上海市松江区人民法院

民事判决书

（2014）松民三（民）初字第613号

原告上海某某智能科技有限公司。

法定代表人沈某某。

委托代理人曾大鹏，上海磊天律师事务所律师。

委托代理人潘亮，上海磊天律师事务所律师。

被告上海某某光电科技有限公司。

法定代表人陈某。

委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。

委托代理人陈哲，上海市长江律师事务所律师。

原告上海某某智能科技有限公司与被告上海某某光电科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月16日立案受理后，依法适用简易程序。在审理过程中，发现案情复杂，故于2014年5月15日转为普通程序审理。原告上海某某智能科技有限公司的委托代理人潘亮，被告上海某某光电科技有限公司的委托代理人顾叶青、陈哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某某智能科技有限公司诉称：2011年9月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》一份，约定：被告承租原告所拥有的上海市小昆山镇光华路XXX号第2幢厂房；租赁面积为8,835.98平方米；租金标准为每天0.60元/平方米；第一年租金应于合同签订后一周内支付完毕，第二、三年租金在每年的10月16日前支付；被告逾期支付费用的，应按同期贷款利率的1.5倍向原告支付滞纳金；被告存在损坏物业、存放危险物品、逾期2个月支付租金等情形时，原告有权解除合同；因被告违约导致合同解除或终止的，原告有权即日收回房屋，并要求被告按两个月的租金标准支付违约金。合同履行过程中，被告存在严重的逾期支付租金情形，且发生因存放危险化学品导致租赁物发生火灾。为此，原告发函催讨租金并就火灾事件进行沟通，其后，原告于2013年8月27日向被告发出《律师函》，解除双方签订的《厂房租赁合同》。原告请求法院判令：1、确认原、被告于2011年9月16日签订的厂房租赁合同于2013年8月28日解除，被告向原告返还该厂房；2、被告按照0.90元/平方米/日的标准支付自2013年8月29日起至实际返还厂房之日止的的使用费（扣除被告已支付的部分）；3、被告按0.025%每日的标准向原告支付逾期支付租金及使用费的滞纳金61,078.71元，并按此标准计算至实际清偿使用费为止；4、被告支付原告两个月租金标准的违约金322,513.27元。

被告上海某某光电科技有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：1、原告发函时尚不具备合同解除的条件，其要求单方面解除合同缺乏事实和法律依据，不能成立。2、虽然被告有逾期支付租金的情况，但是原告也有存在违约在先的情况，即没有按照合同约定提供被告租金的发票。被告之所以不能支付租金是因为发生过重大的火灾，遭受了企业的停产，在此期间被告也陆续向原告支付了租金。截止至2月28日的时候已经支付完毕，虽然被告有延期支付租金的情况的，但是相对于整个年租金，不应成为解除的理由。3、原告提出使用费的标准没有合同依据，而且合同未解除，应该按照原合同履行。4、即使要支付滞纳金的话，那么滞纳金的标准过高，被告也仅同意按照银行贷款利息计算。5、因为不存在违约，所以不同意支付违约金。

经审理查明：2011年9月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》乙方，约定被告租赁原告位于小昆山镇光华路351#第2幢厂房（以下简称该房屋），总计建筑面积为8,835.98平方米；2011年9月16日至2011年11月15日为免租期；租赁期10年，自2011年11月16日起至2021年11月15日止；租赁期届满后，被告应于租赁期届之日起15日内撤离该房屋并将房屋返还原告；第1年租金每日每平方米0.60元，年租金1,935,079.62元，第4年起租金在前一年的租金基础上年递增6%，原告应开具正式发票；租金实行先付后用的方式支付，前2年每年支付一次，第1年的租金于合同签订后一周内支付完毕，第2、3年租金在每年的10月16日前支付，之后的租金每3个月支付一次，每次提前3个月支付下3个月的租金；正常使用下，非因被告的责任，房屋维修应由原告负责，若被告责任则由被告负责修缮及赔偿；租赁期间，被告损坏物业在原告提出的合理期限内仍未修复的、存放危险物品、逾期2个月支付租金的，原告有权解除合同，收回该房屋；租赁期间，被告违约导致合同解除的，原告有权即日收回该房屋并要求被告按照2个月的租金支付违约金；被告逾期交纳合同约定的费用，逾期则应按同期贷款利率的1.5倍向原告支付滞纳金；租赁合同终止的，被告应如期交还该房屋，逾期归还，每逾期一日应向原告支付日租金1.5倍的房屋使用费。该合同另对其他有关租赁事宜作了相应的约定。

租赁合同签订后，原告将租赁物交付被告，被告支付了租金，但第二年度租金存在延迟支付的情形，原告未向被告开具租赁发票。2012年9月26日，被告以银行汇款方式支付原告租金1,000,000元并给付原告到期日为2013年3月17日、金额为600,000元的银行承兑汇票。被告分别于2013年6月19日支付100,000元、7月3日支付200,000元、7月5日支付200,000元、7月15日支付500,000元、10月24日支付700,000元，2014年1月28日支付200,000元、2月28日支付210,000元。

2013年5月14日，该房屋发生火灾，过火面积约1,000平方米，被告的化学原料、流水线等受损，原告的办公区域及厂房局部受烟熏。起火原因无法排除化学危险品发生反应导致火灾。2013年5月23日，上海市松江区公安消防支队出具火灾事故认定书。

2013年7月25日，原告向被告发出律师函，要求被告于2013年8月15日前向原告承诺：不再发生火灾及其他安全事故，拆除违章建筑；结清欠付的租金并保证今后足额支付；按照原告的要求开展修复工作。

2013年8月1日，被告回函原告，承诺杜绝发生火灾或其他安全事故，解决遗留问题；确保租金足额支付；积极和原告一起完成厂房修复。

2013年8月27日，原告向被告发函要求解除合同、被告于2013年9月15日前搬离房屋、支付相应损失等。

另查明，原告系该房屋的权利人。被告目前仍正常经营。

以上事实，由厂房租赁合同、支付凭证、律师函、回函、上海市房地产登记薄以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为：原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。

关于合同的解除问题。被告主张要求解除合同主要基于被告延迟支付租金及发生火灾。首先，关于延迟支付租金。被告确实存在延期支付租金的情形，但截止至原告于2013年8月27日发函要求解除合同时，第二年的租金被告已全部支付，故被告延迟支付的行为尚不构成根本性违约。原告主张被告于2013年7月3日支付的200,000元系用于火灾后修复房屋并无相应依据，故应认定为支付的租金。其次，关于火灾问题。相关部门出具的事故认定书并未明确火灾发生的原因，故原告将火灾责任全部归咎于被告有欠妥当。且在原告发出律师函后，被告已书面承诺不再发生安全事故及时处理遗留问题。本院考虑到双方合同长达十年，且在履行过程中，原告均能支付绝大部分租金且部分租金提前支付。因被告主张部分维修费用应抵充租金，故尚有部分第三年租金未及时支付。但审理过程中，被告为保证合同履行，将第三年租金的余款支付至本院。因此，本案系争租赁合同仍有履行基础，从维护租赁合同稳定性的角度，合同应继续履行。故原告要求解除合同及返还该房屋的请求本院不予支持。

原告基于解除合同主张被告应支付自2013年8月29日始至实际返还之日止的房屋使用费及合同解除的违约金。本院认为，在合同继续履行的前提下，被告应支付的仍为房屋租金而非房屋使用费，因此，对于原告要求被告支付使用费及违约金的诉请，本院不予支持，被告仍应按约支付租金。

关于延迟支付租金产生的滞纳金。合同约定逾期交纳租金的，按同期贷款利率的1.5倍支付滞纳金，原告依照此标准计算滞纳金并无不当，但计算方式存在误差，本院予以调整。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告上海某某光电科技有限公司于本本判决生效之日起十日内支付原告上海某某智能科技有限公司2013年11月16日至2014年11月15日期间的租金余款160,159.24元；

二、被告上海某某光电科技有限公司于本本判决生效之日起十日内支付原告上海某某智能科技有限公司逾期支付租金的滞纳金45,542.58元；

三、驳回原告上海某某智能科技有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。

案件受理费9,875元，由原告上海某某智能科技有限公司负担5,490元（已付），被告上海某某光电科技有限公司负担4,385元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审　判　长　杨惠星

审　判　员　张　丹

代理审判员　姚洪涛

二〇一四年七月三十一日

书　记　员　仇　知

房屋租赁  合同纠纷