江苏省常州市中级人民法院

民事判决书

（2012）常民终字第983号

上诉人（原审原告、反诉被告）薛某某。

委托代理人朱风，江苏友联律师事务所律师。

委托代理人符蓉，江苏友联律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）吴某某。

委托代理人黄某某。

委托代理人韩某某。

被上诉人（原审被告）薛某某。

上诉人薛某某因与被上诉人吴某某、薛某某房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2011）武横民初字第504号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审情况：

原审法院经审理查明，吴某某与薛某某系夫妻关系。武进区横林镇某某路21号的4间四层房屋原系武进中天钢铁有限责任公司所有，吴某某于2007年11月9日出资200万元购买了前述房屋，但至今未办理产权变更登记手续。2008年5月15日，薛某某与王某签订房屋租赁合同，约定将武进区横林镇某某路21号的房屋租赁给王某经营，租赁期限自2008年7月15日至2016年7月15日，合同对租金及支付方式等作了约定。合同订立后，王某对承租房屋进行了装修并开办了某某堂足道会所。2010年5月，王某将某某堂足道会所以20余万元的价格转给何某经营，同年6月26日，何某与薛某某订立转让协议，何某又将某某堂足道会所以27万元价格转让给薛某某。薛某某受让该足道会所后，未对房屋进行装修。同年7月10日，薛某某为出租人（甲方），薛某某为承租人（乙方），双方签订房屋租赁合同一份，约定将武进区横林镇某某路21号的房屋出租给薛某某使用，租赁期限自2010年7月15日至2016年7月15日。租金按年结算。第一、第二年房屋租金为18万元，第三、第四、第五、第六年租金为20万元。第六条关于装修的约定：乙方可以根据自身需要对该房屋进行装修，装修物归乙方所有。合同同时对付款方式等也作了约定。合同订立后，薛某某利用该承租房屋经营足道休闲中心。2011年6月28日，吴某某为出租人，薛某某为承租人，双方又订立房屋租赁合同一份，约定吴某某将武进区横林镇某某路21号的房屋4间建筑面积997.63㎡出租给薛某某，租赁期限自2011年7月16日至2012年7月15日。月租金15000元，年租金18万元，每月15日支付本月租金。合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是室内装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：装饰物归承租人所有，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租方应当同意，装饰费用按实际评估价，由出租方补偿给承租方。”2011年7月6日，薛某某重新申领了字号为武进区横林某某堂足道休闲中心的营业执照。2011年7月26日、8月15日，吴某某出具收条2份，收取薛某某房租金各15000元，合计3万元。2011年8月26日，吴某某为甲方、薛某某为乙方，双方签订协议书一份，载明“一、双方的租赁房屋合同于2011年9月15日终止，房屋钥匙在2011年9月15日前移交给甲方；二、房屋装饰按双方租赁合同的约定处理。……”。薛某某付清了承租期间的房屋租金。2011年8月30日，吴某某出具收条，载明收到薛某某房租7000元（该款系转租给季某某的房屋租金）。同年9月8日，薛某某向常州市公证处申请证据保全，同年9月16日，薛某某将房屋钥匙交给了吴某某。后薛某某诉至法院，要求处理。

原审法院另查明，2010年12月3日，薛某某承租该房屋后，又与季某某签订房屋租赁合同1份，约定薛某某将依法承租的坐落于横林镇某某路21号的房屋中160平方米租给季某某经营台球室。合同订立后，季某某对房屋进行了装修并经营台球室。后因薛某某通知解除租赁合同，季某某诉至法院，要求薛某某赔偿装修等损失。经法院（2011）武横民初字第0507号民事判决书判决，薛某某应赔偿季某某损失41257元（其中装修损失34257元，返还3个月租金7000元）。判决后，薛某某不服该判决，提起上诉。

原审法院认为，2011年6月28日薛某某与吴某某订立的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应认定有效。2011年8月26日，双方已协议终止了该合同的履行。该合同第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是室内装修。租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：装饰物归承租人所有，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租方应当同意，装饰费用按实际评估价，由出租方补偿给承租方。”而薛某某在订立房屋租赁合同使用承租房屋后，未对承租房屋进行任何装修，现薛某某要求吴某某按2011年6月28日合同中的约定补偿装修损失70万元，依据不足，法院不予支持。薛某某要求吴某某承担转租给季某某的装修损失34257元及三个月房租金7000元，法院判决薛某某承担该款后，薛某某已提起上诉，目前该判决尚未发生法律效力，薛某某也未实际支付该部分款项，故薛某某要求吴某某承担该款，于法无据，法院不予采纳。2011年8月26日，双方协议终止租赁合同后，薛某某已于同年9月16日将房屋钥匙交还了吴某某，故吴某某的反诉请求，于法无据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、驳回薛某某的诉讼请求。二、驳回吴某某的反诉请求。案件受理费10800元、价格评估费用10000元，合计20800元由薛某某负担。反诉案件受理费2700元、笔迹鉴定费用1000元，合计3700元由吴某某负担。

上诉人薛某某对原审判决查明事实部分提出如下异议：1、原审判决书第3页第3段中“2010年5月……转让给何某经营”，上诉人认为，原审法院用“经营”二字是把法律概念含糊了，法院已经调查清楚，王某开办某某堂足道会所后，因涉嫌虚开增值税发票而离开了常州，是王某的老婆把整个某某堂足道会所转让给了何某，其中不仅是经营权，还包括某某堂足道会所内的所有财产、经营设施等，都一并转让给何某。2、原审判决书第3页第3段最后一行“何某又将……转让给薛某某”，足道会所是办理（消费）卡的，除了27万元转让款之外，上诉人还承担转让时何某未交的房租、拖欠的工人工资、未消费完的卡上剩余部分，这些所有的费用合计有50多万元。

本院认为，双方当事人二审中争议的焦点为：房屋租赁合同终止履行后，被上诉人吴某某、薛某某是否应当对上诉人薛某某承租房屋的装饰费用进行补偿。根据双方2011年6月28日签订的房屋租赁合同中的相关约定，出租人吴某某同意承租人薛某某在承租房屋室内进行装修或改善增设他物，如承租人因故无法经营，要求终止合同，出租人应当同意，装饰费用按实际评估价，由出租人补偿给承租人。本案中，薛某某在承租房屋前，已经与与原承租人何某订立转让协议，并以27万元价格取得某某堂足道会所内相关的资产。2008年5月15日薛某某与王某签订的房屋租赁合同第八条对装修问题作出了明确约定：乙方（即承租人王某）可以根据自身需要对该房屋进行装修，装修物归乙方所有。薛某某在其承租用于足道会所经营的房屋内虽未进行装修及增设他物，但结合其因取得足道会所而支付转让款及为原经营者代为支付的相关费用，应认定其受让足道会所的资产中包含了原经营者的装修物及其他物品，故其在租赁合同终止时，可按照合同约定要求吴某某对其装修损失进行补偿。原审法院经委托评估确定的装修净值为515629元，对此应予以认定。此外，薛某某转租给季某某经营台球室的房屋，因提前解除租赁合同而发生的纠纷，已经本院调解解决。薛某某支付给季某某的装潢款38000元，亦应由吴某某承担，可在本案作出处理。综上，鉴于本案中出现的新情况，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持常州市武进区人民法院（2011）武横民初字第504号民事判决主文第二项；

二、撤销常州市武进区人民法院（2011）武横民初字第504号民事判决主文第一项；

三、吴某某于本判决生效之日起三十日内支付薛某某装饰费用补贴合计553629元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费10800元，价格评估费用10000元，合计20800元由薛某某负担6227元，吴某某负担14537元。反诉案件受理费2700元、笔迹鉴定费用1000元，合计3700元由吴某某负担。二审案件受理费10800元，由上诉人薛某某负担3227元，吴某某负担7573元。吴某某于本判决生效之日起三十日内将其应负担费用中22110元直接交付薛某某。

本判决为终审判决。

审　判　长　　顾　洋

审　判　员　　奚　旭

代理审判员　　刘岳庆

二〇一四年十二月八日

书　记　员　　马筱艳

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