河南省郑州高新技术产业开发区人民法院

民事判决书

（2014）开民初字第6910号

原告周某英。

委托代理人吕素萍，河南经东律师事务所律师。

被告孙某六。

委托代理人孟艳峰，郑州市法律援助中心律师。

原告周某英诉被告孙某六房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员秦海伟依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周某英及委托代理人吕素萍，被告孙某六及委托代理人孟艳峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2013年9月1日，原被告签订房屋租赁协议一份，协议约定：原告将其承租的杨兑桥村*号楼地下室其中一套转租给被告使用，租赁期限自2013年9月1日至2014年9月1日；承租期内，被告未经原告许可不得再将承租房屋转租给他人。后原告发现被告擅自将房屋转租给他人，针对该违约行为，原告在合同履行期限届满前，按协议约定向被告发出合同到期不再续签的律师函。被告收到律师函至今仍拒绝履行终止合同后的交接手续。故原告请求：1.判令被告返还双方于2013年9月1日签订房屋租赁协议所涉租赁房屋给原告，并办理交接手续；2.判令被告支付因无效转租合同所得的收益4844元；3.判令被告支付自2014年9月1日至房屋返还之日的房屋使用费，暂计算至开庭之日1500元，（租赁标准为每月900元）；4.本案诉讼费由被告承担。

被告辩称，原被告所租赁房屋使用权系杨兑桥村享有分房待遇全体汉民共同享有，原告擅自将该村70平米地下室出租给被告，未经房屋使用权人同意，原被告之间的租赁协议应该是无效的。事实上，被告按期将该房屋租金直接支付给全体房屋使用权人所指定的人员。被告不存在拖欠任何租金，该房屋与原告无关，请求驳回原告诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求提交如下证据材料：第一组证据：原告与杨兑桥村委所签订的租赁合同一份，证明1、该房屋属于杨兑桥村所有的安置房，该合同由原被告所属村小组组长代表村委签订，本合同合法有效。该合同在杨兑桥村委也有备案一份。2、合同生效后，原告周某英享有杨兑桥村*号楼地下室280平方米的房屋承租权，根据合同约定，并不限制原告周某英在承包期限内转租，原告享有转租权。第二组证据：原告与被告所签的租赁协议一份，证明：1.2013年9月1日，原告将其中一间房屋与被告签订租赁协议，期限为2013年9月1日至2014年9月1日，租金为一年2500元。原被告约定未经原告许可不得转租，否则应当赔偿原告损失。2.合同期限已经届满，被告除承担违约责任外，还应当支付逾期交房使用费。第三组证据：律师函复印件、邮寄单、网上打印被告签收单一份，证明被告违反合同约定，擅自转租，原告要求被告返还房屋，赔偿损失。

被告质证称，对第一组证据：1.对证据真实性有异议，因甲方未到庭，其所签名真实性无法核实，另外该租赁合同并未加盖杨兑桥村所属的村委会公章，也没有证据显示甲方系杨兑桥村村委小组组长以及村委所出具的委托。2.该证据内容虽然没有限制原告在承租期内可以转租，但是不足以证明原告享有转租权。对第二组证据：对该组证据真实性无异议，对证明内容有异议，被告认为：1.原被告所签订的房屋租赁协议，该协议是2013年9月1日签订的，原告对该租赁房屋没有权利出租，该租赁协议也未经房屋权利人认可，应当是无效的。被告在签订该协议后确实一直使用该房屋，但均按期将房屋租金支付给房屋权利人，事实上原被告在该租赁协议无效后，被告与房屋权利人形成了事实上的租赁关系。对第三组证据：对该组证据中的律师函真实性有异议，因为该律师函没有加盖律所公章。对邮寄单及签收单真实性无异议。但不能证明被告存在违约行为，因为原被告之间并不存在租赁关系。

经审查，被告对第二组证据真实性无异议，本院予以采信。对第一组证据关于被告辩称无法证明甲方的身份，也没有村委公章的主张，本院认为，被告没有提供证据来证明其主张，且该合同甲方也持有一份，可以证明其真实性，本院予以采信。对第三组证据，原告曾经向被告发过律师函，被告签收，可以证明被告存在违约行为，故第三组证据本院予以采信。

被告未提交证据。

根据原告的举证、被告的质证，庭审查证，本院确认如下事实：2013年9月15日，原告与杨兑桥村孙建立签订了租赁合同，由原告承租杨兑桥村所有的地下室，租期为5年，租金每年一万元。原告与被告孙某六签订了房屋租赁协议，将其中的一部分房屋租给被告孙某六，并约定房屋的租赁期限为2013年9月1日至2014年9月1日，租金为每年2500元，且未经原告许可，被告不得将房屋转租出去。房屋到期后，被告未将房屋返还给原告，并在租赁期间未经原告许可将房屋转租出去。

本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告没有提供证据证明原告与杨兑桥村孙建立签订的合同是无效合同，在合同有效的情况下，原告享有承租权与转租权。原被告之间签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，原告依约将房屋租给被告，房屋到期后，被告未按合同约定归还房屋，且租赁期间未经原告许可将房屋转租出去，构成违约，应当向原告赔偿损失。故原告要求被告返还房屋，办理交接手续，并支付自2014年9月1日至房屋返还之日的房屋使用费，暂计算至开庭之日1500元（租赁标准为每月900元）的诉请本院予以支持。关于原告要求被告支付因无效转租合同所得的收益4844元的诉请，原告未提供证据来证明其主张，故此项诉请本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告孙某六于本判决生效后十日内将涉案房屋返还给原告周某英，并办理交接手续。

二、被告孙某六于本判决生效后十日内支付给原告周某英一千五百元。

三、驳回原告周某英其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费五十元，减半收取二十五元，由被告孙某六负担。

如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

代理审判员　秦海伟

二〇一四年十二月十七日

书　记　员　吴润晓

房屋租赁合同纠纷