上海市奉贤区人民法院

民事判决书

（2015）奉民三（民）初字第4780号

原告黄某某，女，19**年**月**日生，汉族，户籍地江苏省如皋市。

原告高某某，男，19**年**月**日生，汉族，户籍地湖北省鄂州市。

两原告共同委托代理人张天宇，上海徐卫红律师事务所律师。

两原告共同委托代理人吴忠革，上海徐卫红律师事务所律师。

被告上海某某房地产有限公司，住所地上海市奉贤区。

法定代表人王某某，总经理。

委托代理人曾某某，男。

第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行，住所地上海市杨浦区。

负责人沈某某，行长。

委托代理人彭筱剑，上海市中大律师事务所律师。

委托代理人朱佳颖，上海市中大律师事务所律师。

原告黄某某、高某某与被告上海某某房地产有限公司、第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行商品房预售合同、按揭贷款合同纠纷一案，本院于2015年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月17日公开开庭进行了审理。原告黄某某、高某某的委托代理人吴忠革、被告上海某某房地产有限公司的委托代理人曾某某、第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行的委托代理人彭筱剑均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。

原告黄某某、高某某诉称，原、被告于2014年6月28日签订《上海市商品房预售合同》。合同约定原告向被告购买位于上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号1401室房屋。原告支付全部房款人民币（下同）1，348，834元。合同第十条约定，被告承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），原告有权单方面解除本合同。现被告未按约办理大产证，原告遂诉至法院，要求判令：1、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还原告购房款448，834元及原告已向第三人归还的贷款本金8，909.04元、贷款利息45，921.46元；3、解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，由被告将原告尚未偿还的贷款金额直接支付给第三人；4、被告支付原告以448，834元为本金，自2014年6月1日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息；5、被告支付原告赔偿金13，488.34元。庭审中，原告变更诉讼请求4为：被告分别支付原告以248，834元为本金，自2014年7月6日起至判决生效日止，以200，000元为本金，自2015年1月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息。

原告黄某某、高某某针对其诉请提供并当庭出示了下列证据：

1、上海市商品房预售合同一份，旨在证明双方的买卖合同关系，并约定了相关的违约责任；

2、购房发票，旨在证明原告已支付全部购房款的事实；

3、个人购房借款及担保合同，旨在证明原告与第三人之间存在借款并由被告担保的事实；

4、上海市房地产登记薄，旨在证明被告没有按约在规定时间内取得大产证的事实；

5、律师函，旨在证明原告向被告发过律师函要求解除合同并返还购房款等的事实。

被告上海某某房地产有限公司辩称，同意解除上海市商品房预售合同，并返还原告购房款448，834元及按中国人民银行同期存款利率计算的利息。同意支付原告已归还的贷款本金8，909.04元，但不同意支付原告已向银行支付的贷款利息，只愿意以8，909.04元为本金，按存款利率计算的利息。关于总房价款1%的赔偿金，认为和原告主张的利息系重复计算，不同意支付。

被告上海某某房地产有限公司针对其辩称提供并当庭出示了上海市新建住宅交付使用许可证，旨在证明被告延期交付房屋的事实。

第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行述称，要求继续履行个人购房借款担保合同，若最后法院判决解除的话，原告必须还清剩余贷款本金及利息，并由被告承担连带保证责任。

第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行针对其述称提供并当庭出示了原告还款明细清单，旨在证明原告贷款的金额及按期还款的事实。

经庭审质证，原、被告及第三人对相对方提供的证据均无异议，本院予以确认。

基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实，2014年6月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号14层1401室，暂测建筑面积为121.67平方米，总房价款暂定为1，348，834元。合同约定，甲方承诺在2015年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除本合同。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的1.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十条约定，按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。

嗣后，原告以现金方式共支付购房款448，834元，并于2014年11月27日，作为借款人与第三人（贷款人）、被告（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额为900，000元，贷款期限360个月，从2014年11月27日起至2044年11月27日止，贷款用于购买坐落于上海市奉贤区兰博路XXX弄XXX号XXX层XXX室，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保，被告作为保证人为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。嗣后，第三人将贷款金额划入被告账户。被告分别于2014年7月5日、2015年1月19日向原告出具金额为248，834元、1，100，000元的销售不动产统一发票两份。2015年8月14日，因被告未按约取得大产证，原告邮寄信函要求与被告解除合同，被告于同年8月21日收悉。原告遂涉讼。

庭审中，原、被告及第三人确认，2015年2月8日至2015年11月8日，原告共支付第三人贷款本金8，909.04元、贷款利息45，921.46元。

另查明，涉案商品房被告未交付给原告。

本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。被告作为涉案房产的开发商，按约取得大产证系其基本的合同义务，现被告未能按约于2015年7月31日前取得涉案房屋的大产证，显已违约，原告据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。被告现确认于2015年8月21日收到原告邮寄的关于解除合同的律师函，故本院确认原、被告之间的《上海市商品房预售合同》于2015年8月21日解除。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故现原告要求解除与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告应将原告支付的购房款返还给原告，并赔偿原告因此所产生的损失。因此，原告要求被告返还已付购房首付款448，834元及原告已向第三人归还的贷款本金，并赔偿首付款的利息损失及原告已向第三人归还的贷款利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付总房款1%的赔偿金，本院认为合同所约定解除合同违约金，主要为填补守约方损失，兼具惩罚性。现原告的实际损失，高于合同解除违约金，为填补原告实际损失，本院以原告实际产生损失进行调整，但该损失不包括因原告自身逾期还款等所扩大产生罚息等损失，对原告的该主张，本院不予支持。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故原告要求被告向第三人返还剩余贷款的请求，本院予以支持，对第三人要求原告承担返还责任，被告承担连带清偿责任的主张，本院不予采信。被告清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应及时涤除涉案商品房上的抵押登记。

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：

一、确认原告黄某某、高某某与被告上海某某房地产有限公司于2014年6月28日签订的《上海市商品房预售合同》已于2015年8月21日解除；

二、解除原告黄某某、高某某与第三人某某银行股份有限公司上海创智天地支行、被告上海某某房地产有限公司于2014年11月27日签订的《个人购房借款及担保合同》；

三、被告上海某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告黄某某、高某某购房款人民币448，834元、及自2015年2月8日起至本判决生效之日止，原告黄某某、高某某已向某某银行股份有限公司上海创智天地支行归还的贷款本金（以某某银行股份有限公司上海创智天地支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；

四、被告上海某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄某某、高某某以248，834元为本金，自2014年7月6日起至判决生效日止，以200，000元为本金，自2015年1月19日起至判决生效日止，按中国人民银行同期存款利率计算的利息、及自2015年2月8日起至本判决生效之日止，原告黄某某、高某某已向某某银行股份有限公司上海创智天地支行归还的贷款利息（以某某银行股份有限公司上海创智天地支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；

五、被告上海某某房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向某某银行股份有限公司上海创智天地支行偿还原告黄某某、高某某自本判决生效之日起就《个人购房借款及担保合同》剩余的贷款（以某某银行股份有限公司上海创智天地支行出具的还款明细清单为准）。自被告上海某某房地产有限公司清偿上述贷款之日起七日内，某某银行股份有限公司上海创智天地支行办理上海市奉贤区兰博路3069弄《佳源奉城名都》3号14层1401室房屋上抵押登记的涤除手续；

六、驳回原告黄某某、高某某的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币8，971元，减半收取计4，485.5元，由被告上海某某房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　裴孙英

二〇一五年十一月二十五日

书记员　沈　严

合同纠纷  商品房预售