江苏省苏州市中级人民法院

民事判决书

（2014）苏中民终字第1102号

上诉人（原审原告）孙某某。

委托代理人沈梦醉，江苏展智律师事务所律师。

委托代理人许凌云，江苏展智律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）许某某。

被上诉人（原审被告）许某。

被上诉人（原审被告）陆某某。

委托代理人陈黎，江苏正欣律师事务所律师，代理上述三被上诉人。

上诉人孙某某因房屋买卖合同侵权责任纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴度民初字第0027号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：原审原告（乙方）与三原审被告（甲方）于2011年11月3日签订《房屋买卖协议》一份约定，甲方将其拥有位于苏州市吴中区某某镇某某花园某某区某某幢某某室、面积约为120平方米的拆迁安置房（包括汽车库1号及全部附属设施）以总价33万元出卖给乙方（注：本房屋买卖不以房屋面积为计价）。办理房屋过户手续时，所有税费等等费用均已包含在房价内。本协议签定之日起三日内乙方应当将房款一次性支付到甲方指定账户中国农业银行某某2×××19帐户名：陆某某，甲方收款后，应当出具收条。在乙方支付房款的同时，甲方应当向乙方交房（包括交付乙方钥匙以及房屋相关资料）。甲方应当自行结清交付前的涉及该房屋的水、电、气、物业等等相关费用。上述协议签订当天，原审原告通过银行转账向三原审被告指定账户支付了人民币250000元，三原审被告为此向原审原告出具收条一份载明，今收到孙某某交付某某花园某某区某某幢某某室房款人民币叁拾叁万元整，其中250000元是通过银行转帐，另外80000元通过现金收到。

另查，原审被告许某某与原审被告陆某某系夫妻关系，原审被告许某系原审被告许某某与原审被告陆某某之子。本案所涉房屋现由三原审被告居住，且三原审被告已对该房屋进行了装饰。据三原审被告反映，除本案涉案房屋外，其无其他住房。

再查，本案涉案房屋系拆迁安置房，至本案庭审结束时，该房屋尚未取得土地使用权证书及房屋产权证书。

上述事实由《房屋买卖协议》、银行交易回单、收条等证据在卷佐证。

本案诉争的焦点是原审原、被告的签订的《房屋买卖协议》是否系双方真实意思表示。

审理中，原审原告为证明其主张，除提供上述《房屋买卖协议》、银行交易回单、收条外，还提供如下证据：

1、苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局某某派出所于2012年5月31日出具的证明一份，载明：“苏州市某某镇某某花园某某区某某幢某某房屋原户主许某某于2011年11月3日将该房屋卖给孙某某（现住苏州市泰南路12号2幢230室，身份证号：××，孙某某已付清全额房款，现某某镇某某花园某某区某某幢某某室的房屋产权已归孙某某所有。时隔2个月有余，孙某某查看该房屋时，因门锁打不开，立即向我所报警，经查系许某某、陆某某夫妇和儿子许某，未征得孙某某同意，擅自撬门换锁而入，我所于5月8日、5月13日出警，通知双方5月20日到我所进行调解，但许某某未到我所，其妻陆某某来后无理取闹、耍无赖，现建议孙某某通过法律途径来解决。

2、原审原告先后二次在银行取款合计100000元的银行凭证。原审原告称，该款用于支付三原审被告。对此原审原告提供了证人赵某证言。

3、钥匙一串，并认为系三原审被告已向其交付的涉案房屋钥匙。

针对原审原告的陈述及提供的证据，三原审被告认为，其仅收到原审原告250000元，80000元现金未收到；证人系原审原告的朋友，证人反映的情况非事实，故其不予认可；对于钥匙，三原审被告认为并没有给过原审原告钥匙，原审原告提供的这些钥匙没有证据证明是某某镇某某花园某某区某某幢某某室的；对《证明》的真实性有异议，并认为即便是派出所出具的，证明的内容也是没有依据的，派出所没有资格认定房产归属权。2012年5月20日的确去了派出所调解，因为原审原告要求原审被告支付借款和高额利息，所以未达成调解协议，而并不是证明中所说的是原审被告无理取闹。从《证明》的形式上看是属于证人证言，按照证据规则的相关规定，其证明内容不能予以采信。

原审被告许某某、许某、陆某某为证明自己的主张，向原审法院提供了以下证据：

1、搜房网上下载的苏州市吴中区某某镇某某花园在2012年3月期间的房屋价格的图表，该图表显示其与原审原告签订的《房屋买卖协议》中所约定的涉案房屋价格远低于市场价。

2、原审被告许某某于2012年1月13日通过银行向原审原告妻子陆某某汇款100000元的银行凭证一份及原审原告于当日向原审被告许某某出具的《收条》一份载明，孙某某收到原审被告许某某拾万整。该款系向原审原告归还借款本金。

3、接处警工作登记表一份载明，苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局某某派出所于2012年5月13日7时57分44秒接到电话189××××某某851报警称，因之前借的高利贷，现对方来闹事。处警民警周某某、沈某某警告知双方通过合法途径解决。证明系原审原告到其家中进行讨债，双方发生争执而报警。

4、2013年5月13日，原审原告与原审被告许某某的通话录音，证明原审原告在录音中也承认了双方是借贷关系，同时双方存在利息的情况。录音中，原审被告许某某多次提出利息，而原审原告没有否定。

针对三原审被告提供的上述证据，原审原告对三原审被告提供的价格表的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为网上的材料具有不确定性，虚假成分很大，如果原审被告作为证据提供，应当公证后提供，且搜房网不具有房产交易的价格或不动产的真实价值进行评估及货币量化的资格。

原审原告对收到原审被告许某某100000元无异议，但认为工商银行转账单与本案房屋买卖合同无关联性，收条中未予以列明收款原因，故该笔款项与房屋买卖合同无关。原审原告与原审被告存在其他经济往来。故原审原告收到原审被告100000元不能证明偿还本案原审被告所称的借款本金或退还房款。

原审原告对接处警登记表真实性无异议，但认为该份登记表只能证明原审被告所称情况，所以该份证据与本案没有关联性。

对于电话录音，原审原告先称对电话录音的真实性、合法性无异议，但认为，录音中可以听出原审被告方声音小，模糊，双方情绪激动，双方听错、说错都是有可能的。原审原告在后来庭审中，对该录音真实性持有异议，认为因其无法对整个谈话录音的完整性进行确认，原审被告所制作的翻录光盘存在剪辑和加工的可能，故对合法性持疑，如果原审原、被告之间确实存在通话并被原审被告录音，那也是在原审原告不知情的情况下被原审被告偷录的，对关联性存疑，且原审被告在讲话中存在明显诱导，其反复多次在超出上下谈话语境的情况下有意识地故意提及对其有利的内容，再结合录音这一行为，其认为该段谈话明显是经过设计的。按照原审原告的理解，所有谈话中与本次房产买卖所不一致的地方也不是原审原告真实意思表示。

审理中，据苏州市公安局苏州太湖国家旅游度假区分局某某派出所接警人员反映，原审原、被告之间的纠纷，曾经有两次报警，分别为2012年5月8日、2012年5月13日，经该所调查，系原审原告孙某某至三原审被告处催讨债务，原审原告孙某某当时称，由于三原审被告欠他钱还不上，所以才去要房子，因为双方在借款时说好的，如果原审被告许某某还不上钱，就用某某小区的房子来抵。原审原告向法院提供的《证明》确系该所出具，但《证明》中所载明内容系原审原告孙某某报警时所述称情况，而非该所调查核实后的结论。

原审原告孙某某诉称，其与三原审被告于2011年11月3日签订房屋买卖协议，约定由其购买三原审被告名下的位于苏州市吴中区某某镇某某花园某某区某某幢某某室的安置房，其于当日向原审被告交付了房款330000元，三原审被告同时交付了钥匙。2012年3月期间，其发现上述房屋门锁被换，报警后，经警方查证系原审被告某行撬门换锁入住。其认为，其已经付清房款，原审被告也履行了交房手续，现原审被告的行为已严重侵害了其合法权益，故诉讼法院，请求法院确认房屋买卖合同有效并确认其为苏州市吴中区某某镇某某花园某某区某某幢某某室的房产的合法权所有权人；判令三原审被告履行合同，立即迁出并交付苏州市吴中区某某镇某某花园某某区某某幢某某室之房产。

原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，原审原告以与三原审被告存在房屋买卖关系为由，要求三原审被告交付房屋。但三原审被告坚持认为其与原审原告实为民间借贷关系，据此，原审原、被告均向原审法院提供了相关证据。依据原审原、被告提供的证据，结合原审原、被告的诉辩意见，原审法院作如下认定：

1、涉案房屋建筑面积120平方米，且附带车库及相关设施，按该时期涉案房屋所在地区的房屋价格应远高于涉案房屋的价格，即便是拆迁安置房，三原审被告以330000元的价格出售给原审原告，明显偏离当时周边地区同类房屋的市场价值，具有明显的不合理性。

2、关于原审被告许泉于兴2012年1月13日汇至原审原告妻子陆某某卡中的100000元，原审原告认为系原审被告清偿之前所欠债务的款项，与本案无关，三原审被告认为该款系归还本案借款本金100000元。若如原审原告所述原审原、被告之间在签订《房屋买卖协议》前还有另外100000元或超出该款金额的债务纠纷，则原审原、被告在签订《房屋买卖协议》并付款时，应当自房屋总价款中扣除100000元，原审被告完全没有必要在2个多月后再另行支付原审原告100000元，且原审原告对于是否与三原审被告另外存在债权、债务关系未提供相关证据。

3、关于原审原、被告之间的通话录音，原审原告对三原审被告提供的录音资料先是无异议，后又称对录音的真实性、合法性均不予认可。原审原告作为本案当事人，在本案审理期间间隔时间较短的电话录音出现前后二次不同的陈述意见，致原审法院对原审原告的真实意思无法确认，原审原告的陈述明显偏离了其真实意思表示。

4、根据公安部门的反映，在公安部门就原审原、被告之间纠纷接处警过程中，原审原告认可与三原审被告间系借贷关系，借款时双方商定若三原审被告不能归还借款，原审被告用涉案房屋抵偿，因为三原审被告未能还款，故原审原告要求三原审被告交付房子。由此可以反映，原审原、被告之间纠纷的事实是原审原、被告间存在借贷纠纷。

综上，原审原、被告所签订的《房屋买卖协议》就本意来说，原审原告仅系获得实现债权的保障，该房屋作为原审被告履行还款义务的担保，原审原、被告所签订的《房屋买卖协议》并非双方真实意思表示，原审法院认定本案名为房屋买卖合同纠纷实为民间借贷纠纷。本案审理中，在原审法院向原审原告作出是否变更诉讼请求的法律释明后，原审原告坚持不变更诉讼请求，故原审法院对原审原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原审原告孙某某的诉讼请求。案件受理费人民币某某410元，由原审原告孙某某负担。

上诉人孙某某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：涉案房屋买卖合同的当事人均为完全民事行为能力人，合同内容系双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形。涉案房屋已实际交付给上诉人，应当归上诉人所有。涉案房屋为拆迁安置房，无土地使用权证和房产证，许某某嗜赌，做生意缺钱，卖房时急于用钱，故价格偏低。当时被上诉人还有另一套房屋可供居住。原审法院以合同价款过低为由质疑合同的真实性，属认定事实不清。

被上诉人提供的搜房网房屋价格图表，未做公证，不能作为证据使用。被上诉人提供的录音为偷录，上诉人对其真实性也有异议。接受法院询问的周翼宁未到庭接受询问，且事件发生在2年前，上诉人有理由怀疑陈述内容有误。被上诉人在原审中提供的证据证明力不足。

综上，原审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判或将本案发回重审。

被上诉人许某某、许某、陆某某辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。

二审查明事实与原审法院查明事实一致。

本院认为，涉案房屋买卖合同约定的房屋价格明显畸低于市场价格，上诉人认为许某某嗜赌，做生意缺钱，卖房时急于用钱，故价格偏低亦证实涉案房屋买卖合同有违公平、等价有偿原则。原审法院推断假如在涉案房屋买卖合同前双方另有债务纠纷，则双方在签订涉案房屋买卖合同时，亦应自房屋总价款中扣除之后归还的100000元合理。原审法院向公安工作人员调查并无不当。上诉人对录音先是对真实性并无异议，在无相反证据的情况下，原审法院对录音予以采信符合证据认定规则。综合前述情形，原审法院认定双方之间名为房屋买卖实为民间借贷，涉案房屋买卖协议并非当事人真实意思表示正确。

综上所述，上诉人孙某某的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费某某410元，由上诉人孙某某负担。本判决为终审判决。

审　判　长　　曾雪蓉

审　判　员　　周　红

代理审判员　　黄学辉

二〇一四年六月五日

书　记　员　　黄　婷

买卖合同  判决书  纠纷