杭州某某房地产代理有限公司与合肥某某数码科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案

民事判决书

（2014）蜀民一初字第01815号

原告：杭州某某房地产代理有限公司。

法定代表人：陈某，该公司总经理。

委托代理人：张学辉，安徽正申律师事务所律师。

被告：合肥某某数码科技有限公司。

法定代表人：崔某某，该公司总经理。

委托代理人：章某，该公司执行经理。

原告杭州某某房地产代理有限公司（以下简称某某公司）与被告合肥某某数码科技有限公司（以下简称某某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建莉适用简易程序于2014年7月3日公开开庭进行了审理。原告某某公司委托代理人张学辉，被告某某公司委托代理人章某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称：2013年3月5日，原被告双方签订《合肥某某商铺租赁合同》。根据合同约定，原告将其受浙江银马贸易有限公司委托管理的某某NB-11商112号商铺出租给被告从事数码打印经营，租赁期为3年，自2013年4月10日至2016年4月9日止。双方议定第一年租金金额为80550元（不含税），前两年租金不变，租金按半年为一期支付。租赁合同签订后，原告依约于2013年3月10日前将商铺腾空交付被告，被告进驻商铺从事数码打印业务并支付第一年的租金。根据合同约定，被告应于2014年3月10日前交付第三期（自2014年3月10日至2014年9月10日）租金40275元，但被告以经营亏损为由拒不支付。原告多次电话要求被告依约支付租金，并于2014年5月5日发律师函催告原告继续履行合同，但均无果。2014年5月12日，被告向原告交付商铺钥匙，并递交一份情况说明，要求解除合同。根据租赁合同4.3款约定：如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之二向甲方支付滞纳金。如甲方通知乙方后逾期超过10日，除如数补缴租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按本合同9.1款追究乙方违约责任。合同9.1款约定：甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为三个月房租人民币20137元。原告认为，被告违反合同约定拒付租金已构成违约，应支付原告拖欠的租金及滞纳金并应承担擅自中止合同违约金。为维护自身合法权益，原告特具状贵院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付原告租金6712.5元及滞纳金244元（自2014年4月10日以月租金6712.5元暂计算至2014年5月9日，以后顺延计算至合同解除之日；滞纳金按同期银行贷款年利率6.55%的四倍暂计算至2014年5月30日，以后顺延计算至款清之日）；3、被告支付原告解除合同违约金20137元。

被告某某公司辩称：1、双方于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》属实，但我方已在2013年3月提前支付了6个月的房租及押金6700元。现房屋已经返还原告，但原告并未退还押金6700元，要求将押金冲抵尚欠租金；2、我方未如约支付房租的原因是被告方未提供与合同相符的公司账号，而是要求将房租汇到私人账户，所以我方无法提前支付后续房租；3、我方在2014年4月9日已经发函给原告，要求解除合同，原告也已经同意解除合同。因此，我方不是单方违约，不应当承担违约金。

经审理查明：原告某某公司受合肥市政务区某某花园NB-11幢商业112号房屋所有权人浙江银马贸易有限公司委托，对外出租房屋并收取租金。2013年3月5日，原告某某公司（甲方、出租房）与被告某某公司（乙方、承租方）签订一份《合肥某某商铺租赁合同》，约定：商铺位于安徽省合肥市某某NB-11商112号商铺，甲方出租给乙方作经营使用；房屋面积为一楼总计15.46平方米，二楼总计158.62平方米；租赁期3年，自2013年4月10日起至2016年4月9日止，甲方应于2013年3月10日前将房屋腾空交给乙方使用；双方议定第一年租金为80550元，前两年租金不变，第三年起每年在前一年基础上递增5%，直到租赁期满；租金按半年为一期支付，首期租金于2013年3月10日前付清，以后每期租金支付时间为上期租金到期前30天支付，先付后用；如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之二向甲方支付滞纳金，如甲方通知乙方后逾期超过10日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自中止合同，并按本合同9.1款追究乙方违约责任；乙方上交甲方房屋水电押金为一个月租金人民币6700元，租赁期满后结清水电费用后，无息退还；甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为三个月房租人民币20137元等内容。合同签订后，原告某某公司依约交付了商铺，被告某某公司支付了押金6700元和2013年4月10日至2014年4月9日期间的租金80550元。之后，被告某某公司未再支付租金。

2014年5月5日，原告某某公司向被告某某公司发出律师函，要求其公司继续履行合同并按月支付租金和滞纳金。庭审中，被告某某公司对收到上述律师函不持异议。

另查明：被告某某公司曾于2014年4月9日出具一份《情况说明》，内容为：某某公司于2013年4月10日承租贵司的合肥市某某NB-11商112号商铺，截止至2014年4月10日因我司经营困难，出现严重亏损，无力承租此商铺。故此要求与贵公司解约。截止2014年5月10日我公司已结算此房屋所有的水电费用以及物业管理费用，并同时退回贵司交房时提供的2把钥匙等。

庭审中，原告某某公司陈述其公司于2014年5月12日收到上述情况说明并收回商铺。被告某某公司则称其公司早于2014年4月即向原告发出该情况说明且在2014年5月9日结清了商铺水电费、物业费后交还钥匙、返还商铺。

上述事实，有原告提交的私营企业基本注册信息查询单、商铺租赁合同、房地产权证、租赁合同、律师函、快递回执、投递情况查询单、情况说明和被告提交的商铺租赁合同、徽商银行电子银行回执单、情况说明、水费、物业费缴清收据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。

本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。被告在合同约定的租赁期限届满前以书面方式明确告知原告不再承租商铺，要求解除合同。之后，被告搬离商铺并交还钥匙。对此，原告未提出异议并接收了商铺，应当视为同意解除合同。因被告未举证证明其公司主张解除合同的通知到达原告处的时间，故本院确认双方签订的商铺租赁合同于2014年5月12日解除。合同解除后，原告已收取的押金6700元应向被告返还。现被告主张以押金6700元抵销尚欠的2014年4月10日至5月9日期间的房屋租金6712.5元中的相应部分，原告对此不持异议，故本院予以支持。对原告主张被告仍需支付2014年5月10日至5月12日期间的租金671.3元（6712.5元／月÷30天×3天）的诉求，本院亦予以支持。超出部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金20137元的诉请，本院认为，原告提前解除合同确属违约行为，应当承担相应的违约责任。我国合同法确定的违约金的性质是以补偿性为主，以惩罚性为辅。本案中，原告并未举证证明因被告提前解约的行为给其造成的实际损失，如依照双方合同约定的一个季度的租金标准适用违约金条款，将使违约金20137元过分高于原告的损失。庭审中，被告亦请求法院予以减少。故本院核减违约金为6700元，超出部分，本院不予支持。因违约金已足以弥补原告的损失，故原告要求被告支付滞纳金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《》第九十三条第一款、第、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

原告杭州某某房地产代理有限公司与被告合肥某某数码科技有限公司签订的《合肥某某商铺租赁合同》于2014年5月12日解除；

被告合肥某某数码科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州某某房地产代理有限公司支付房屋租金683.8元；

被告合肥某某数码科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告杭州某某房地产代理有限公司支付违约金6700元；

驳回原告杭州某某房地产代理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费557元，减半收取279元，由原告杭州某某房地产代理有限公司负担250元，被告合肥某某数码科技有限公司负担29元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。

审判员　　李建莉

二〇一四年八月十四日

书记员　　杨晓悦

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