石家庄市桥西区人民法院

民事判决书

（2015）西民商初字第00376号

原告陶某联。

委托代理人田利锋，河北世纪联合律师事务所律师。

被告北京某某时代置业有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇冯村西100米。

法定代表人尚某亮，该公司董事长。

委托代理人李海峰、李静瑜，河北得正律师事务所律师。

被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司，住所地石家庄市裕华西路**号**排*号。

代表人景某宇，该分公司总经理。

委托代理人李海峰、李静瑜，河北得正律师事务所律师。

被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司，住所地石家庄市桥西区西二环南路**号省机械院南院主办楼*楼。

代表人王某亮，该分公司总经理。

委托代理人侯新华、王晓玢，河北侯凤梅律师事务所律师。

原告陶某联与被告北京某某时代置业有限公司及其石家庄第一分公司、石家庄分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告陶某联的委托代理人田利锋、被告北京某某时代置业有限公司及其石家庄第一分公司的共同委托代理人李静瑜、被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司的委托代理人侯新华、王晓玢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告陶某联诉称，原告经人介绍认识了北京某某时代置业有限公司北杜乐橙广场项目的负责人马宝玉，并于2011年2月25日与被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司签订房屋认购协议，原告认购了“西域国际”即现在的“乐橙商务广场项目”2号楼1单元10层的房产，建筑面积134平方米，单价3930元，原告为此首付房款248876元。2011年6月，马宝玉以总公司将该项目改由石家庄第一分公司开发为由，要求置换房屋认购协议，双方遂对合同及收款收据进行了置换。2012年3月28日，应马宝玉的要求，原告又重新与石家庄第一分公司签订了内部集资购房协议，确认原告认购石家庄第一分公司投资开发的《乐橙商务广场》3号楼10层1004、1005号房，建筑面积均为67平米，单价3930元，已付248876元。合同签订至今，被告拒不交房，且其所售房产没有预售许可证，被告的行为违反了法律强制性规定，为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、确认双方签订的内部集资购房协议无效；2、被告退还原告已付购房款248876元并赔偿损失505180元；3、三被告承担连带责任。

被告北京某某时代置业有限公司及其第一分公司共同辩称，1、马宝玉涉嫌刑事犯罪，本案应当按照先刑后民的原则中止审理。2、北京某某时代置业有限公司及其石家庄分公司、石家庄第一分公司均未收到过原告交付的购房款项，因此不应承担返还责任。3、合同应为无效，原告本身存在过错，原告主张的损失没有依据。

被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司辩称，石家庄分公司没有与原告签订过协议，没有收取过购房款，原告的起诉没有依据。

经审理查明，2012年3月28日，原告与被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司签订内部集资购房协议一份，原告据此购买了被告开发的乐橙商务广场3号楼10层1004、1005室的房产。根据协议约定，该房产面积均为67平方米，单价为3930元，总价款为526620元，原告已付248876元，石家庄第一分公司应于2013年12月31日前向原告交付房产。合同签订当日，石家庄第一分公司向原告出具金额为248876元的收款收据一张，该款项原告实际于2011年2月25日转入了马宝玉的个人账户。乐橙商务广场项目现已实际建成，但该项目至今未能取得预售许可证明。

另查明，2010年9月北京某某时代置业有限公司及其石家庄第一分公司共同任命马宝玉为石家庄第一分公司经理，全权负责北杜村商贸中心工程（现乐橙商务广场）的开发及项目的一切相关事宜。此后，因合作发生分歧，马宝玉于2011年从第一分公司离职。

以上事实，有原、被告陈述，内部集资购房协议、收款收据、转款凭证、（2013）石民三初字第00297号民事判决等证据所证实，足以认定。

原告所称其于2011年2月25日与被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司签订过房屋认购协议及2011年6月换签过协议的事实，被告均不予认可，原告也无法提供上述协议的证据原件，故本院不予认定。

被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司所称其就马宝玉涉嫌诈骗案已向公安机关报案，公安机关已立案侦查的事实，原告不予认可，第一分公司也未能向本院提交相应证据，故本院不予认定。

本院认为，原告与被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司签订的内部集资购房协议虽系双方当事人的真实意思表示，但由于乐橙商务广场项目至今未能取得商品房预售许可证明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该购房协议依法应当被认定为无效，因无效合同取得的财产，应当予以返还。被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司除应当依法向原告陶某联返还购房款248876元外，还应向原告赔偿相应的损失。原告关于其损失应当以同地段房屋价格升值为标准计算的主张，三被告均不予认可，由于原告在签订合同时对其所购房产没有预售许可证明的事实应为明知，其自身存在过错，加之该房产至今手续不全，仍处于违法状态的原因，本院对原告的该主张不予支持。综合考虑原、被告在本案中的过错程度，本院酌定北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司应当向原告赔偿占用款项期间的利息损失，利息标准以中国人民银行规定的同期贷款利率的两倍计付。北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司作为被告北京某某时代置业有限公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任应当由总公司承担，故其应与石家庄第一分公司对上述债务承担共同清偿责任。原告要求被告北京某某时代置业有限公司石家庄分公司承担责任的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：

一、原告陶某联与被告北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司于2012年3月28日签订的《内部集资购房协议》无效；

二、被告北京某某时代置业有限公司、北京某某时代置业有限公司石家庄第一分公司于本判决生效之日起十日内共同向原告陶某联退还购房款248876元及利息（利息自2011年2月25日起，至本判决生效之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的两倍计付）；

三、驳回原告陶某联的其他诉讼请求。

被告如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费11049元，由被告北京某某时代置业有限公司及其石家庄第一分公司共同负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费专户，账号：62***47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

审　判　员　马　冰

代理审判员　辛　毅

人民陪审员　李海红

二〇一五年十二月二十三日

书　记　员　侯辉玲

房屋买卖合同纠纷