南京市江宁区人民法院

民事判决书

（2013）江宁开民初字第993号

原告朱某晶，女，19**年**月**日生，汉族。

被告程某飞，男，19**年**月*日生，汉族。

委托代理人张庆，江苏宁通律师事务所律师。

原告朱某晶与被告程某飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年11月4日立案受理后，依法由审判员陈丽萍适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某晶、被告程某飞的委托代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告朱某晶诉称：2013年4月30日，其与被告程某飞签订房屋租赁合同，被告将位于南京市江宁区庄排路**号*幢***室房屋出租给其居住使用。合同签订后，其向被告支付房屋租金22000元及押金3000元。待其入住时，其发现被告将房屋违章改建（将阳台改建成卫生间），且改建工程质量存在严重瑕疵，致使排水出现严重的渗漏现象，导致房屋根本无法居住，合同目的无法实现。其不得已与被告协商，双方解除合同。合同解除后，被告仅在2013年10月返还其租金18000元，剩余4000元租金及3000元押金扣留至今未返还。其因签订租赁合同向南京我爱我家房屋租赁置换有限公司支付中介费700元，其后搬家所花费用及误工损失2000多元，故其因被告原因造成损失共计3000元。现诉至法院，请求判令被告：1、返还租金4000元、押金3000元；2、赔偿其损失3000元。

被告程某飞辩称：原告在承租该房屋前曾到该房屋内查看房屋的结构、装修及设施情况，在对承租房情况有了解的基础上才与其签订房屋租赁合同，该合同第二条明确约定常住人数在6人以内，且原告也表示承租该房给女员工作宿舍用，但原告在租赁期间，实际安排13名男性员工入住承租房，对淋浴设施使用不当导致卫生间地面积水，因没有及时清理致4楼业主房屋受损，现其正与4楼业主商谈赔偿事宜，根据租赁合同的约定，该部分损失应由原告赔偿。原告是到2013年6月8日才交房屋钥匙，原告应承担2013年5月5日至6月8日期间的租金2267元。该租赁合同的解除系原告违约行为而非被告行为所致，该房屋至今未有人承租，原告应赔偿其损失：中介费1000元、房屋闲置期间的租金损失2000元、4楼业主房屋损失，其留置了原告租金4000元，押金3000元，是对前述损失的赔偿及租金的承担的自助行为，不应返还给原告。其没有违约行为，故不应赔偿原告的所谓损失。综上，请求驳回原告朱某晶的诉讼请求。

经审理查明：2013年4月30日，原告朱某晶与被告程某飞通过南京我爱我家房屋租赁置换有限公司介绍就位于南京市江宁区庄排路55号1幢504室房屋的租赁签订房屋租赁合同一份。双方约定，由被告将该房屋出租给原告使用，租期自2013年5月10日至2014年5月9日；原告向被告承诺租赁该房屋作为居住使用，常住人数在6人以内；月租金为2000元，订立本协议时，被告一次性交纳押金3000元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及原告应承担有关费用的担保，租赁期满后，如原告使用没有造成房屋或设施的损坏，且不欠有关费用，则被告全额退还押金；原告向南京我爱我家房屋租赁置换有限公司支付服务费700元，被告支付服务费1000元；在租赁期内，被告应保证出租房屋的使用安全，原告应爱护并合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因原告使用不当造成房屋或设施损坏的，原告应立即负责修复；在租赁期内，原告有下列行为之一的，被告有权终止合同，收回该房屋，由此造成被告损失的，原告应予以赔偿：未经被告书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的、未经被告书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋的、擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法活动的、逾期支付租金累计十天以上的；合同签订后，原告未经被告同意，中途擅自退租的，原告应按月租金的两倍向被告支付违约金，若支付的违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿；原告无论任何原因退租，则被告根据原告实际居住天数计算租金，并将剩余租金（如有）返还，如因原告违约，被告有权将剩余租金优先抵作违约金、滞纳金，违约金、滞纳金按本合同相关条款执行等。合同订立后，原告交纳了押金3000元，被告按约将房屋交给原告使用，原告亦按约预交租金22000元。原告的员工于2013年5月10日入住，人数是12个人，后因该房屋卫生间渗水到楼下404室，双方协商一致同意解除房屋租赁合同，原告于2013年5月28日搬出，于2013年6月8日将该房屋钥匙交给南京我爱我家房屋租赁置换有限公司。庭审中，双方认可原告实际租赁房屋至2013年6月8日，租金为2276元。

另查明：出租该房屋前，被告已将该房屋北阳台改建为淋浴房。审理中被告称其卫生间渗水至楼下404室，系因原告的员工不当使用行为所致，被告并要求原告赔偿其如下损失：中介费1000元、房屋闲置期间的租金损失2000元、4楼业主房屋损失，并称其留置了原告租金4000元、押金3000元，是对前述损失的赔偿及租金的承担的自助行为，不应返还给原告。原告对此不予认可，被告对此未提供证据。

上述事实有租赁合同、收据、照片及当事人陈述等证据材料证实。

本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告朱某晶与被告程某飞之间签订的租赁合同已经双方协商一致予以解除，双方亦认可原告实际租赁至2013年6月8日，原告同意支付该期间的租金2267元，虽然原、被告双方在合同中约定了原告的责任，但原告在租赁该房屋期间并未作出按合同约定需承担责任的行为，亦未造成房屋或设施的损失，且不欠相关费用，故被告应将其预收的租金在扣除原告应交的租金后返还给原告，被告预收的押金3000元亦应返还给原告。原告另要求被告赔偿其损失3000元，原告未提供证据证实，且原告主张卫生间渗水致不能正常使用，但卫生间渗水可以要求被告维修或自行维修要求被告承担费用，不构成合同解除的条件，本院依法不予认定。被告称其卫生间渗水系原告的员工不当使用所致，要求原告赔偿其损失，并认为可从其留置的原告的租金及押金扣除，原告对此不认可，被告亦未提供证据证实，故本院对此不予认定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：

一、被告程某飞于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告朱某晶租金1733元、押金3000元，合计4733元。

二、驳回原告朱某晶的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取75元，由原告朱某晶负担40元，被告程某飞负担35元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。

审　判　员　陈丽萍

二〇一三年十二月五日

见习书记员　王　萌

房屋租赁合同纠纷