为没有任何标记；对证据九的真实性无法核实，这是经营两个半月以后的状况，不能确定是否还是原来交付的样子和物品。

被告赵某对原告提交的证据一的真实性无异议，证明目的不清楚，因为当时只是去签了个字；对证据二的真实性无异议；对证据三、证据四、证据五、证据七的真实性都有异议；对证据六的真实性无异议，但证明目的有异议，赵某没有必要隐瞒事实；对证据八的真实性有异议，账本中没有税费和电费，不能反映出收入和支出；对证据九的真实性无法核实，当时我不在场。

原告对被告赵某提交的证据一的真实性无异议，对证据二、证据三的真实性无异议，关联性有异议，认为与本案无关。

被告胡某某对被告赵某提交的证据均无异议。

对上述证据中当事人无异议的证据，本院予以采信。对有异议的证据，本院认为：原告陈某某提交的证据中，证据一客观真实，且与被告赵某提供的证据一相一致，对该证据的真实性本院依法予以采信；证据三能够证明被告胡某某在网上发布信息欲转让商铺，对此本院依法予以采信；证据四能够证明原告花费242，000元受让被告胡某某的商铺，对此本院依法予以采信；证据五的证人未出庭作证，对此本院不予采信；证据六能够证明被告胡某某是知道拆迁事宜的，对此本院依法予以采信；证据七能够证明标的房屋所在范围自2014年4月22日开始拆迁，并规定于2013年8月31日拆迁完毕，并且与本院依职权调查的情况相吻合，对此本院依法予以采信；证据八、证据九与本案无关，本院不予采信。

被告赵某提交的证据中，证据二、证据三与本案无关，本院不予采信。

为查明案件事实，本院依职权向武汉市洪山区人民政府和平街五丰村村民委员会调查了武汉市洪山区仁和路611号所在路段城中村改造的相关情况，本院形成调查笔录一份，武汉市洪山区人民政府和平街五丰村村民委员会出据证明一份，证明该路段的拆迁期限为2013年4月22日至2013年8月31日。武汉市洪山区人民政府和平街五丰村村民委员会于2013年4月22日之前已将该拆迁公告贴出，然后由村里每个组的组长通知村里的拆迁户，确保通知到户。

根据原、被告诉辩和举证，本院确认下列事实：

2011年11月27日，被告胡某某与被告赵某签订租赁合同，承租被告赵某所有的位于武汉市洪山区仁和路611号的商铺。合同约定：租赁期限五年，从2012年1月10日至2017年1月9日，其中2012年1月10日至2014年1月9日租金为每年55000元，2014年1月10日至2017年1月9日为每年60000元，合同还就合同的解除、装修费补偿等事项进行了约定。合同签订后，被告胡某某将其装修成一个有15间标准间客房，一间门面房，一个超市的经营体，取名“旺谷公寓”。2013年5月原告与被告胡某某达成转让“旺谷公寓”的口头协议，原告于2013年5月19日支付了2000元定金，并于2013年5月21日、2013年5月22日、2013年6月5日及6月底分四次被告胡某某共支付转让费240，000元，合计24，2000元。2013年5月20日，原告与被告赵某签订租赁合同，承租被告赵某所有的位于武汉市洪山区仁和路611号的商铺，并沿用了被告胡某某与被告赵某签订租赁合同的所有条款，包括租赁期限与租金。2013年7月，被告赵某告知原告房屋即将拆迁，要原告尽快准备营业执照等相关证件，以便去拆迁办商议拆迁补偿等相关事宜，但“旺谷公寓”一直处于无照经营状态，按照《武丰村“城中村”改造拆迁还建补偿安置细则》，非法经营无法进行补偿，因此原告未因拆迁得到补偿。2013年8月17日，原告搬出“旺谷公寓”。

经当事人申请，本院组织双方进行调解，但双方未能达成一致协议。

本院认为：原告陈某某与被告胡某某于2013年5月19日达成的口头转让协议，因被告胡某某的欺诈行为，故该合同为可撤销合同。合同法上的欺诈行为，既包括一方故意制造虚假事实，诱使对方当事人作出错误的行为，也包括一方当事人故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示。从武汉市洪山区人民政府和平街五丰村村民委员会的证明来看，五丰村村民委员会召开过村民小组长会议和动员会，并由小组长通知到全体拆迁户，被告胡某某作为实际的经营者，不可能不知晓相关拆迁工作；从时间上来分析，2013年5月，被告胡某某将门面转让，8月初即被拆迁，可以推断出被告胡某某已知晓房屋即将被拆的事实，但其隐瞒此重要事实不告知原告陈某某，意图通过转让的方式转嫁因拆迁造成的损失，使原告陈某某出于错误的认识而与其订立合同，故该合同为可撤销合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权机构变更或者撤销。”本院对原告“撤销原告与被告胡某某的商铺转让合同”的诉求予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”首先，故被告胡某某应当向原告陈某某返还转让款242，000元；因原告陈某某无法向被告胡某某返还已取得的2013年5月至8月期间的租赁经营权，故应予以折价补偿，补偿标准按此期间占《租赁合同》约定的总租赁期间的比例计算，即：242，000元×（4个月÷（60-5）个月）＝17，600元；两项折抵，被告胡某某还应当向原告陈某某返还224，400元。但由于原告起诉后更改了诉请，将返回金额变更为17万元，因此对原告的该项诉求，本院依法予以支持。被告赵某为武汉市洪山区仁和路611号商铺的所有人，其与原告之间为租赁关系，而非转让关系，原告要求被告赵某返还转让款的诉请于法无据，对此本院不予支持。同时，被告赵某要求原告支付尚欠的水电费的请求与本案无关，被告赵某可另行起诉。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：

一、撤销原告陈某某与被告赵六平之间的转让旺谷公寓的协议；

二、被告赵六平于本判决生效之日起十日内返还原告陈某某转让费170，000元；

三、驳回的原告陈某某的其他诉讼请求。

本案案件受理费2，465元，由被告赵六平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07950104000*****；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。

审　判　长　杨洁

代理审判员　陈钢

人民陪审员　杨琴

二〇一四年十二月××日

书　记　员　余浪

合同纠纷