江苏省宿迁市宿城区人民法院

民事判决书

（2015）宿城民初字第0134号

原告盛某某。

被告胡某某。

被告高某某。

二被告委托代理人沈万全，江苏力豪律师事务所律师。

原告盛某某诉被告胡某某、高某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年2月12日公开开庭进行了审理。原告盛某某、被告胡某某、高某某及委托代理人沈万全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：一、原被告签订的房屋租赁合同是否有效；二、二被告是否构成违约，原告主张解除租赁合同且不予退还合同约定的保证金21125元有无依据；三、原告要求二被告支付欠付的租金（按照合同约定计算至2015年3月1日）及水电费497.1元有无依据。

针对争议焦点一，二被告辩称原告在取得涉案房屋所有权之前被告已经承租涉案房屋，但原房屋所有权人并没有将房屋转让事宜告知被告，本院认为，根据法律规定，出租人出卖租赁房屋时应当通知承租人，承租人具有优先购买权，但本案中，二被告在得知涉案房屋已经卖与原告后，已经与原告另行签订了新的房屋租赁合同，本案房屋租赁合同与二被告所主张的优先购买权之间属于不同的法律关系，二被告以此为由主张原被告之间租赁合同无效，本院不予支持。被告另辩称其与原告之间签订的房屋租赁合同因没有向房屋主管部门进行房屋租赁登记备案而无效，对此本院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。故对于被告的两项辩解，本院均不予支持，本院确认原被告之间签订的房屋租赁合同合法有效。

针对争议焦点二，本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中原告与被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方应按照合同的约定履行各自的义务。二被告在合同约定的履行期限届满之前明确表示不再履行合同，该行为已经构成违约，原告行使合同解除权符合合同约定和法律规定，本院予以支持。对于房屋租赁合同的解除时间，本院认为，根据原被告双方的陈述，二被告在2014年8月30日已经明确以自己行为表示不再履行合同，并于2014年9月3日向原告进行告知，原告虽认可在2014年9月3日收到二被告解除合同的通知，但双方因解除合同后对于履约保证金的返还与否未能协商一致，故被告主张双方之间的租赁合同关系已经于2014年8月30日解除，本院不予采信。根据原告的陈述，其已经于2014年10月13日通过短信通知二被告解除合同并办理相关的解除手续，原告的此种行为视为是已经行使了合同的单方解除权，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，故原被告之间的房屋租赁合同自2014年10月13日解除。对于双方争议的21125元，根据租赁合同第五条明确约定该款为履约保证金，即被告为保证租赁合同的顺利履行而向原告支付的保证金，该保证金性质上属于履约定金，根据相关法律规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，二被告的行为已经构成违约，原告主张不予退还被告缴纳的21125元履约保证金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。

对于争议焦点三，根据原告提供的短信可以认定原被告双方的房屋租赁合同自2014年10月13日已经解除。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故本案中原告自行使合同解除权后即可自行取回涉案房屋，但原告一直到2014年12月29日才自行打开涉案房屋并进行对外招租，本院认为，本案中因二被告违约，原告作为守约方应当在二被告违约后采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对于2014年10月13日之后的房屋租金，原告不得再向二被告继续主张。参照原被告签订的房屋租赁合同中的关于租金的约定，对于自2014年9月1日至2014年10月13日之间的房屋租金为10909元，以及双方合同中约定的两个月免租期租金15433元，共计26342元，应由二被告承担。对于水电费及复电费共计497.1元系发生在二被告租赁使用房屋期限内，亦应由二被告承担。综上，二被告应支付原告26839.1元。

依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、原被告之间的房屋租赁合同于2014年10月13日解除；

二、被告胡某某、高某某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告盛某某房屋租金26342元、水电费及复电费497.1元，合计26839.1元；

三、被告胡某某、高某某缴纳的履约保证金21125元归原告盛某某所有；

四、驳回原告盛某某的其他诉讼请求。

案件受理费1716元，减半收取858元，由被告胡某某、高某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（开户行：中国农业银行宿城支行，账号：460101040004680）预交上诉案件受理费1716元。

代理审判员　　丁爱华

二〇一五年三月三十日

书　记　员　　范皓月

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