当前，商品房认购书中往往约定了定金条款，一般做法是购房者未能在认购书约定的期限内缴纳购房款或签订商品房买卖合同，开发商就没收定金。

如果以后签订了正式商品房买卖合同，定金则抵充房款。

则若是发生了违约，该如何赔偿，怎么确定赔偿额？

定金应该这么约：《定金合同签订注意事项》

一、预期违约

1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。

如：开发商在约定的交房期限届至前因房价上涨等原因明确表示不愿卖房，即构成预期拒绝履行，其应承担相应的违约责任;

2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。

如：商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人，导致合同目的不能实现的违约。

违约金标准，戳：《违约金标准》

二、实际违约

包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。

债务人迟延履行的,应承担迟延履行的违约责任,承担对迟延后因不可抗力造成的损害的赔偿责任。

债权人迟延履行表现为债权人对于债务人的履行应当接受而无正当理由拒不接受,即迟延受领。

房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；

买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。

而不履行，则是当事人不履行任何合同义务的表示，在此情况下，违约方应依严格责任原则承担违约责任。

延迟交付怎么办：《商品房延期交房纠纷的处理？》

三、不适当履行

虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。

债务人由于交付的标的物内在缺陷而给债权人造成人身或合同标的物以外的其他财产的损害时,债务人还应承担损害赔偿责任。

违约方亦应承担相应赔偿责任。房屋面积不适当履行是指所交付房屋的面积与合同约定的房屋面积不一致。

风险要早考虑到：《购买商品房法律风险》

四、其它违约行为

购房合同中违约多数由开发商引起。

实践当中，开发商违约责任形态主要包括：逾期交房、面积出现误差、设备及装修不符合合同约定、变更规划设计、房屋质量不合格、未按期办理产权过户手续等。

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