江苏省宜兴市人民法院

民事判决书

（2014）宜徐民初字第0048号

原告吴某某。

委托代理人勇亚成（受吴某某的特别授权委托），江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。

委托代理人吴庆（受吴某某的特别授权委托），江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。

被告潘某某。

被告蒋某某。

委托代理人祝某（受潘某某、蒋某某的共同特别授权委托）。

原告吴某某与被告潘某某、蒋某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年1月23日受理后，依法由审判员何雪锋适用简易程序，于2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告吴某某的委托代理人勇亚成、吴庆，被告潘某某、蒋某某及其委托代理人祝某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告吴某某诉称，2005年9月2日，原被告双方就新街街道丰泽苑11幢22-202室的房屋及40号车库（房屋面积为114.5平米、车库13平米）签订了一份“房产买卖协议”，双方约定房屋及车库的总价为238000元，其于签订合同当日向潘某某支付了预付款100000元，并于2006年2月5日支付了剩余房款138000元，以上共计238000元。潘某某、蒋某某于2006年交付了该房屋及车库，其接收该房屋后已连续使用居住了7、8年。潘某某、蒋某某就该房屋办理了房屋所有权证（权证号为10××31）、国有土地使用权证（土地证号201145600***）。现其多次要求潘某某、蒋某某协助办理过户手续，但潘某某、蒋某某置之不理。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求：1、依法确认原被告之间的房屋买卖合同有效，并由潘某某、蒋某某承担违约金30000元；2、判令潘某某、蒋某某协助其办理新街街道丰泽苑22号202室房屋所有权、国有土地使用权的过户变更登记手续（房产证号10××31、土地证号201145600***）；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。

被告潘某某、蒋某某辩称，双方于2005年9月2日签订了房产买卖协议，协议中约定潘某某将丰泽苑9幢202室建筑面积为114.5平方（车库面积为13平方），合同中约定该房屋成交总价23.8万元，未对车库价格进行约定，本协议所涉房价不包含车库，至今吴某某未支付车库房款；2014年2月25日潘某某依据合同第七条的约定通过邮政特快专递EMS向吴某某寄送了解除房产买卖协议的通知书，同时通知吴某某到其处或向潘某某提供有效银行账号，吴某某已经于2014年2月25日当日收到该通知书，双方签订的房产买卖协议已经解除，请求驳回吴某某所有诉讼请求。

经审理查明，2005年9月2日，潘某某与吴某某签订《房产买卖协议》一份，约定由潘某某将座落于宜兴市丰泽园9幢202的房屋（建筑面积为114.5㎡，车库13㎡）出卖给吴某某，潘某某就出售房屋的质量、附属设施和使用等情况说明如下：潘某某将9幢202室及40号车库（13㎡）附属设施一并出售给吴某某，包括房屋产权证及土地权证，如在领产权证面积有误差在2平方内双方互不清算，如超出2平方外，以实际平方结算；吴某某自愿购买上述房屋，双方商议房屋成交总价及付款方式为：双方商议房屋成交总价为238000元，合同签约时付100000元，余款在年底钥匙交付时一次性付清138000元；潘某某应当将房产交付给吴某某，房屋移交该建筑物范围内的土地使用权一并转移给吴某某；双方应共同到宜兴市房地产交易所办理产权过户手续，吴某某承担应缴纳的税费及各项费用；若潘某某不能按协议规定期限交付房产或吴某某不能按规定期限交付款，逾期一日，则由违约一方向对方支付30000元违约金；合同第七条：双方达成协议后，若吴某某悔约，应书面告知潘某某，潘某某应在十日内将吴某某的已付购房款（不计利息）返还给吴某某，但吴某某应同时支付违约金30000元，若潘某某悔约，应书面告知吴某某，并在十日内将已付购房款返还给吴某某，同时支付违约金30000元给吴某某。

协议签订当日，吴某某向潘某某支付了房款100000元，2006年2月5日，吴某某再次向潘某某支付房款138000元。

至2011年3月16日，潘某某、蒋某某就争议房屋取得了产权登记及土地登记，该房屋的坐落为新街街道丰泽苑22号202室，登记的所有权人潘某某，共有人为蒋某某。潘某某与蒋某某系夫妻关系。

吴某某为主张本案诉讼请求，于2014年1月22日将潘某某、蒋某某诉至本院。案件审理过程中，潘某某在2014年2月25日，以邮政特快专递的方式向吴某某邮寄了解除房产买卖协议的通知一份，告知吴某某根据双方房屋买卖协议第七条的规定，解除2005年9月2日的房屋买卖协议，并要求向吴某某退回协议约定的相关款项。

上述事实，有房屋买卖协议、收条两份、房屋权属证明，土地使用权登记情况表，解除房产买卖协议通知、EMS邮件详情单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。

审理中，双方当事人存在如下争议焦点：

一、双方协议中确定的238000元房款中是否包含40号车库的价款在内？

吴某某表示，23.8万元的房价款包括114.5平方的房屋及13平方的车库在内，房屋和车库总房款是23.8万元。

潘某某、蒋某某表示，合同中未对车库价格进行约定，本案所涉房产的房价不包含车库的价款，且吴某某至今未向其支付车库价款。

二、双方买卖协议的房屋及车库是否已经交付？

吴某某表示，合同明确先交钥匙再付款，潘某某收到钱就表明房屋已经交付；争议房屋及车库在2006年2月5日其第二次付款时就交付了，目前由其出租，吴某某并就其主张向本院提供了与他人在2006年、2008年、2013年签订的出租本案争议房屋的租房协议。

潘某某、蒋某某对吴某某提供的租房协议不认可，并表示从未将争议房屋及车库的钥匙交付给吴某某，吴某某也不住在那里，其也不清楚是谁在使用房屋及车库；因车库的价款在合同中未明确，故不认可别人在用车库就代表车库已经出卖给吴某某。

3、潘某某、蒋某某是否享有合同的单方解除权？

潘某某、蒋某某表示，合同第七条是双方约定的合同任意解除权，该约定合法有效，只要其没有完成合同最重要义务即协助房屋过户的情况下，其可以行使约定的任意解除权。

吴某某对此表示，该合同条款仅是针对违约责任的约定，而非约定当事人享有任意解除合同的权利；即使该条款是任意解除权的约定，双方合同也已履行，交易行为已完成，协助过户仅是后合同义务或附随义务，在合同已履行的情况下，潘某某、蒋某某也不再享有解除权。

本院认为，原告吴某某与被告潘某某在2005年9月2日签订的房产买卖协议系双方真实意思表示，2011年3月16日，争议房屋已办理了所有权登记，具备转让给买受人吴某某的条件，故吴某某与潘某某于2005年9月2日签订的房屋买卖协议合法有效，受法律保护，双方当事人均应严格按照协议约定履行义务。

关于争议焦点一，本院认为，根据合同约定，潘某某明确表示将9幢202室及40号车库（13㎡）附属设施一并出售给吴某某、同时合同对房屋价格的记载为“双方商议房屋成交总价为238000元”，由此可确定，双方交易标的物为争议的202室房屋及40号车库，238000元系房屋及车库的总价款，潘某某、蒋某某对238000元中不包括车库的抗辩主张，也未提供证据，因此潘某某、蒋某某的抗辩意见本院不予支持。

关于争议焦点二，本院认为，按双方合同约定，吴某某支付100000元预付款后，余款138000元在年底钥匙交付时一次性付清，现吴某某已按合同约定付清了全部房款，按常理，吴某某不可能在未取得钥匙时付清房款；潘某某、蒋某某表示房屋及车库均未交付，但却对目前房屋及车库的使用情况表示不清楚，此陈述不符合常理，吴某某就房屋由其占有、使用提供了租房协议，潘某某、蒋某某虽有异议，但未能举证否定，故本院确认租房协议的证明力，应认定争议房屋现由吴某某出租。综上，本院认定争议房屋及车库在吴某某付清房款后已经交付给吴某某，且由吴某某使用至今。

关于争议焦点三，本院认为，潘某某、蒋某某享有约定解除权的理由不成立。首先，约定解除权是指当事人双方在合同中约定，在合同成立以后，未履行或未完全履行之前，由当事人一方在出现某种情况后通过行使解除权，使合同关系消灭。本案中，争议房屋、车库及价款均已在2006年支付，只有过户登记手续因在2011年3月才具备办理条件而一直未能办理，因此在合同主要义务已经履行完毕的情况下，再由潘某某、蒋某某行使解除权，不符合约定解除权行使的规定。另外，从双方约定的内容看，双方只是约定了已付购房款及违约金的处理，并没有约定已交付房屋的处理，说明双方当事人对违约的允许只在房屋交付之前，如果双方当事人同意在房屋交付之后还可解除合同，则必然有交付房屋的处理约定。第二，本案房屋买卖协议第七条的约定，是对违约责任的约定而不是对解除权的约定。在该条款中，双方当事人并没有约定合同解除的条件，只是规定了双方在违约的情况下应承担的后果，这是对违约责任的约定，而不符合我国合同法对约定解除权的规定。第三、在约定的房款已经付清、房屋已经交付近8年的情形下，允许当事人任意解除合同也不符合我国合同法维护交易安全与交易稳定性的立法目的。

综上，本院确认本案所涉房屋买卖协议合法有效，潘某某、蒋某某主张合同已解除，因不符合法律规定，吴某某也不同意，故本院不予采纳，现吴某某要求潘某某、蒋某某办理争议房屋过户登记的请求于法有据，本院应予支持。潘某某以解除合同的行为表明了其不愿履行房屋协助过户手续，故其构成违约，但双方未就潘某某迟延履行过户登记手续应承担何种违约责任作出约定，故吴某某并要求潘某某、蒋某某承担违约金30000元的主张无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：

一、原告吴某某与潘某某在2005年9月2日签订的房屋买卖协议合法有效。

二、被告潘某某、蒋某某于本判决发生法律效力之日起10日内协助办理将宜兴市新街街道丰泽苑22号202室房屋所有权证（房屋所有权号10××31）、土地使用权证（土地证号201145600***）过户到原告吴某某名下的手续，过户费用由吴某某负担。

三、驳回吴某某的其他诉讼请求。

本案诉讼费4145元，其中案件受理费减半收取2435元，财产保全费1710元，由吴某某负担464元，由潘某某、蒋某某负担3681元。潘某某、蒋某某应承担部分诉讼费已由吴某某垫付，潘某某、蒋某某于本判决发生法律效力之日起十日内将此款直接支付给吴某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行；账号：11×××05）。

审判员　何雪锋

二〇一四年四月十六日

书记员　邵　珏

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