广东省四会市人民法院

民事判决书

（2014）肇四法民一初字第91号

原告冼某，男，汉族，19**年出生，住四会市。

原告陈某某，女，汉族，19**年出生，住四会市。

上述俩原告的委托代理人邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。到庭。

上述俩原告的委托代理人黄锦萍，广东圣禾律师事务所实习律师。

被告林某某，男，汉族，19**年出生，住四会市。

原告冼某、陈某某诉被告林某某租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法公开开庭了审理，原告陈某某及俩原告的委托代理人邓国盛，被告林某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告冼某、陈某某诉称：俩原告为夫妻关系。于2010年4月4日，陈某某（甲方）与林某某（乙方）签订了《租赁铺位合同》，约定将其夫妻所有位于四会市四会大道中**号的铺位出租给林某某，租期从2010年5月15日至2013年5月15日。于2010年8月10日，双方又签订一份《租赁铺位合同》，将租赁期限延至2015年8月15日。上述合同约定：乙方按三个月缴交租金给甲方，实行先付租金后使用的原则，乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有权收回乙方的使用权，并没收其保证金。同时约定，如乙方违约，即没收当年租金。签约后，原告陈某某依约将上述铺位交付被告林某某使用，而林某某只向原告陈某某缴纳了至2013年8月15日的租金。此后，被告均未能依约按时向原告陈某某支付租金，违反了双方签订合同的约定。为此，原告于2013年12月1日向被告至《解除租赁合同通知函》要求解除合同关系并腾退铺位，2013年12月4日，被告收到上述通知函后，仍未向原告支付租金，亦未腾出铺位，其行为严重损害了原告的合法权益。双方签订的合同合法有效，原告依约将铺位交付其使用，被告亦应当依约向原告履行缴交租金之义务，其未依约及时履行支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，请求判令1、原、被告解除《铺位租赁合同》。2、被告向原告支付租金13000元（自2013年8月16日起暂计至2013年12月15日；自2013年12月16日起按同地段租金7000元计付至腾出铺位时止）。3、被告向原告支付违约金29000元（一年租金24000元＋押金5000元）。4、被告立即腾出原告所有位于四会市四会大道中244号的铺位。5、本案诉讼费用由被告承担。

原告递交证据如下：1、原告身份证。证明原告的主体资格。2、证明。证明俩原告是夫妻关系的事实。3、房产证。证明现时出租铺位属于俩原告的夫妻共有财产。4、租赁铺位合同（2010年8月10日签）。5、租赁铺位合同（2010年4月14日签）。证据4-5证明原告与被告之间的租赁事实，并约定若被告不按时交租，逾期10天不交租，被告违反约定，原告有权收回铺位的事实。6、收据。证明原告的收租情况。7、快递单。8、快递查询结果。9、解除租赁合同通知书。证据7-9证明原告曾经在2013年向被告提出解除租赁合同的通知事实，在2013年12月已经收到该份解除租赁合同通知书。10、快递投送签收单、查询表。证明原告向被告2013年12月1日寄出解除合同通知的事实，2013年12月4日妥投，根据我方查询是被告本人签收。11、房屋租赁合同。证明现时坐落于原告铺位出租的租金价格情况。12、收据。证明现时坐落于原告铺位出租的租金价格情况。

被告林某某答辩称：2010年4月14日，被告与原告签订《租赁铺位合同》，该合同规定由被告承租原告位于四会市四会大道中**号铺位经营装饰材料，租期为3年，即从2010年5月15日起至2013年5月15日止，每年租金32400元（按每季度交纳）等内容。合同签订后，被告即依照约定履行各项义务，并按照合同的规定使用该铺位。之后，由于被告遵章守法经营，在原告的要求下，被告与原告又于2010年8月10日重新签订了一份《租赁铺位合同》，将原合同的内容作出了部分修改，改为租期为5年，即从2010年8月15日起至2015年8月15日止，每年租金也减少为24000元（按每季度交纳）等内容，其他内容未作更改。此后，被告仍继续租用该铺位，并按时交纳租金给原告。但在2012年年底，原告无故要求与被告解除租赁合同，被告考虑为生意经营对铺位装修付出太多、且没有违反任何的约定，没有同意原告的意见，而原告却使用极端的手段到被告经营的铺位妨碍被告正常的生意经营，对此被告曾经到四会市东城街道维稳中心作出反映。2013年4月，经被告与原告双方协商好日后的租金以银行汇款的方式支付，而当被告按时汇款给原告时，结果却是原告拒收或账号停用，之后被告还通过邮政局邮寄的方式寄款给原告，结果还是原告拒收。以上事实，充分反映了原告无理取闹、一心想单方解除合同的意愿，其行为严重违反我国《合同法》的有关规定，被告是不同意解除合同的。请依法驳回原告的诉讼请求。

被告递交证据如下：1、双方租赁合同两份。2、被告给原告方汇款，原告拒收款退票。3、被告交给原告2011年5月15日至2013年5月15日共两年租金收据。4、被告与2010年8月15日至2011年2月15日交给原告方租金收据。5、被告根据原告提供银行账号汇款给原告的银行回单。6、被告给原告汇2013年8月15日至2014年5月15日租金汇款单。7、被告另给原告存入租金存折。8、被告个体工商营业执照副本。9、被告身份证。10、被告于2013年8月16日发信息通知原告卡号已经停止使用，并愿意尽快联系原告交租金给原告的信息。11、2013年8月20日金额为6000元的《中国邮政储蓄银行汇款单》。

经审理查明：2010年4月4日，原告陈某某（甲方）与被告林某某（乙方）签订了《租赁铺位合同》，约定乙方承租甲方座落于四会市四会大道中244号的铺位，租期从2010年5月15日至2013年5月15日。签约后，原告将上述铺位交付被告使用。2010年4月14日原告收到了被告交付的5000元保证金。2010年8月10日，双方又签订了《租赁铺位合同》，约定乙方承租甲方座落于四会市四会大道中244号的铺位，租期从2010年8月15日至2015年8月15日，每年租金为24000元，预付5000元作保证金（不计息），按三个月缴交租金给甲方，实行先付款后使用的原则，三个月租金（6000元）乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有权收回乙方的使用权，并没收其保证金；合同期内如甲方违约，赔偿乙方双倍当年租金和保证金；如乙方违约，没收当年租金和保证金等内容。被告交付至2013年8月15日的租金。2013年4月2日，原告陈某某将其在四会市农村信用合作联社的卡号6210188800050210588写给被告。2013年5月14日，被告将2013年5月15日至2013年8月15日的租金共6000元存入原告陈某某上述卡号。对于2013年8月16日至2013年11月15日的租金，被告于2013年8月16日发信息告知原告陈某某准备汇铺租给原告，发现其卡号已经停止使用，要求原告尽快联系被告把租金交给原告，原告没有回复。被告于2013年8月20日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市东城支行将租金6000元汇给原告陈某某。原告陈某某认为被告已逾期交租拒收，该款被退回。被告没有向原告交纳2013年11月16日至2014年2月15日的租金。原告于2013年12月1日通过专递向被告寄送《解除租赁合同通知书》，要求解除合同关系并在收到本书面通知之日起10日内搬出铺位。从快递查询显示，在2013年12月4日妥投，经查询后证实由被告本人签收。被告便于2014年2月11日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司四会市东城支行将2013年8月16日至2014年5月15日的三期租金18000元汇给原告陈某某。原告陈某某仍认为被告已逾期交租拒收，该款又被退回。庭审中，原告的第一项诉求变更为确认原、被告2010年8月10日签订的《铺位租赁合同》于2013年12月4日解除。上述银行卡原告称在2013年5、6月已丢失。原告申请冼某某出庭作证，以确定原告现时的商铺出租价，冼某某已出庭作证。

又查明，四会市四会大道中**号（首层）的权属人是冼某，其与陈某某是夫妻关系。经释明，被告请求本院对违约金的数额予以减少。案经调解，双方仍未能达成协议。

本院认为：本案是租赁合同纠纷，争议焦点是被告拖欠租金是否构成根本违约，应否解除合同的问题。首先，双方签订的《租赁铺位合同》是双方真实意思表示，合同约定的内容没有违反法律强制性规定，属有效合同。其次，《合同法》第九十三条、第九十四条分别对约定解除、法定解除的事由作出了规定。该法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”由于双方未协商一致，不存在协议解除的事实或条件。第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同。债务人在履行期限到来时，能够履行而没有按期履行债务，则构成迟延履行。然而，并非债务人在履行期限到来后不履行债务都会使债权人享有自动解除合同的权利。而只有一方违约而使另一方订立合同的主要目的不能实现，即构成根本违约时，债权人才享有合同自动解除权。在2013年8月20日、2014年2月11日被告将到期及未到期租金汇予原告，被告通过主动汇款支付租金的行为表明有继续履行合同的诚意、能力。被告虽然存在拖欠租金的情形，但事后尚能积极交付租金给原告，原告丢失银行卡，未能及时告知被告，以便被告交付租金，原告也有一定的责任。被告未构成根本性违约，双方之间的《租赁铺位合同》可不予解除。交付租金是被告的主要债务，其表现的违约行为为迟延履行交付租金，被告迟延交付2013年11月16日至2014年2月15日的租金，应承担支付相应租金及违约责任，违约金以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度的综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据法释（2000）34号最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。目前，中国人民银行逾期罚息利率标准是在贷款基准利率的水平上加收30%-50%。因此对违约金的计算，根据被告的调整请求，本院认为被告延期支付2013年11月16日至2014年2月15日的租金6000元，逾期付款利息应从2013年11月16日起至2014年2月11日按中国人民银行规定的6个月（包含6个月）贷款利率的150%计算。再次，在判决被告支付相应租金及承担违约责任后，仍解除合同，将可能导致扩大当事人的经济损失的后果。故双方签订的合同应继续履行，原告该诉求本院不予支持。原告于2013年12月1日通过专递向被告寄送《解除租赁合同通知书》，要求解除合同关系并在收到本书面通知之日起10日内搬出铺位。从快递查询显示，在2013年12月4日妥投，由被告签收。结合本院上述，不能认定双方签订的《铺位租赁合同》于2013年12月4日解除。对冼某某的证人证言，因与本案无关，本院不予采信。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十四第（三）、（四）项，第一百零七条，第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及最高人民法院关于修改《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的批复之规定，判决如下：

被告林某某于本判决发生法律效力之日起五日内支付2013年8月16日至2014年5月15日的租金18000元及支付违约金{按本金6000元从2013年11月16日起至2014年2月11日按中国人民银行规定的6个月（包含6个月）贷款利率的150%计算。}给原告冼某、陈某某。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费425元，由俩原告负担223元、被告负担202元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审判员　邱　毅

二〇一四年四月十五日

书记员　黎淑雯

合同纠纷